Autorisations d’urbanisme … N’oubliez pas l’affichage !

CE 23 mai 2011 Paris Habitat-OPH, req. n° 339610 : Mentionné aux Tables du Rec. CE

La décision Paris Habitat-OPH en date du 23 mai 2011 est notable à deux égards. D’une part, le Conseil d’Etat rappelle que dans le cas particulier où un permis de construire a été attaqué, puis remplacé en cours d’instance par une nouvelle décision, le délai de recours opposable au requérant initial à l’encontre de cette nouvelle décision n’est déclenché que par le respect de deux formalités (1). D’autre part, la Haute Juridiction précise le point de départ du délai de recours contentieux lorsque ces deux formalités ont été mises en œuvre par le bénéficiaire de l’autorisation (2).

1. Seul le respect de deux formalités déclenche le délai de recours contentieux du requérant à l’égard du permis de construire remplacé en cours d’instance

 Depuis la jurisprudence Compagnie d’assurance l’Union dégagée par le Conseil d’Etat, le bénéficiaire d’un permis de construire, attaqué et remplacé en cours d’instance, est tenu de notifier au tiers requérant la nouvelle autorisation (CE Assemblée 23 mars 1973 Compagnie d’assurance l’Union : Publié au Rec. Lebon p. 251).

En effet, le Conseil d’Etat a considéré qu’en l’absence de cette notification, « le délai du recours contentieux n’avait pas commencé à courir » à l’égard de ce dernier.

Cette solution a été réaffirmée par la décision Institut de radiologie selon laquelle si en cours d’instance, l’acte attaqué par un tiers est remplacé par une décision de portée identique ou modifiée dans des conditions qui n’en altèrent pas l’économie générale « le délai ouvert au requérant pour contester le nouvel acte ne commence à courir qu’à compter de la notification qui lui est faite de cet acte » (CE Assemblée 15 avril 1996 Institut de radiologie, req. n° 128997, 129835 : Publié au Recueil Lebon 1996, p. 138).

Ces solutions jurisprudentielles visent à garantir un débat contradictoire, mais surtout, à dissuader les manœuvres en cours d’instance. En effet, le tiers ayant attaqué un permis de construire n’a aucune raison de s’attendre à ce qu’en cours d’instance une décision nouvelle se substitue à la décision attaquée et pourrait dès lors, en l’absence d’information, être privé de son action contentieuse (Commissaire du gouvernement Abraham sur l’affaire Institut de Radiologie précitée).

Par conséquent, le délai de recours contentieux à l’encontre de permis de construire remplaçant en cours d’instance un permis de construire attaqué par un tiers ne peut être déclenché, à l’égard de ce tiers, en l’absence de notification. Par suite, la forclusion ne peut être opposée au tiers requérant si la décision ne lui a pas été notifiée.

Il existe néanmoins une exception à cette règle : la théorie de la connaissance acquise. En l’absence de notification, le délai de recours du tiers requérant commence à courir à compter de la date de la demande adressée au préfet pour qu’il attaque la seconde décision dès lors que les formalités d’affichage ont bien été respectées (CE 25 mai 2005 Commune de Banon, req. n° 270273 : Publié aux Tables du Rec. CE), ou à compter du recours gracieux dirigé contre cet acte (TA Versailles 4 juillet 2000 Thévin, M. et Mme Guerrier c/ Bures sur Yvette, req. n° 991444 : Constr. Urba 2000, n°283).

Dans le présent arrêt, le Conseil d’Etat rappelle que, si le délai de recours contentieux ne peut être déclenché en l’absence de notification, il ne peut l’être davantage en l’absence de respect des formalités d’affichage prescrites par l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme.

En effet, aux termes de cet article, « le délai de recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ».

Dès lors, le délai de recours contentieux à l’encontre de permis de construire remplaçant en cours d’instance un permis de construire attaqué par un tiers ne peut être déclenché, à l’égard de ce tiers, en l’absence des formalités d’affichage :

« Considérant, en premier lieu, que lorsque le juge de l’excès de pouvoir est saisi par un tiers d’un recours contre une décision d’autorisation qui est remplacée, en cours d’instance, soit par une décision de portée identique, soit par une décision qui la modifie sans en altérer l’économie générale, le nouvel acte doit être notifié au tiers requérant, le délai pour le contester ne pouvant commencer à courir pour lui en l’absence d’une telle notification ; que, dans le cas du permis de construire où, pour l’ensemble des tiers à cet acte, le déclenchement du délai de recours est subordonné par l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme à l’accomplissement de formalités particulières, la forclusion ne peut être opposée au tiers requérant en l’absence de respect de ces formalités, alors même que l’acte lui aurait par ailleurs été notifié en application de la règle qui vient d’être rappelée ; (…) »

Par suite, il apparaît à la lecture des jurisprudences susvisées que deux formalités s’imposent au bénéficiaire d’un permis de construire attaqué par un tiers et remplacé en cours d’instance :

►        L’affichage de sa nouvelle autorisation sur le terrain pendant une période continue de deux mois ;

►        La notification de cette nouvelle décision au tiers requérant.

En l’absence de l’une ou l’autre de ces formalités, le délai de recours contentieux à l’encontre du permis de construire substitué ne court pas à l’égard du tiers requérant et la forclusion ne peut lui être opposée.

Dans l’hypothèse où la notification et les formalités d’affichage ont été mises en œuvre par le bénéficiaire du permis de construire remplacé en cours d’instance, il convient de déterminer quelle formalité, de la notification ou de l’affichage, déclenche le délai de recours contentieux à l’égard du tiers requérant.

2. Le point de départ du délai de recours contentieux du tiers requérant à l’encontre du permis de construire remplacé en cours d’instance

Deux cas de figure doivent être distingués selon que la notification est intervenue préalablement (a) ou postérieurement aux formalités d’affichage (b).

 a)         Hypothèse où la notification précède l’affichage : le point de départ du délai est l’affichage

Par un arrêt en date du 23 juillet 2006, le Conseil d’Etat a considéré :

« Considérant que si, par lettre du 23 juin 1997, le préfet de l’Hérault a notifié le permis de construire modificatif du 19 juin 1997 aux demandeurs à l’instance ouverte contre le permis de construire initial du 17 septembre 1996, il ne ressort pas du dossier, en tout état de cause, que l’enregistrement, le 25 août 1997, du recours tendant à l’annulation dudit permis modificatif serait intervenu plus de deux mois après l’accomplissement des formalités d’affichage prescrites par l’article R. 490-7 du code de l’urbanisme ; que dès lors, la société Ocréal n’est pas fondée à soutenir que ce recours serait tardif ; (…) »

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat a jugé que le requérant qui introduit un recours plus de deux mois après que la nouvelle décision lui a été notifiée n’est pas tardif dès lors que l’action contentieuse est engagée avant l’expiration du délai de deux mois résultant des formalités d’affichage. 

C’est cette solution qui a de nouveau été confirmée dans la décision analysée :

«  qu’ainsi, en jugeant que la notification à l’association « Ilot Guibert Nicolo » et à M. et Mme Malphettes, dans le cadre du litige introduit par ces requérants contre le permis de construire accordé le 31 décembre 2008 par la VILLE DE PARIS à PARIS HABITAT – OPH, du nouveau permis de construire du 16 décembre 2009 se substituant au précédent, était sans incidence sur la recevabilité de l’action contentieuse engagée par l’association « Ilot Guibert Nicolo » et M. et Mme Malphettes contre ce second permis, dès lors qu’elle l’avait été moins de deux mois après l’accomplissement des formalités d’affichage du nouveau permis de construire sur le terrain, le juge des référés du tribunal administratif de Paris, qui a porté sur les pièces du dossier une appréciation exempte de dénaturation, n’a pas commis d’erreur de droit ; »

La notification est sans incidence sur la recevabilité de l’action contentieuse dès lors que celle-ci a été introduite dans les deux mois qui suivent le premier jour de l’affichage de l’autorisation sur le terrain.

En conséquence, dans l’hypothèse où la notification précède l’affichage, alors le point de départ du délai de recours contentieux du tiers requérant semble être l’affichage. En tout état de cause, le requérant peut former un recours jusqu’à l’expiration du délai de deux mois suivant l’accomplissement des formalités d’affichage. 

b)         Hypothèse où l’affichage précède la notification : le point de départ du délai est la notification  

A notre connaissance, la jurisprudence ne s’est jamais prononcée sur une telle hypothèse.

Lorsque les formalités d’affichage précèdent la notification, le point de départ du délai de recours contentieux à retenir doit être la notification de la décision au tiers requérant. Seule cette solution permet de véritablement garantir le droit au recours du tiers requérant et de dissuader les manœuvres frauduleuses.

En effet, supposons que l’affichage soit retenu comme point de départ du délai de recours, alors le bénéficiaire d’un permis de construire pourrait tout à fait afficher régulièrement son autorisation et notifier l’autorisation seulement quelques jours avant l’expiration du délai de recours. Dans ces conditions, le tiers requérant ne disposerait que de ces quelques jours pour introduire une action contentieuse.

Et, dans la mesure où la notification n’a pas à comporter les voies et délais de recours (CE Section Avis 15 juillet 2004 Epoux Damon, req. n° 266479 – CE 25 mai 2005 Commune de Banon, req. n° 270273 : Publié aux Tables du Rec. CE), le tiers requérant serait vraisemblablement privé de son droit d’exercer un recours juridictionnel.

En définitive, il semble que s’agissant des permis de construire remplaçant en cours d’instance le permis initial attaqué qui ont fait l’objet d’un affichage régulier et qui ont été notifiés au requérant, le délai de recours contentieux de ce dernier commence à courir à compter de la plus tardive de ces deux formalités.

 

Récapitulatif du déclenchement du délai de recours à l’encontre du nouveau permis de construire remplaçant le permis initial attaqué 
Notification – Affichage  Le délai commence à courir à compter de l’affichage   
Affichage – Notification  Le délai commence à courir à compter de la notification   
Pas d’affichage – Pas de notification  Le délai n’est pas déclenché 
Affichage  – Pas de notification  Le délai n’est pas déclenché
Affichage – Pas de notification – Connaissance de la décision par le tiers Le délai commence à courir  à compter de la date de la demande adressée au préfet pour former le déféré préfectoral / recours gracieux
Pas d’affichage – Pas de notification – Connaissance de la décision par le tiers Le délai n’est pas déclenché



Réforme de l’urbanisme : mesures préconisées par B. Apparu / Bloc 6 : Pour une culture du projet urbain

Parmi les mesures qui vont être présentées cet été au Conseil de Ministres, certaines visent à favoriser une « culture du projet urbain ». 

–          Ajouter un nouvel outil à la palette juridique pour les marchés de maîtrise d’œuvre urbaine en respectant le droit européen de la concurrence ; 

–          Sécuriser le maniement des fonds publics pour tout mandataire de maîtrise d’ouvrage publique dans le cadre des mandats d’études, de travaux, de construction de bâtiments et de commercialisation ; 

–          Créer le projet d’intérêt métropolitain « PIM » permettant une reconnaissance de projets localement, nationalement ainsi qu’au niveau européen et constituant un partenariat ad hoc entre partenaires publics et privés autour d’un projet sur un territoire intercommunal pouvant aboutir à des conventions portant notamment sur les financements ; 

–          Réflexion sur un « institut des projets urbains pour promouvoir la ville durable ».




Réforme de l’urbanisme : mesures préconisées par B. Apparu / Bloc 5 : Modalités d’évolution des documents d’urbanisme

Parmi les mesures qui vont être présentées cet été au Conseil de Ministres, certaines concernent les modalités d’évolution des documents d’urbanisme. 

–          S’agissant de la concertation :

  • Maintien de la procédure obligatoire pour une révision du document d’urbanisme ;
  • Création d’une procédure de concertation facultative dont le lancement serait simplifié ;
  • Pour toutes les procédures, possibilité de désigner en amont un « garant » de la concertation ; 

–          S’agissant des SCOT : création d’une nouvelle procédure de modification simplifiée dont le champ d’application pourrait être élargi au-delà des seules erreurs matérielles ; 

–          S’agissant des PLU :

  • Redéfinition du champ d’application de la révision ;
  • Elargissement du recours à la modification avec encadrement de son champ d’application à préciser ;
  • Utilisation de la modification simplifiée pour tous les cas ne relevant ni de la révision ni de la modification ; 

–          S’agissant de la carte communale : création d’une procédure de modification simplifiée pour les rectifications d’erreurs matérielles ; 

–          Adapter les procédures et les effets des documents d’urbanisme à l’évolution du périmètre de l’intercommunalité : notamment obligation d’informer le public du territoire concerné lors des modifications ; 

–          Renforcer les effets juridiques de la déclaration de projet sur un périmètre à préciser.




Réforme de l’urbanisme : mesures préconisées par B. Apparu / Bloc 4 : Nouvelle génération de PLU au service des projets et relance des opérations d’aménagement

 Parmi les mesures qui vont être présentées cet été au Conseil de Ministres, certaines concernent les PLU et la relance des opérations d’aménagement. 

S’agissant d’abord de la nouvelle génération de PLU : 

–          Le PADD serait renforcé ; 

–          Le règlement serait constitué de 4 thèmes :

  • Usage du sol ;
  • Fonctions économiques, sociales et environnementales, fonction de continuité écologique ;
  • Prescriptions voiries et réseaux divers ;
  • Formes urbaines ; 

–          Des dérogations seraient introduites pour le stationnement dans l’hypothèse de la proximité de transports collectifs selon les types d’habitat, dans les villes de plus de 40 000 habitants ; 

–          Des secteurs de projets pourraient être institués notamment pour la requalification urbaine en zones U et AU

  • Un cadre de négociation Etat/collectivité pourrait permettre d’adapter certaines règles à l’échelle du secteur (s’inspirant du cadre actuel d’expérimentation de l’article R. 111-16 du code de la construction de l’habitation) ; 

–          Un délai serait fixé pour organiser la transformation des POS afin de les rendre compatibles avec les dispositions de la loi Grenelle 2. 

S’agissant ensuite de la relance des opérations d’aménagement : 

–          Pour la ZAC :

  • Possibilité de constituer un dossier unique de création-réalisation ;
  • Possibilité de coordonner les enquêtes publiques et études d’impact/évaluations environnementales ; 

–          Pour le PUP :

  • Cadre de négociation qui reconnaît l’initiative privée en aménagement et organise la rencontre avec l’intérêt général ;
  • Délibération de prise en considération et convention financière.



Réforme de l’urbanisme : mesures préconisées par B. Apparu / Bloc 3 : Réduction du contentieux

Parmi les mesures qui vont être présentées cet été au Conseil de Ministres, certaines concernent la réduction du contentieux. 

En premier lieu, il s’agirait de mesures permettant de prévenir les contentieux et sécuriser les procédures

–          Assurer un meilleur accès aux pièces du dossier de demande d’une autorisation d’urbanisme pendant l’instruction ; 

–          Prévoir un affichage en mairie des certificats d’urbanisme opérationnels pour permettre le déclenchement des délais de recours et rendre le certificat définitif ; 

–          En dehors de certaines zones protégées, permettre aux constructions de plus de 10 ans, non contestées, de bénéficier d’une autorisation lors de leur extension ou rénovation alors même que la preuve de l’autorisation initiale ne peut être apportée ; 

–          Prévoir une explication de la qualité donnant intérêt à agir dans la requête ; 

–          Permettre de faire régulariser l’avis non motivé du commissaire enquêteur pour éviter une annulation pour vice de forme qui ne serait imputable ni à l’autorité administrative ni au maître d’ouvrage ; 

–          Favoriser la possibilité pour le juge de prononcer des annulations partielles ; 

–          Modifier l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme pour informer le requérant de l’étendue du contrôle du juge lorsqu’il sanctionne une autorisation qui porterait une atteinte significative au paysage environnant ; 

–          Augmenter le seuil maximal de l’amende pour recours abusif. 

En deuxième lieu, les mesures viseraient à accélérer le traitement des contentieux : 

–          Inciter le recours à la conciliation : notamment en expérimentant un mode d’emploi réglementaire d’une telle procédure dans le cas d’un contentieux de l’urbanisme ; 

–          Généraliser l’expérimentation consistant à fixer un calendrier prévisionnel lors de l’enregistrement de l’affaire pour rendre prévisible la durée de la procédure contentieuse ; 

–          Sensibiliser les juridictions administratives pour que les ordonnances de désistement soient rapidement produites et permettre ainsi l’accélération de la réalisation de l’opération. 

En dernier lieu, deux sujets pourraient être approfondis :

–          Créer un référé à la demande du défendeur ;

–          Tirer les conséquences matérielles des décisions de justice annulant des autorisations d’urbanisme.




Réforme de l’urbanisme : mesures préconisées par B. Apparu / Bloc 2 : Réforme de l’application du droit des sols et des surfaces

Parmi les mesures qui vont être présentées cet été au Conseil de Ministres, certaines concernent la réforme de l’application du droit des sols et des surfaces. 

–          La surface Grenelle : substituer à la SHOB et à la SHON une nouvelle définition des surfaces dite « surface de plancher » ; 

–          Réforme du lotissement :

  • En accélérant la mise en œuvre des projets à chaque étape ;
  • En renforçant la qualité urbaine par la mise en œuvre d’une certification éco-lotissements ;
  • En clarifiant le champ d’application des procédures de déclaration préalable et de permis d’aménager ; 

–          Réforme de l’application du droit des sols :

  • En accélérant la mise en œuvre des projets : notamment en réduisant les délais d’instruction des permis de construire pour certains projets et en modifiant les seuils de déclaration préalable et de permis de construire pour certains projets d’extension ;
  • En simplifiant certaines procédures et notamment :
    • Permettre la délivrance des permis de construire portant sur des ERP sans avis sur les aménagements intérieurs ;
    • Alléger le contrôle de légalité et améliorer le contrôle des permis tacites ;
    • Réduire le champ d’application du récolement obligatoire ; 

–          Archéologie préventive : prescrire la signature de la convention de diagnostic obligatoire dans un délai de deux mois à compter de la notification à l’aménageur du projet.




Réforme de l’urbanisme : mesures préconisée par B. Apparu / Bloc 1 : Maîtrise du foncier, financement et fiscalité

Parmi les mesures qui vont être présentées cet été au Conseil de Ministres, certaines concernent la maîtrise du foncier, le financement et la fiscalité.

Le but poursuivi est de rendre plus efficaces les outils et opérateurs fonciers majeurs au travers de plusieurs cibles :

–          Améliorer la transparence des données foncières ;

–          Sécuriser et améliorer l’exercice du droit de préemption :

  • en permettant aux collectivités de demander des informations complémentaires dans la DIA notament au sujet des diagnostics divers et de l’état de pollution du bien ;
  • en élargissant les droits des propriétaires : notamment, ils disposeraient d’une meilleure information sur la décision de préemption ; 

–          Faciliter le fonctionnement des établissements publics fonciers (EPF) et d’aménagement (EPA)

En deuxième lieu, des mesures viseraient à mobiliser les terrains constructibles et permettre le partage de la plus value au travers d’une réforme de la fiscalité du foncier non bâti constructible :

–          Différencier la fiscalité des terrains non bâtis en fonction de leur destination en distinguant les terrains agricoles et naturels à préserver des terrains constructibles affectés à la construction et à l’aménagement ;

–          Supprimer tout avantage à la détention afin d’éviter un phénomène de constitution de réserve de terrains constructibles :

  • En supprimant les avantages fiscaux pour faire disparaître tout intérêt à conserver un terrain sans autre objectif que d’être exonéré de taxation sur la plus-value ;
  • En supprimant les abattements pour les nouvelles acquisitions et en réduisant progressivement les abattements pour les terrains qui en bénéficient aujourd’hui ; 

–          Révaluer le foncier constructible :

  • En instaurant une taxe foncière qui inciterait à libérer le foncier pour répondre aux besoins de logements ;
  • En renforçant le dispositif actuel de majoration de taxe foncière existant pour les terrains constructibles ;
  • En lançant la révision des bases des valeurs locatives du foncier constructible. 

En troisième lieu, il s’agirait de favoriser le recyclage du foncier :

–          Améliorer la connaissance en matière de pollution des sols : notamment par l’obligation de réaliser une étude en cas de construction et/ou de vente ;

–          Faire évoluer les méthodes d’évaluation : pour tenir compte des coûts de traitement des terrains ;

–          Favoriser le changement d’usage et la création de nouveaux fonciers :

  • En favorisant la transformation de bureaux en logements ;
  • En facilitant la surélévation d’immeubles ; 

–          Accompagner la reconversion des zones commerciales




Réforme de l’urbanisme: le 27 mai 2011, Benoist Apparu présente les mesures débattues dans le cadre du séminaire « Urbanisme de projet »

Depuis le mois de juin 2010, et auprès de Benoist Apparu, des acteurs de l’urbanisme, de l’aménagement, de la construction et de l’environnement ont présenté des mesures en vue de la réforme du droit de l’urbanisme.
 
L’objectif affiché est de passer d’un « urbanisme de normes » à un « urbanisme de projet » qui doit répondre à plusieurs enjeux:
 
– poursuite du Grenelle;

– promouvoir l’offre de logement;

– passer d’une logique de normes à une culture de projet.
 
C’est ainsi que le 27 avril dernier, a eu lieu le dernier comité de pilotage qui a recueilli une série de recommandations visant à simplifier le droit de l’urbanisme.
 
Des acteurs locaux ont ensuite été consultés à travers un questionnaire sur une série de décisions concrètes en matière d’urbanisme qui pourraient être mises en oeuvre au travers des projets d’ordonnances de simplification en matière d’urbanisme prévues par la loi Grenelle 2. Cette consultation a également été complétée par une comparaison internationale au sujet de projets en cours à Londres, Hambourg, Amsterdam et Barcelone.
 
Enfin, un séminaire du 27 mai 2011 a permis de confirmer, d’amender et de préciser un certain nombre de propositions que Benoist Apparu va soumettre au Gouvernement. En effet, suite à ce séminaire, des projets d’ordonnances, prévus par la loi Grenelle 2 seront présentés en Conseil des Ministres cet été.
 
Voici un aperçu des principales mesures en discussion :
 
– Clarifier et simplifier les procédures d’élaboration et de modification des documents d’urbanisme;
 
– Redéfinir les compétences des établissements publics d’aménagement et des établissements publics fonciers;
 
– Unifier la définition des surfaces prise en compte en matière d’urbanisme en remplaçant la SHON et la SHOB par la notion unique de « surface de plancher des constructions » qui ne tiendrait plus compte de l’épaisseur des murs extérieurs et des isolations;
 
– Simplifier le régime des autorisations d’urbanisme en soumettant à déclaration préalable les seuls lotissements qui ne comportent pas la création de voie ou d’espace public nouveau, en modifiant le seuil de la déclaration préalable et du permis de construire pour les extensions ou modifications de bâtiments existants; en réduisant les délais d’instruction des permis;
 
– Réécrire le livre I du code de l’urbanisme sans modifier le fond pour le rendre plus clair et plus lisible.
 
Et, les groupes de travail ont préconisé des propositions au delà du périmètre défini par les ordonnances, en vue de faciliter la réalisation de projets ambitieux:
 
– Simplifier les règlements des PLU;
 
– Lutter contre les recours abusifs et les recours mafieux et accélérer le traitement de l’ensemble des recours;
 
– Relancer les opérations d’aménagement;
 
– Mettre en adéquation la fiscalité de l’urbanisme et la fiscalité foncière.
 
Pour accéder au discours de Benoist Apparu en cloture du séminaire « Urbanisme de projet » du 27 mai 2011

Pour accéder à l’ensemble des mesures préconisées, définies selon 6 blocs :
– maitrise du foncier, financement et fiscalité
– réforme de l’application du droit des sols et des surfaces
– réduction du contentieux
– nouvelle génération de PLU au services des projets et relance des opérations d’aménagement
– modalités d’évolution des documents d’urbanisme
– pour une culture de projet urbain




Travaux sur les constructions irrégulières : la jurisprudence « Thalamy » attenuée

Dans un arrêt du 3 mai 2011, le Conseil d’Etat a ouvert la possibilité d’autoriser, sous certaines conditions, la réalisation de travaux sur un bâtiment édifié sans permis (CE 3 mai 2011 Mme A., req. n° 320545).

En application de la jurisprudence Thalamy, « le maire ne pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation » (CE 9 juillet 1986 Mme Thalamy, req. n° 51172 : Rec. CE, p. 201).

Il en résultait que des travaux sur une construction dépourvue de fondement légal ne pouvaient être autorisés sans que la construction elle-même soit régularisée.

Atténuant la jurisprudence Thalamy, le Conseil d’Etat a jugé que :

« dans l’hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment ; que dans l’hypothèse où l’autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l’hypothèse d’une construction ancienne, à l’égard de laquelle aucune action pénale ou civile n’est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d’urbanisme applicables ».

Il résulte ainsi de l’arrêt du 3 mai 2011que l’autorité compétente peut autoriser la réalisation de travaux sur une construction édifiée sans autorisation d’urbanisme :

– à la condition, qui reste à préciser, que la construction en cause soit ancienne ;

– lorsqu’aucune action pénale ou civile n’est plus possible à l’égard de la construction ;

– après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence ;

– dans la mesure où les travaux objet de la demande sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes d’urbanisme.

La possibilité ainsi ouverte par le Conseil d’Etat doit être distinguée de celle introduite à l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme puisqu’aux termes de cet article le bénéfice de la prescription décennale est exclu lorsque « la construction a été autorisée sans permis de construire ».

Il convient enfin de relever que l’arrêt du 3 mai 2011 ouvre une simple faculté à l’administration qui pourra décider d’autoriser ou non les travaux après avoir procédé à la mise en balance des intérêts publics et privés en présence.




La réforme de l’urbanisme sera dévoilée le 27 avril

Les résultats des travaux du comité de pilotage de cette réforme, installé en juin 2010, « seront présentés le 27 avril 2011 et feront l’objet d’un séminaire de synthèse fin mai », a déclaré Benoist Apparu, le 8 avril 2011, à Lyon, dans un discours prononcé lors des journées de la construction organisées par la Capeb (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment).

« Ensuite, nous présenterons une série d’ordonnances au Parlement », a ajouté le secrétaire d’Etat au logement.

Quatre ordonnances prévues par la loi Grenelle 2, de juillet 2010, devraient être présentées au Conseil des ministres avant l’été. Les autres mesures, qui n’auront pas trouvé place dans les ordonnances, seront incorporées dans des « véhicules législatifs » avant la fin de l’année.

Source : Courrier des Maires avec AFP