Ensemble immobilier unique : l’existence d’équipements techniques communs ne suffit pas à caractériser l’existence d’un lien fonctionnel entre plusieurs constructions distinctes

CE 28 décembre 2018 Société Roxim management, req. n° 413955 : Mentionné dans les Tables du Rec. CE

L’affaire ici en cause donne à nouveau l’occasion au Conseil d’État d’enrichir sa jurisprudence relative à l’ensemble immobilier unique et de préciser les contours de cette notion récente.

Rappelons à titre liminaire que l’« ensemble immobilier unique » a été défini par le Conseil d’État dans une décision « Ville de Grenoble » comme une « construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques et fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique »  et devant en principe faire l’objet d’un seul permis de construire1.

En l’espèce, le maire d’Anglet avait délivré deux permis distincts autorisant la construction sur des terrains contigus, d’une part d’un bâtiment collectif et de deux villas dans le cadre d’une opération dénommée « L’écrin de Chiberta », d’autre part d’un bâtiment collectif et d’une villa pour l’opération « Le Sanctuaire d’Eugénie ».

Les requérants soutenaient notamment que ces opérations constituaient un ensemble immobilier unique et qu’elles auraient du donner lieu à la délivrance d’un seul permis en lieu et place des deux autorisations accordées par le maire.

En première instance, le juge avait fait droit à ce moyen en se fondant sur la circonstance que les deux projets comportaient de nombreux équipements communs et présentaient une même conception architecturale malgré l’existence de maîtres d’ouvrage distincts.

Saisi directement en cassation2, le Conseil d’État censure le raisonnement du tribunal administratif en rappelant qu’en présence de deux constructions distinctes, « la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

La Haute Juridiction avait déjà auparavant précisé qu’en l’absence de lien physique entre des constructions distinctes, l’appréciation du lien fonctionnel ne pouvait se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique mais devait se faire en tenant compte des règles d’urbanisme afin de s’assurer de l’existence d’une indivisibilité « légale » entre elles3.

Faisant application de ce principe au cas d’espèce, le Conseil d’État juge insuffisant le constat par le juge de la seule présence d’équipements communs, aussi nombreux soient-ils4, et de l’existence d’une unité architecturale entre les deux opérations pour caractériser un lien fonctionnel.

Cette décision confirme donc que la qualification d’un ensemble immobilier unique ne peut reposer sur le seul partage d’équipements ou d’éléments techniques entre plusieurs constructions mais nécessite de s’assurer qu’il existe bien une interdépendance entre elles du point de vue de la réglementation d’urbanisme à laquelle elles sont soumises5.

  1. CE Sect. 17 juillet 2009 Ville de Grenoble, req. n° 301615 : Publié au Rec. CE. []
  2. Article R. 811-1-1 du code de justice administrative. []
  3. CE 12 octobre 2016 Société WPD Energie 21 Limousin, req. n° 391092 : un parc éolien et son poste de livraison ne constituent pas un ensemble immobilier unique. []
  4. En l’occurrence, les deux opérations partageaient une voie d’entrée et de circulation interne, une rampe d’accès à leurs parcs de stationnement respectifs, l’ensemble des réseaux, l’éclairage collectif, des boîtes aux lettres ou encore des locaux de stockage des déchets. []
  5. Voir CE 27 juin 2018 Commune de Bolène, req. n° 402896 : le CE considère à cet égard que l’existence d’une voirie interne et la réalisation d’une étude globale portant sur le réseau d’évacuation des eaux pluviales et l’intégration paysagère des bâtiments suffit à caractériser l’existence d’un ensemble immobilier unique. []