Travaux sur une construction existante irrégulière : précision sur l’articulation du délai de prescription de 10 ans et du délai de récolement

CE 26 novembre 2018 M. C., req. n°411991 : mentionné aux T. du Rec. CE

Le 27 juin 2012 le maire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc a pris un arrêté délivrant un permis de construire permettant aux époux C. de surélever une partie de leur maison d’habitation.

Monsieur D.A. a demandé l’annulation du permis de construire au tribunal administratif de Montpellier qui a rejeté son recours le 20 novembre 2015. Saisi en appel, la cour administrative de Marseille a annulé la jugement et le permis de construire dans un arrêt du 28 avril 2017. La cour a considéré « que l’implantation d’une partie de la façade nord de la construction réalisée au titre du permis de construire accordé le 7 juillet 2005 ne respectait pas celui-ci » et en a déduit l’illégalité du permis de construire de 2012 « faute pour M. C. d’avoir déposé une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction existante qui ne respectaient pas le permis de 2005 ». La cour a jugé «inopérante la circonstance que la commune n’avait pas relevé cette non-conformité audit permis lorsqu’elle avait procédé au récolement des travaux le 1er juillet 2008 »1.

Le Conseil d’État infirme la position du juge d’appel. Il rappelle le régime de demande d’autorisation d’urbanisme portant sur une construction existante irrégulière (1) puis l’articule avec le délai de contestation de la conformité des travaux ouvert à l’administration par le dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) (2).

   1. Rappel du régime des travaux réalisés sur une construction existante irrégulière

Dans son arrêt Thalamy2, publié au Recueil, le Conseil d’Etat a posé le principe selon lequel  le propriétaire d’une construction irrégulièrement édifiée ou modifiée, sans permis de construire ou déclaration préalable ou en méconnaissance des prescriptions de ces autorisations d’urbanisme doit, à l’occasion d’une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme, « présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé par le permis primitif ».

Cette solution a été vivement critiquée du fait du caractère perpétuel de l’irrégularité en matière d’urbanisme et des conséquences en termes de sécurité juridique que cela pouvait entraîner. A la suite du rapport Pelletier de 20053 et de la ratification par la loi ENL4 de l’ordonnance créant l’ancien article L. 111-12 du code de l’urbanisme5, dorénavant codifié à l’article L. 421-9, une prescription administrative de 10 ans a été créée. Aux termes de cet article :

« Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

[…] 5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire […] »6.

Dans son arrêt Commune de Saint-Gervais-les-Bains du 16 mars 2015 publié au Recueil, le Conseil d’Etat était venu préciser que ce régime était également valable en cas de changement de destination réalisé sans autorisation et lorsque les travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation7.

Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’État rappelle ainsi :

« Lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Il appartient à l’administration de statuer au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’après les règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, en tenant compte, le cas échéant, de l’application des dispositions de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006, désormais reprises à l’article L. 421-9 de ce code, relatives à la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans ».

A noter que la loi ELAN adoptée le 23 novembre 20188 vient modifier la rédaction du 5° de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme qui disposera à compter du 1er janvier 2019 :

« Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

[…] 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis […] »9.

   2. Les précisions relatives à l’articulation de la prescription de 10 ans avec le délai de récolement des travaux à l’issue de la transmission de la DAACT.

Le Conseil d’État vient pour la première fois limiter la portée de la prescription de 10 ans dans l’hypothèse où les travaux initiaux ont fait l’objet d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) :

« Toutefois, aux termes de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme :  » L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’État, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d’État fixe les cas où le récolement est obligatoire. / Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux « . Aux termes de l’article R. 462-6 du même code :  » A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 « . Il résulte de ces dispositions que lorsque le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée ».

Ainsi, lorsque les travaux initiaux réalisés non conformément à l’autorisation d’urbanisme n’ont pas été contestés par l’administration dans le délai ouvert par la transmission de la DAACT, il n’est pas possible de s’opposer à la réalisation de nouveaux travaux aux motifs que les précédents travaux auraient été réalisés irrégulièrement10.

Bien entendu, une telle solution ne saurait être transposée à l’hypothèse de travaux réalisés sans aucune autorisation d’urbanisme alors qu’elle s’imposait. En effet, dans une telle hypothèse, aucune DAACT ne serait envoyée à la commune au moment de l’achèvement des travaux.

  1. Arrêt commenté, considérant n° 4. []
  2. CE 9 juillet 1986 Thalamy, req. n° 51172 : publié au Rec. CE. []
  3. Rapport, Philippe Pelletier, Proposition pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d’urbanisme, janvier 2005. []
  4.    Loi n° 06-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « ENL ». []
  5.    Ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme. []
  6. Le Conseil d’Etat est venu préciser que peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable : CE 3 février 2017, req. n° 373898 : Rec. CE. Voir également CE 12 septembre 2018 M. C… D…, req. n° 419092 : Inédit au recueil Lebon et CE 12 septembre 2018 M. F… G…, req. n° 419093 : Inédit au recueil Lebon. []
  7. CE 16 mars 2015 Commune de Saint-Gervais-les-Bains, req. n° 369553 : publié au Rec. CE. Cet arrêt ajoutait que « si l’ensemble des éléments de la construction mentionnés au point 2 ne peuvent être autorisés au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, l’autorité administrative a toutefois la faculté, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l’objet d’aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes ». []
  8. Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, art. 80. []
  9.    Le Conseil d’État est venu préciser que peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable : CE 3 février 2017, req. n° 373898 : Rec. CE. Voir également CE 12 septembre 2018 M. C… D…, req. n° 419092 : Inédit au recueil Lebon et CE 12 septembre 2018 M. F… G…, req. n° 419093 : Inédit au recueil Lebon. []
  10. A noter qu’entre le 13 novembre 1973 et jusqu’au 1er octobre 2007, l’article L. 460-2 du code de l’urbanisme prévoyait qu’un certificat constate la conformité des travaux avec le permis de construire une fois les travaux achevés. Les travaux achevés depuis le 1er octobre 2007 n’ont plus à faire formellement l’objet d’un certificat de conformité. []