ORT, artificialisation et régularisation des PC valant AEC : les enseignements de l’arrêt du 7 avril 2026 (n° 497595)

L’arrêt du 7 avril 2026 du Conseil d’État (n° 497595), mentionné aux tables du Recueil Lebon, apporte plusieurs précisions jurisprudentielles importantes en urbanisme commercial.

1.   Qualité de partie et accès au juge de cassation

Premier rappel utile : ne peut se pourvoir en cassation que celui qui avait la qualité de partie devant les juges du fond, c’est‑à‑dire celui qui a été invité par la juridiction à présenter des observations et qui, s’il ne l’avait pas été, aurait eu qualité pour former tierce opposition.

Le Conseil d’État précise que le simple fait d’avoir été invité à présenter des observations dans une instance ne suffit pas à conférer cette qualité de partie si l’arrêt attaqué ne préjudicie pas aux droits de l’intéressé.

Il ne s’agit certes pas d’une nouveauté ¹⁾Voir notamment pour un arrêt mentionné : CE 17 octobre 2023, req. n° 463019 : T. Rec. CE. mais d’une première application par la Haute Juridiction en matière d’aménagement commercial.

2.   Régularisation des PC valant AEC par un PCM

Deuxième apport : la confirmation de la logique de régularisation d’un permis modificatif pour le volet commercial d’un PC valant AEC.

Le Conseil d’État réaffirme qu’une autorisation d’urbanisme entachée de vices peut être régularisée par un permis modificatif. Plus précisément, il admet que cette régularisation puisse résulter non seulement d’une modification du projet, mais aussi d’une évolution du cadre juridique ou des circonstances de fait.

Là encore, ce n’est pas nouveau puisque le Conseil d’Etat a déjà eu l’occasion de rappeler qu’un permis illégal pouvait être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée ²⁾CE 7 mars 2018, req. n° 404079 : T. Rec. CE..

Transposé à l’urbanisme commercial : un PC valant AEC initialement irrégulier peut être régularisé par un permis modificatif constatant que, du fait de la signature d’une ORT et de l’absence d’artificialisation du sol, le projet n’est plus soumis à AEC.

Une fois cette régularisation intervenue, les moyens dirigés contre les vices initiaux du PC en tant qu’il tenait lieu d’AEC deviennent inopérants.

3.   ORT, artificialisation des sols et renaturation

Enfin, le point le plus intéressant de l’arrêt et potentiellement le plus problématique pour l’avenir tient à l’articulation entre :

• la dispense d’AEC dans le périmètre des ORT,
• et la notion d’« artificialisation des sols » au sens du code de l’urbanisme.

Le Conseil d’État valide le raisonnement selon lequel, un projet implanté sur une friche déjà artificialisée et qui n’a pas fait l’objet d’une renaturation au moment de la demande d’AEC, n’« engendre » pas d’artificialisation nouvelle des sols au sens du V de l’article L. 752-6 du code de commerce.

Dans ce cas, il peut bénéficier de la dispense d’AEC ouverte dans les ORT.

Plus précisément, il a jugé que la cour d’appel n’avait pas dénaturé les faits en considérant que le projet n’engendrait pas d’artificialisation dans la mesure où il était prévu sur des cités minières démolies en 2004, demeurées depuis à l’état de friche et identifiées comme un espace artificialisé dans la cartographie des modes d’occupation des sols réalisée par la région Nord-Pas-de-Calais en 2015. Le terrain n’avait donc pas fait l’objet d’une renaturation au sens de l’article L. 101-2-1 du code de l’urbanisme consistant en “des actions ou des opérations de restauration ou d’amélioration de la fonctionnalité d’un sol, ayant pour effet de transformer un sol artificialisé en un sol non artificialisé“.

Cette solution ouvre la voie à deux questions ouvertes.

Tout d’abord, le Conseil d’État valide le fait que la cour se soit référé à une cartographie régionale des modes d’occupation des sols pour constater que le terrain était déjà artificialisé et non renaturé.

Or, pour rappel, en principe, la nomenclature du décret « ZAN » n’a pas « vocation à s’appliquer au niveau d’un projet, pour lequel l’artificialisation induite est appréciée directement au regard de l’altération durable des fonctions écologiques ainsi que du potentiel agronomique du sol », ³⁾Décret n° 2023-1096 du 27 novembre 2023 modifié relatif à l’évaluation et au suivi de l’artificialisation des sols., comme l’ont déjà rappelé plusieurs cours ⁴⁾CAA Lyon 20 février 2024, req. n° 24LY02709 ; CAA Bordeaux 29 janvier 2026, req. n° 23BX01960..

Faut-il comprendre que, si les documents de planification et les cartos ZAN ne sont pas, en eux‑mêmes, des normes opposables au pétitionnaire, ils pourront quand même devenir des références factuelles pour apprécier, au cas par cas, si l’on est en présence d’un sol déjà artificialisé ou non ?

Ensuite, l’arrêt valorise le fait que la friche n’avait pas été renaturée et pouvait donc bénéficier d’une dispense d’AEC.

Une vraie question pratique émerge donc : pour un porteur de projet qui, en amont, a entamé des travaux de dépollution, de désimperméabilisation, ou plus largement d’« amélioration écologique » du site, ne risque‑t‑on pas de considérer, à un certain stade, qu’il y a renaturation au sens du code de l’urbanisme, et donc que l’implantation commerciale ultérieure redevient une artificialisation nouvelle faisant tomber la dispense d’AEC ?

En d’autres termes, ceux qui ont commencé par « bien faire » (remise en état poussée, requalification écologique) ne se placent‑ils pas, paradoxalement, dans une situation moins favorable que ceux qui assument une friche durablement artificialisée ?

Une question importante pour les contentieux futurs en matière d’urbanisme commercial sous contrainte ZAN.

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