La constructibilité d’un terrain divisé ne peut pas être apprécié au regard de l’unité foncière initiale nonobstant des prescriptions du POS contraires

 

Conseil d’Etat 2 août 2011 Reynaud, req. n°334287, Rec. CE

Cette décision précise les conséquences de l’abrogation de l’article L.111-5 du code de l’urbanisme par la loi SRU du 13 décembre 2000 sur l’opposabilité des prescriptions des plans d’occupation des sols qui soumettent la constructibilité d’un terrain détaché au non épuisement des droits de construire de l’unité foncière initiale. 

Dans le régime antérieur à la loi SRU, les auteurs de règlements de plans d’occupation des sols pouvaient limiter la constructibilité des terrains issus de divisions foncières en combinant l’application des dispositions des articles L. 111-5 et L.123-1 du code de l’urbanisme. Dans ce but, les règlements imposaient le respect de superficies minimales aux terrains détachés alors même que la totalité des droits de construire attachés à l’unité foncière n’avait pas été épuisée.

Le Conseil d’Etat censure ici l’analyse des juges du fond selon laquelle « l’abrogation de cette disposition n’a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d’occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée. ».  

Il considère que « si le plan d’occupation des sols peut fixer au titre de l’article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, des règles relatives à la superficie minimale des terrains, le fait de tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur des parcelles détachées ne pouvait résulter que d’une disposition législative expresse que n’avait pas rétablie la loi du 2 juillet 2003 ». En substance, l’interprétation des dispositions du régime antérieur maintenues en vigueur par l’article L.123-19 du code ne peut conduire à rétablir des dispositions abrogées par la volonté du législateur.

En conséquence, les prescriptions inspirées de ces dispositions sont désormais inopposables aux demandes de permis de construire. Au-delà de la simplification apportée par l’alignement sur ce point du régime du POS sur celui du PLU, cette décision favorise ainsi la construction dans les communes encore dotées d’un POS.

A noter toutefois que les auteurs des PLU peuvent décider de maintenir le contrôle de l’application du COS en cas de division de terrain, en limitant la constructibilité d’une parcelle divisée sur le fondement de l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme aux termes duquel :

« Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d’occupation des sols, le plan local d’urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés » .