La définition des friches au sens de la loi Climat et Résilience et du code de l’urbanisme précisée par un nouveau décret

Décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 précisant les modalités d’application de la définition de la friche dans le code de l’urbanisme

Dans la continuité de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le décret du 26 décembre 2023 précise la définition des friches et les modalités de mise en œuvre des inventaires destinés à les recenser.

1.    Eléments de rappel des dispositions de la loi Climat et Résilience

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience poursuit l’objectif de réduire et de contrôler l’artificialisation des sols et retranscrit l’engagement européen de la France au titre du « zéro artificialisation nette » (ZAN) d’ici 2050 (article 191 codifié aux articles L. 101-2 et suivants du code de l’urbanisme).

Dans ce contexte, la notion de friche est distillée dans plusieurs dispositions de la loi Climat destinées à favoriser une gestion économe de l’espace.

On citera pour exemple :

• la constitution d’observatoires de l’habitat et des espaces de densification destinés à recenser les friches constructibles par les EPCI dotés d’un programme local de l’habitat (PLH) (article 205),
• la prise en compte des friches par le PADD des PLU pour prévoir l’ouverture à l’urbanisation de certains secteurs (article 194),
• l’assouplissement des règles d’urbanisme pour les projets de construction ou de travaux réalisés sur une friche (article 211),
• le certificat de projet expérimental dédié aux friches destinés à y faciliter la réalisation de nouveaux projets (article 212)

2.   Une définition des friches jusqu’à présent peu opérationnelle

La loi Climat et résilience a établi une définition des friches dans un nouvel article L.111-26 du code de l’urbanisme selon lequel (article 222) :

« Au sens du présent code, on entend par “friche” tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables. Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret ».

Deux critères cumulatifs de définition des friches constructibles sont ainsi prévus : (i) le caractère inutilisé du bien ou d’un droit immobilier et (ii) l’absence de possibilité de réemploi sans aménagement ou travaux préalables.

Toutefois peu opérationnelle, cette définition fait l’objet de précisions dans le cadre du décret du 26 décembre 2023 relatives aux modalités d’appréciation et de mise en œuvre de ces critères.

3.   La notion de friche précisée par le décret du 26 décembre 2023

Le décret du 26 décembre 2023 créé une section 9 dédiée aux friches dans le chapitre 1^er du titre 1^er du livre 1^er du code de l’urbanisme.

Selon l’article D. 111-54 créé par le décret, il est tenu compte, pour identifier une friche au sens de l’article L. 111-26, « notamment » de l’un ou de plusieurs des éléments suivants :

• une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes ;
• un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activités ;
• une pollution identifiée pour laquelle son responsable ou l’exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s’est substitué à lui a disparu ou est insolvable ;
• un coût significatif pour son réemploi voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’interventions, d’une part et le prix du marché pour le type de biens concernés, ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part.

Au regard de la rédaction du texte, ces critères ne semblent ni cumulatifs ni exhaustifs.

L’absence de possibilité de réemploi sans aménagement ou travaux préalables, deuxième critère de l’article L. 111-26, est également précisé par l’article D. 111-54. Aussi, les travaux préalables au réemploi s’entendent comme les interventions permettant la remise en état, la réhabilitation ou la transformation du bien concerné.

De plus, l’article précise utilement qu’une activité autorisée à titre transitoire avant un réemploi prévu n’est pas de nature à remettre en cause la qualification d’une friche.

Enfin, le même article D. 111-54 prévoit que les terrains non bâtis à caractère agricole ou forestier ne peuvent être considérés comme des friches.

Le décret du 26 décembre 2023 créé par ailleurs un nouvel article D. 111-55 destiné à accompagner les collectivités responsables des recensements de friches, par exemple dans le cadre des observatoires locaux de l’habitat (cf. supra).

L’article précise ainsi que les inventaires conduits par certains acteurs publics ou des agences d’urbanisme sont réalisés d’après les standards du Conseil national de l’information géolocalisée (CNIG) et contribuent à alimenter un inventaire national.

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