Permis de construire illégal et injonction de démolir un ouvrage public inachevé

 

Par un arrêt en date du 14 octobre 2011 (CE Commune de Valmeinier, syndicat mixte des Islettes, req. n° 320371), le Conseil d’Etat a mis en œuvre son pouvoir d’injonction consécutivement à l’annulation d’un permis de construire partiellement mis en œuvre portant sur la construction d’un parc de stationnement de 499 places sur le territoire de la commune de Valmeinier (73450). 

Dans cette affaire, la Haute Juridiction a confirmé l’annulation du permis de construire au motif que le parking autorisé porterait atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants protégés par l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme. Selon le Conseil, le parking litigieux, qui se caractérisait par « ses dimensions, (…) son aspect massif et (…) sa situation extrêmement visible en entrée de station » n’était pas de nature à s’intégrer de façon harmonieuse dans un site de montagne d’une grande qualité paysagère contrairement aux constructions avoisinantes qui présentaient une forte homogénéité en termes de volume et d’aspect extérieur. 

Il suffit, en effet, de regarder la photographie ci-jointe pour comprendre pourquoi cette interprétation a fait l’unanimité tant devant les premiers juges, les juges d’appel que le juge de cassation. 

En revanche, ce qui est plus surprenant de part sa rareté, c’est la mise en œuvre des pouvoirs d’injonction du juge en vue de la démolition d’un ouvrage public implanté de façon irrégulière compte tenu de l’illégalité du permis de construire en vertu duquel il a partiellement été construit. 

En effet, à travers cette décision, le Conseil d’Etat est venu appliquer les principes qu’il avait précédemment dégagé dans un arrêt du 29 janvier 2003 (CE Syndicat départemental de l’électricité et du gaz des Alpes-Maritimes et commune de Clans, req. n° 245239) en rappelant que lorsqu’il résulte d’une décision de justice que des travaux en vue de l’édification d’un ouvrage public ont été engagés en vertu d’une autorisation de construire jugée illégale et que les constructions réalisées n’ont pas encore été affectées au service public ou à l’usage du public (notamment en raison de leur inachèvement), il appartient au juge administratif : 

►        D’ordonner, dans tous les cas, l’interruption des travaux ; 

►        Puis d’ordonner la démolition totale ou partielle des constructions après avoir : 

  • D’abord, constaté, eu égard au motif de la décision d’annulation, qu’une régularisation du projet d’ouvrage tel qu’envisagé initialement n’est pas possible par la délivrance d’une nouvelle autorisation ;
  •  Ensuite, pris en considération : 
    • D’une part, les inconvénients que le maintien, même temporaire, de l’ouvrage qui a commencé d’être illégalement construit entraînerait pour les divers intérêts publics ou privés en présence ;
    • D’autre part, les conséquences de sa démolition pour l’intérêt général compte tenu notamment du coût des investissements déjà réalisés et, si elle est invoquée par les parties au litige, de la possibilité de réutiliser, dans un délai raisonnable, les constructions déjà édifiées dans le cadre d’un projet modifié ou d’un nouveau projet ;
  • Enfin, déterminé, en rapprochant ces éléments, si la démolition totale ou partielle de l’ouvrage en cause n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général

En l’espèce, aucune régularisation du parking n’était possible dès lors que l’autorisation en vertu de laquelle il avait été autorisé a été annulée en raison (notamment) de son caractère totalement inesthétique. 

Ensuite, ni le coût de la démolition de l’ouvrage et de la remise en état du site (environ 700 000 euros), ni les éventuels problèmes de stationnement qui existeraient dans la station de ski de Valmeinier 1800 ne permettaient de justifier son maintien au regard de l’atteinte particulièrement grave au caractère et à l’intérêt du site générée par les caractéristiques de ce bâtiment. 

Le Conseil d’Etat a donc conclu que sa démolition totale n’entraînerait pas une atteinte excessive à l’intérêt général.




Un nouveau projet de SDRIF avant la fin de l’année 2013

Lors du conseil des ministres du 7 septembre 2011, le ministre de la Ville a rendu compte de la mise en oeuvre de la loi du 3 juin 2010 sur le Grand Paris et a indiqué qu’avant la fin de l’année 2013,  un nouveau schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) intégrant les grandes orientations de la loi sur le Grand Paris sera approuvé.

Rappelons que l’actuel projet de SDRIF adopté par le conseil régional d’Ile-de-France le 25 septembre 2008 est vraisemblablement abandonné depuis l’avis négatif du Conseil d’Etat du 2 novembre 2010.




L’article L. 111-6-2 du code de l’urbanisme est applicable depuis le 14 juillet 2011

La liste des matériaux et procédés éco-responsables permettant de s’affranchir de certaines règles d’urbanisme visés à l’article L. 111-6-2 du code précité est parue (décret n° 2011-830 du 12 juillet 2011 pris pour l’application des articles L. 111-6-2, L. 128-1 et L. 128-2 du code de l’urbanisme).

L’article R. 111-50 du code de l’urbanisme énumère désormais les matériaux et procédés permettant de neutraliser l’application des règles d’urbanisme qui feraient obstacle à la réalisation des objectifs de la loi du 12 juillet 2010 dite Grenelle II ; les permis de construire, permis d’aménager, décisions prises sur déclaration préalable portant sur des travaux entrant dans le champ d’application de l’article L. 111-6-2 précité ne pourront donc pas être refusés pour des motifs liés à l’aspect extérieur des constructions par exemple.

 Cette liste limitative vise :

 « 1° Les matériaux d’isolation thermique des parois opaques des constructions et, notamment, le bois et les végétaux en façade ou en toiture ;
« 2° Les portes, portes-fenêtres et volets isolants définis par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme ;
« 3° Les systèmes de production d’énergie à partir de sources renouvelables, lorsqu’ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernée. Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme précise les critères d’appréciation des besoins de consommation précités ;
« 4° Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu’ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernée ;
« 5° Les pompes à chaleur ;
« 6° Les brise-soleils
 ».

Ce dispositif ne s’applique pas dans certains secteurs protégés et peut être exclu par délibération de l’organe délibérant dans des secteurs particuliers en raison « la protection du patrimoine bâti ou non bâti, des paysages ou des perspectives monumentales et urbaine », en application de l’article L. 111-6-2.

Cette délibération figure en annexe du PLU. Une simple procédure de mise à jour permettra donc d’intégrer ces secteurs dans le document d’urbanisme.

 (décret n° 2011-830 du 12 juillet 2011 pris pour l’application des articles L. 111-6-2, L. 128-1 et L. 128-2 du code de l’urbanisme).




Les contrats de développement territorial : le compte à rebours !

Instaurés par la loi du 3 juin 2010, les contrats de développement territorial (CDT) constituent un nouvel outil partenarial entre l’Etat et les communes franciliennes visant à aménager les dix territoires économiques stratégiques de la région capitale.

Tandis que le décret du 24 juin 2011 précisait le fonctionnement de ces nouveaux contrats, le décret du 24 août 2011 approuve le schéma d’ensemble du réseau de transport public du Grand Paris.

Le cadre juridique des contrats de développement territorial est donc achevé et le compte à rebours de la conclusion de ces contrats a commencé.

D’ici 2013, tous les contrats de développement territorial devront être signés. Un calendrier serré dans la mesure où le CDT doit comporter des actions précises dans les domaines majeurs que sont le logement, l’économie et le transport…

Objet du contrat

Il s’agit d’un contrat global d’aménagement destiné à mettre en œuvre les actions et opérations nécessaires au développement territorial et ayant pour objet la conception du projet d’aménagement global, l’élaboration de propositions de révision ou de modification des documents d’urbanisme et la maîtrise d’ouvrage des travaux d’équipement.

Initiative et parties au contrat 

  • Le préfet de région, et
  • Les communes et établissements de coopération intercommunale (EPCI) dont le territoire est concerné par le projet de réseau de transport public, soient 100 villes concernées ou compris dans un des grands territoires stratégiques de la région.

Durée du contrat

La durée est fixée par les parties, à défaut elle est de 15 ans.

Structure du contrat

Ces contrats comporteront 4 parties :

1er titre : territoire concerné et présentation du projet stratégique de développement durable

2ème titre : définition des objectifs et des priorités dans les domaines suivants :

  • urbanisme,
  • logement,
  • transports, de déplacements et de lutte contre l’étalement urbain,
  • équipement commercial,
  • développement économique, sportif et culturel,
  • protection des espaces naturels, agricoles et forestiers et des paysages et des ressources naturelles. 

Soulignons que les objectifs et priorités en matière de développement économique, de logement et de transport sont précisés en termes quantitatifs et qualitatifs.

3ème titre : exposé des actions et opérations d’aménagement, projets d’infrastructures nécessaires à la mise en œuvre des objectifs.

Les périmètres envisagés, la mention du maître d’ouvrage, le calendrier optimal de mise en œuvre des actions et projets, l’évaluation de leur coût et les conditions générales de leur financement figurent dans ce titre. 

4ème titre : conditions de mise en œuvre, de suivi, d’évaluation et de modification du contrat.

Procédure

  • Après concertation, constitution d’un comité de pilotage par le préfet de région Ile-de-France  pour chaque projet de contrat
  • Validation du projet de contrat par le comité de pilotage
  • Evaluation environnementale
  • Saisine pour avis de la région Ile-de-France, le ou les départements concernés, l’association des maires d’Ile-de-France, le syndicat mixte « Paris Métropole » et l’Atelier international du Grand Paris et des projets architecturaux et urbains
  • Enquête publique menée par le préfet de la région Ile-de-France
  • Adoption du projet de contrat, éventuellement modifié, par le comité de pilotage
  • Signature par le préfet de la région Ile-de-France et par les maires et présidents d’EPCI
  • Publicité et communication du contrat

Calendrier de signature

Pour les communes situées dans le périmètre de l’établissement Paris-Saclay, regroupant 49 communes :

  • La décision d’ouverture de l’enquête publique doit intervenir dans les 18 mois suivant la publication de la loi du 3 juin 2010, soit avant le  3 décembre 2011.
  • La validation du projet de contrat par le comité de pilotage doit avoir lieu au plus tard trois mois avant la date d’ouverture d’enquête, soit le avant le 3 septembre 2012.

Pour les autres communes :

  • La décision d’ouverture de l’enquête publique doit intervenir dans les 18 mois suivant l’approbation du schéma d’ensemble du réseau de transport public du Grand Paris, soit avant le 24 février 2013. 
  • La validation du projet de contrat par le comité de pilotage doit avoir lieu au plus tard quatre mois avant la date d’ouverture d’enquête, soit le avant le 24 octobre 2012.

Contrat de développement territorial et déclaration de projet

Le contrat peut valoir déclaration de projet lorsqu’une action ou opération d’aménagement ou un projet d’infrastructures prévu par le projet de contrat n’est pas compatible avec les documents d’urbanisme.

Quelques dates clés :

Juin 2010     Loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris

Juin 2010 à janvier 2011      Déroulement du débat public

Juin 2011     Décret n°2011-724 du 24 juin 2011 relatif aux contrats de développement territorial

26 mai 2011 :     Acte motivé de conseil de surveillance de la société du Grand Paris retenant le schéma d’ensemble du réseau de transport public du Grand Paris

Août 2011     Décret n°2011-1011 du 24 août 2011 portant approbation du schéma d’ensemble du réseau de transport public




Le projet d’ordonnance relative aux corrections à apporter à la réforme des autorisations d’urbanisme avance pas à pas

Rappelons que l’article 25 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement autorise le Gouvernement à prendre une ordonnance pour apporter au régime des autorisations de construire les corrections dont la mise en œuvre de la réforme de 2007 pourrait faire apparaître la nécessité et que cette ordonnance doit être publiée dans un délai de dix-huit mois suivant la publication de la loi précitée, soit avant le 12 janvier 2012.

Le projet d’ordonnance a été soumis au Conseil d’Etat pour avis durant l’été et se trouve en consultation sur le site du ministère pour observations jusqu’au 5 octobre prochain

Les principaux ajustements concernent les lotissements (définition, périmètre, champ d’application, cristallisation…).

Par ailleurs, on peut souligner une clarification salvatrice concernant les ERP. Ainsi, lorsque l’affectation d’un ERP n’est pas connue lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire sera demandée en ce qui concerne l’aménagement intérieur.




Sortie du décret d’application du Grenelle II du 12 juillet 2011 relatif à la prévention et à la limitation des nuisances lumineuses

Les dispositions de l’article 173 de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 (art. L. 583-1 et s. du code de l’environnement) visent à réduire la consommation énergétique, à prévenir les émissions de gaz à effet de serre, et à réduire les expositions aux nuisances sonores et lumineuses.

Le nouveau décret d’application n°2011-831 du 12 juillet 2011, entré en vigueur le 14 juillet 2011, définit les installations lumineuses et les équipements concernés par la réglementation et précise les conditions dans lesquelles les prescriptions du Préfet ou du ministère de l’environnement peuvent être adaptées aux caractéristiques des zones d’implantation de ces installations.

Ainsi, le décret complète la partie réglementaire du code de l’environnement par un nouveau chapitre intitulé « Prévention des nuisances lumineuses » (art. R. 583-1 à R.584-7)




Décret n° 2011-966 du 16 août 2011 : des précisions apportées sur le régime Natura 2000

Afin de mettre en œuvre les objectifs de la directive communautaire 92/43/CEE du 21 mai 1992 concernant la conservation des habitats naturels ainsi que de la faune et de la flore sauvages, le code de l’environnement prévoit que certaines activités, dès lors qu’elles sont susceptibles d’affecter de manière significative un site Natura 2000, doivent faire l’objet d’une évaluation de leurs incidences au regard des objectifs de conservation du site.

 Plus précisément, l’article L. 414-4 IV du code de l’environnement prévoit que tout document de planification, programme ou projet ainsi que toute manifestation ou intervention qui ne relève pas d’un régime administratif d’autorisation, d’approbation ou de déclaration au titre d’une législation ou d’une réglementation distincte de Natura 2000, peut être soumis à autorisation et ainsi faire l’objet d’une « évaluation des incidences Natura 2000 ». Cet article prévoit qu’une liste locale de ces documents et projets est arrêtée par l’autorité administrative compétente parmi ceux figurant sur une liste nationale de référence établie par décret en Conseil d’Etat.

 C’est précisément cette liste nationale que le décret du 16 août 2011 est venu définir (art. R. 414-27 code de l’environnement) ainsi que la procédure applicable (art. R. 414-28 code de l’environnement.). Cette liste comporte 36 documents de planification, projets ou interventions assortis des seuils et restrictions applicables pour chacun. Y figurent notamment, dès lors que leur réalisation est prévue en tout ou partie à l’intérieur d’un site Natura 2000 : les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres ; les travaux d’entretien, de réparation ou de renforcement de la structure des ponts et viaducs ainsi que les travaux ferroviaires non circulés ; les travaux ou aménagements sur des parois rocheuses ou des cavités souterraines ; ou la création de chemin ou sentier pédestre, équestre ou cycliste. De la même manière sont listées un certains nombre d’actions ayant des impacts sur le milieu aquatique ou la sécurité publique, comme par exemple l’assèchement, mise en eau, imperméabilisation, remblais de zones humides ou de marais lorsque la zone asséchée ou mise en eau est d’une surface supérieure à 0,01 ha pour la partie de la réalisation prévue à l’intérieure d’un site Natura 2000 , mais également un certains nombre de rejets (épandage de boue, station d’épuration des agglomérations…) , ou de prélèvements (forages, puits…) selon certains seuils et restrictions.

 Le décret du 16 août 2011 organise également la procédure applicable et désigne l’autorité compétente pour autoriser, approuver ou recevoir la déclaration lorsqu’une personne souhaite élaborer un document de planification ou projet qui, ne figurant sur aucune liste, est néanmoins susceptible d’affecter un site Natura 2000 (art. L. 414-4 IV bis code de l’environnent issu de la loi ENL du 12 juillet 2010 ; art. R. 414-29 code de l’environnement).




La constructibilité d’un terrain divisé ne peut pas être apprécié au regard de l’unité foncière initiale nonobstant des prescriptions du POS contraires

 

Conseil d’Etat 2 août 2011 Reynaud, req. n°334287, Rec. CE

Cette décision précise les conséquences de l’abrogation de l’article L.111-5 du code de l’urbanisme par la loi SRU du 13 décembre 2000 sur l’opposabilité des prescriptions des plans d’occupation des sols qui soumettent la constructibilité d’un terrain détaché au non épuisement des droits de construire de l’unité foncière initiale. 

Dans le régime antérieur à la loi SRU, les auteurs de règlements de plans d’occupation des sols pouvaient limiter la constructibilité des terrains issus de divisions foncières en combinant l’application des dispositions des articles L. 111-5 et L.123-1 du code de l’urbanisme. Dans ce but, les règlements imposaient le respect de superficies minimales aux terrains détachés alors même que la totalité des droits de construire attachés à l’unité foncière n’avait pas été épuisée.

Le Conseil d’Etat censure ici l’analyse des juges du fond selon laquelle « l’abrogation de cette disposition n’a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d’occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée. ».  

Il considère que « si le plan d’occupation des sols peut fixer au titre de l’article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, des règles relatives à la superficie minimale des terrains, le fait de tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur des parcelles détachées ne pouvait résulter que d’une disposition législative expresse que n’avait pas rétablie la loi du 2 juillet 2003 ». En substance, l’interprétation des dispositions du régime antérieur maintenues en vigueur par l’article L.123-19 du code ne peut conduire à rétablir des dispositions abrogées par la volonté du législateur.

En conséquence, les prescriptions inspirées de ces dispositions sont désormais inopposables aux demandes de permis de construire. Au-delà de la simplification apportée par l’alignement sur ce point du régime du POS sur celui du PLU, cette décision favorise ainsi la construction dans les communes encore dotées d’un POS.

A noter toutefois que les auteurs des PLU peuvent décider de maintenir le contrôle de l’application du COS en cas de division de terrain, en limitant la constructibilité d’une parcelle divisée sur le fondement de l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme aux termes duquel :

« Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d’occupation des sols, le plan local d’urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés » .




Une carte communale n’est pas un document tenant lieu de PLU

Une carte communale peut-elle être considérée comme un PLU et par conséquent rendre inapplicables les règles générales d’urbanisme sur les territoires qu’elle couvre ?

C’est par la négative que le Conseil d’Etat a répondu dans un arrêt du 13 juillet 2011 (Min. de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement c/ M. Guilleux, req. n° 335066 : Inédit au Rec. CE.) en considérant que : « les règles générales d’urbanisme définies aux articles R. 111-1 et suivants du code de l’urbanisme sont applicables aux territoires couverts par une carte communale et que les permis de construire y sont instruits et délivrés sur le fondement de ces règles ; que par suites, les cartes communales ne constituent pas, au sens de l’article R. 111-1 précité, des documents d’urbanisme tenant lieu de plan local d’urbanisme dans le périmètre duquel les règles générales d’urbanisme ne s’appliquent pas ».

Pour dégager ce principe, la Haute Juridiction s’est basée sur la combinaison des dispositions de l’article L. 124-1 du code de l’urbanisme qui prévoit la possibilité pour les communes non dotées de PLU d’élaborer une carte communale précisant les modalités d’application des règles générales d’urbanisme et celles de l’article R. 124-3 du même code qui dispose que les autorisations d’occuper et d’utiliser le sol sont instruites et délivrées sur le fondement des règles générales d’urbanisme.




Le Tour de France des formations d’AdDen pour Le Moniteur se poursuit

Pratique du droit de l’urbanisme – Niveau 2 (sur 3 jours)

Lieu de la formation : Paris

Dates 2011 : 12, 13 et 14/10 ; 12, 13 et 14/12

Dates 2012 : 05, 06 et 07/03 ; 09, 10 et 11/05 ; 03, 04 et 05/10 ; 10, 11 et 12/12

 

Grenelle 2 et urbanisme : quels impacts sur vos pratiques ? (Sur 2 jours)

Lieu de la formation : Paris

Dates 2011 : 19 et 20/09 ; 28 et 29/11

Dates 2012 : 06 et 07/02 ; 21 et 22/05 ; 17 et 18/09 ; 12 et 12/11

Lieu de la formation : Nantes

Dates 2011 : 17 et 18/11

Dates 2012 : 16 et 17/01 ; 02 et 03/04 ; 01 et 02/10

Lieu de la formation : Lyon

Dates 2011 : 5 et 6/10

Lieu de la formation : Marseille

Dates 2011 : 08 et 09/11

 

Intégrer le développement durable dans les documents et autorisations d’urbanisme (sur une journée)

Lieu de la formation : Paris

Dates 2011 : 30/09 ; 07/11