Catégorie
Date
Temps de lecture
Après la publication de l’ordonnance du 18 juillet 2013 sur le contentieux de l’urbanisme, le ministère du logement organise une consultation publique du 24 juillet au 6 septembre 2013 portant sur un projet d’ordonnance relatif au développement de la construction de logements (1) et sur son projet de décret d’application visant à favoriser la construction de logements (2).
1 Le projet d’ordonnance relatif au développement de la construction de logements
Ce projet d’ordonnance prévoit, sous certaines conditions, des possibilités de dérogations aux règles posées par les plans locaux d’urbanisme (1.1) ainsi qu’à certaines règles de construction générales fixées par le code de la construction et de l’habitation (1.2).
1.1 Zones denses : possibilité de dérogations à certaines règles du PLU en matière de densité, gabarit et stationnement
Le projet d’ordonnance relatif au développement de la construction de logements crée dans le code de l’urbanisme un nouvel article L. 123-5-1 qui donne la possibilité à l’autorité compétente pour délivrer un permis de construire d’accorder, par décision motivée, des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu.
Ces dérogations sont applicables pour des projets de constructions destinés principalement à l’habitation et situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (zones où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement) ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
Elles ont pour objet de :
– dépasser la hauteur réglementaire dans la limite de l’alignement sur la hauteur d’une construction contigüe existante,
– permettre la surélévation d’une construction existante lorsque le projet contribue à la création de logements,
– permettre la transformation en habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation,
– exonérer en tout ou partie le projet de construction des obligations prévues par le document d’urbanisme en matière de stationnement lorsque celui-ci est situé à moins de 500 mètres d’un transport public spécifique.
1.2 Surélévation d’immeubles : possibilité de dérogations à certaines règles en matière de sécurité, d’accessibilité, d’acoustique et de performances énergétiques
Le projet d’ordonnance insère également un nouvel article L. 111-4-1 dans le code de la construction et de l’habitation (CCH ci-après) afin de donner au préfet la possibilité, pour des projets de surélévation d’immeubles, d’accorder des dérogations à certaines règles générales de constructions prévues au CCH.
Ces dérogations sont applicables uniquement pour des d’immeubles achevés depuis plus de 2 ans et situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou sur des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (nouvel article L. 123-5-1 al. 1er du code de l’urbanisme précité)
Elles concernent les règles :
– de sécurité (article L. 111-4 CCH : brancard, ascenseurs, protection contre l’incendie, aérations…),
– d’accessibilité aux personnes handicapées et à mobilité réduite (article L. 111-7-1 CCH),
– de performance et caractéristique énergétiques et environnementales (article L. 111-9 CCH),
– d’acoustique (article L. 111-11 CCH).
Ces dérogations ne peuvent être sollicitées que lorsque les objectifs des règles précitées ne peuvent être poursuivis :
– eu égard à la structure et à la configuration de la partie existante de l’immeuble,
– au regard des caractéristiques structurelles ou liées aux matériaux en place du bâtiment à surélever,
– Et si le projet de surélévation ne dégrade pas les caractéristiques des logements de la partie existante notamment en matière de sécurité et d’aération.
Le nouvel article L. 111-4-1 fixe également la procédure à suivre puisqu’il prévoit que la demande de dérogation doit être jointe par le maître d’ouvrage à la demande de permis de construire en indiquant les règles et les raisons pour lesquelles il souhaite bénéficier d’une dérogation ainsi que le cas échéant, les mesures compensatoires prévues (aménagements, mesures techniques…).
Le maître d’ouvrage devra également justifier pour toutes les demandes de dérogations aux règles précitées et en ce qui concerne les règles de sécurité de l’article L. 111-4 du CCH « de l’atteinte du plus haut niveau de performance atteignable, notamment par conception ou par mise en œuvre de matériaux et équipements performants ».
Il est également prévu que la décision accordant ou refusant ces dérogations est notifiée à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire dans un délai de 3 mois à compter du jour de transmission par le maire et après consultation de certains services dont la liste est fixée par décret et après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité pour les demandes relatives à l’accessibilité des personnes handicapées et à mobilité réduite (article L. 111-7-1 CCH).
L’absence de réponse dans un délai de 3 mois vaut acceptation de la demande de dérogation.
Le projet d’ordonnance crée également un article L. 425-3 dans le code de l’urbanisme prévoyant que lorsque le demandeur a joint à sa demande de permis de construire une telle demande dérogation, le permis ne peut être accordé avant l’obtention de cette dérogation.
2 Le projet de décret visant à favoriser la construction de logements
Dans le cadre de l’application de l’ordonnance relative au développement de l’offre de logements, le projet de décret précise les nouvelles règles procédurales applicables à la demande de dérogation au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH en modifiant le code de l’urbanisme (2.1) et le code de la construction et de l’habitation (2.2).
2.1 Les modifications prévues au code de l’urbanisme lors de la procédure de délivrance du permis de construire
Tout d’abord, l’article R. 423-2 du code de l’urbanisme est complété par un 6ème alinéa qui prévoit en cas de demande de dérogation au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH un exemplaire supplémentaire du dossier de permis de construire.
Ensuite, en vertu d’un nouvel article R. 423-13-1 inséré dans le code de l’urbanisme, à réception du dossier, le maire transmet un exemplaire du dossier ainsi que la demande de dérogation au préfet dans la semaine qui suit le dépôt.
Le projet de décret prévoit également un 5ème alinéa à l’article R. 423-25 du code de l’urbanisme qui une majore le délai d’instruction de 2 mois en cas de demande de dérogation au titre de l’article L. 111-4-41 du CCH.
Le projet de décret mentionne également dans un nouvel article R. 423-65-1 du code de l’urbanisme le délai de 3 mois dans lequel le préfet doit statuer sur la demande de dérogation.
L’article R. 424-2 du code de l’urbanisme est également complété par un 11ème alinéa qui prévoit que le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet lorsque la délivrance du permis est subordonnée à l’obtention d’une dérogation prévue à l ‘article L. 111-4-1 du CCH et que cette dérogation a été refusée.
Concernant l’affichage du permis de construire en mairie lors de sa délivrance, le projet de décret complète l’alinéa 3 de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme et prévoit que lorsqu’une dérogation ou une adaptation mineure a été accordée, l’affichage porte sur l’intégralité de l’arrêté accordant le permis.
Concernant le dossier de demande de permis de construire, à l’instar du projet d’ordonnance, le projet de décret insère un nouvel article R. 431-13-1 dans le code de l’urbanisme qui prévoit que la demande de permis est accompagnée de la demande de dérogation sollicitée au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH.
2.2 Les modifications prévues au code de la construction et de l’habitation
Enfin, le projet de décret fixe dans un nouvel article R. 111-1-2 du CCH la liste des services devant être consultés dans le cadre de la demande de dérogation au titre de l’article L. 111-1-4 du CCH :
– Les services d’incendie et de secours compétents pour les demandes relatives à l’article L. 111-4 du CCH lorsque sont concernés les règles de sécurité relatives à la prévention des risques contre l’incendie ;
– le centre d’étude et d’expertise pour les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement pour les demandes autres que celles relatives aux règles de sécurité de l’article L. 111-4 du CCH et pour les demandes relatives aux articles L. 111-9 et L. 111-11 du CCH.
