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La loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a prévu à l’article L. 331-36 du code de l’urbanisme la possibilité pour les communes et les EPCI compétents en matière de plan local d’urbanisme (PLU) d’instituer, par délibération, un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement pour sous-densité est dû par le demandeur.
Deux décrets du 25 janvier 2012 sont venus préciser la mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme (1) et également déterminer les exonérations applicables, non seulement à la taxe d’aménagement mais aussi au versement pour sous densité (2).
Ils entreront en vigueur le 1er mars 2012.
1 Décret n° 2012-88 du 25 janvier 2012 : la mise en œuvre du versement pour sous-densité
- Sur les modalités de calcul du versement pour sous-densité
Le décret n° 2012-88 du 25 janvier 2012 vient préciser le mode d’établissement du seuil minimal de densité et du versement pour sous-densité.
Ainsi, l’article R. 331-18 du code de l’urbanisme mentionne deux cas de figure :
– Si l’unité foncière sur laquelle une construction est ou doit être implantée est répartie sur le territoire de plusieurs communes ou EPCI ayant institué un seuil minimal de densité, le versement pour sous-densité est calculé en répartissant la surface de la construction au prorata de la surface de l’unité foncière comprise sur le territoire de chaque collectivité.
– Dans le cas où l’unité foncière mentionnée ci-dessus est répartie sur le territoire d’une même collectivité entre plusieurs des secteurs mentionnés à l’article L. 331-36 du code de l’urbanisme, il est fait application du seuil minimal de densité le moins élevé pour le calcul du versement pour sous-densité.
Le décret prévoit également aux articles R. 311-19 et R. 311-20 du code de l’urbanisme deux formules de calcul du montant du versement pour sous-densité selon que le projet de construction se situe en lotissement ou non.
- Les modalités de mise en œuvre de la procédure de rescrit pour sous-densité
La loi du 29 décembre 2010 a prévu la possibilité pour le contribuable de bonne foi d’engager une demande de rescrit auprès de l’administration de l’Etat chargé de l’urbanisme dans le département – avant le dépôt de la demande d’autorisation de construire.
Cette procédure de rescrit fiscal permet au contribuable de demander à l’administration de prendre formellement position sur sa situation de fait au regard d’un texte fiscal.
Il s’agit ainsi d’obtenir des éclaircissements sur l’application à sa situation, soit :
– de la non prise en compte dans l’unité foncière de la partie des terrains rendus inconstructibles pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou de servitudes administratives (2ème alinéa de l’article L. 331-35 du code de l’urbanisme), soit,
– de l’absence de versement lorsque le seuil de densité ne peut être atteint du fait des servitudes administratives qui frappent le terrain (article L. 331-38 in fine du code précité).
Le décret précise à l’article R. 331-23 :
– les informations qui doivent figurer dans la demande (nom de l’auteur, adresse, références cadastrales du terrain, dispositions législatives dont le demandeur entend bénéficier, présentation précise et complète de la situation de fait, toutes informations et pièces nécessaires), et
– les modalités de la procédure de rescrit (à savoir, notamment, envoi de la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou dépôt contre décharge, délai de réponse de l’administration de trois mois à compter de la date de réception de la demande de rescrit ou de la réception des éléments manquants demandés).
Le décret mentionne enfin que la décision sur la demande de rescrit est prise par les mêmes agents compétents en matière d’établissement et de contrôle de la taxe d’aménagement et qu’elle fait partie du dossier de demande du permis de construire, du permis d’aménager ou de la déclaration préalable.
2 Décret n° 2012-87 du 25 janvier 2012 : les exonérations
La loi du 29 décembre 2010 a prescrit que les constructions et aménagements mentionnés aux 1°à 3° et 7°à 9° de l’article L. 331-7 du code de l’urbanisme, c’est-à-dire certaines des exonérations applicables à la taxe d’aménagement, sont exonérés du versement pour sous-densité (voir sur ce point les exonérations applicables à la taxe d’aménagement).
A contrario, il en résulte que sont soumis au versement pour sous-densité :
– Les constructions et aménagements réalisés dans les périmètres des opérations d’intérêt national lorsque le coût des équipements a été mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs ;
– Les constructions et aménagements réalisés dans les ZAC lorsque le coût des équipements publics a été mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs.
– Les constructions et aménagements réalisés dans les périmètres délimités par une convention de projet urbain partenarial.
