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Le 26 novembre dernier a été promulguée la loi n° 2025-1129 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Publiée jeudi 27 novembre au journal officiel de la République, elle est entrée en vigueur le 28 novembre 2025.
Les mesures phares de la loi sont déclinées sur notre blog en huit épisodes 1) Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme – Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements – Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme – Episode 4/8 : Sur le contentieux de l’urbanisme – Episode 5/8 : Sur le droit de délaissement – Episode 6/8 : Sur l’aménagement du territoire – Episode 7/8 : Sur la solarisation des parkings – Episode 8/8 : Sur l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires .
Le troisième épisode de notre série est consacré à la délivrance des autorisations d’urbanisme.
Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme
3.1 Désormais, lorsqu’une construction existante régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée, la demande ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions (article L. 111-35 du CU).
3.2 Le permis de construire délivré à titre précaire assorti d’un délai peut désormais faire l’objet d’une prolongation (y compris en dehors de l’hypothèse de l’expérimentation dans le domaine des énergies renouvelables initialement prévue). Dans ce cas, il est prévu que la demande de prolongation soit instruite et accordée « dans les mêmes conditions que le permis initial ». La décision accordant la prolongation fixe un nouveau délai (article L. 433-2 du CU).
3.3 La loi prévoit la création d’un article L. 431-6 du CU qui fait évoluer le régime applicable aux demandes de permis de construire modificatif (PCM) et aux demandes de permis d’aménager modificatif (PAM) (article L. 441-5 du CU) en vue de faciliter leur délivrance.
L’article prévoit que : « Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ».
Cependant, la demande pourra tout de même être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique.
Cet article avait été déféré au Conseil constitutionnel dans sa saisine du 21 octobre dernier.
Les députés reprochaient à cette disposition de ne pas prévoir la possibilité de refuser ou d’assortir de prescriptions spéciales une demande de PCM en application de dispositions intervenues postérieurement au permis initial afin de prévenir des atteintes à l’environnement. Ils soulevaient ainsi une méconnaissance de l’article 3 de la Charte de l’environnement.
Dans sa décision, le Conseil constitutionnel a conclu à la conformité de cet article à la Constitution en considérant que :
- toute règle d’urbanisme au regard de laquelle une demande de permis est examinée par l’autorité administrative doit respecter les articles 1er et 3 de la Charte de l’environnement lorsqu’elle a une incidence sur l’environnement et que, les dispositions contestées en se bornant à prévoir une cristallisation ne sont pas susceptibles de porter atteinte à ces exigences constitutionnelles (§6 de la décision du 20 novembre 2025) ;
- les dispositions contestées ne sont applicables à l’examen d’une demande de PCM que si les travaux initialement autorisés n’ont pas été achevés et que la cristallisation des règles d’urbanisme n’excède pas une durée de trois ans (§7 de la décision 20 novembre 2025);
- ces dispositions ne concernent que les règles d’urbanisme et ne font pas obstacle à l’application d’autres règles ayant pour objet d’assurer la protection de l’environnement (§7 de la décision du 20 novembre 2025).
La suite aux prochains épisodes …
Sur le même sujet, voir :
Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme
Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements
Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme
Episode 4/8 : Sur le contentieux de l’urbanisme
Episode 5/8 : Sur le droit de délaissement
Episode 6/8 : Sur l’aménagement du territoire
Episode 7/8 : Sur la solarisation des parkings
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