Régularisation, en cours d’instance, des autorisations d’urbanisme : le Conseil d’Etat créé le permis de régularisation ne devant pas altérer la nature du projet

Catégorie

Droit administratif général, Urbanisme et aménagement

Date

octobre 2020

Temps de lecture

4 minutes

CE sect. avis 2 octobre 2020 M. A, n° 438318, publié au Recueil

Dans cet avis, la Haute Assemblée énonce que la nouvelle rédaction de l’article L. 600-5-1 C. urb., issue de la loi Elan du 23 novembre 2018, permet de régulariser un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, via la délivrance d’un nouveau permis de construire portant atteinte à l’économie générale du projet, sous réserve que la nature de ce dernier ne soit pas bouleversée.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006 et de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 ayant respectivement créé les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 C. urb., le juge administratif a eu l’occasion d’illustrer les possibilités de régularisation des autorisations d’urbanisme dont la légalité était contestée devant lui, soit par le biais de la possibilité d’annulation partielle, soit par celui du sursis à statuer.

Dans ce dernier cadre, l’article L. 600-1-5 lui offrait en effet la possibilité de surseoir à statuer avant d’inviter les parties à procéder à la régularisation du permis de construire, de démolir, ou d’aménager, via l’obtention d’un permis modificatif.

Au fil du temps, le juge administratif s’est emparé de ce dispositif et en a élargi les contours : il a ainsi admis que des constructions achevées puissent en bénéficier 1)CE 22 février 2017 Mme B. et a., req. n° 392998., ou que plusieurs vices puissent être régularisés 2)CAA Versailles 7 décembre 2017 Sté Allianz vie, req. n° 15VE02620..

De la même manière, le champ des vices pouvant être corrigés a été entendu largement, ces derniers pouvant aussi bien concerner la légalité externe que la légalité interne du permis initial.

Sur ce dernier point, toutefois, l’office du juge était limité par le cadre fixé par le législateur, l’article L. 600-5-1 ne permettant la régularisation que via l’obtention d’un permis modificatif et donc, de modifications ne pouvant être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause la conception générale du projet initial 3)CE 1er octobre 2015 Commune de Toulouse, req. n° 374338, BJDU 2015, p. 421..

Le cas échéant, le juge ne pouvait donc pas faire usage de la possibilité offerte par l’article L. 600-5-1, dès lors que les modifications qui auraient permis de corriger le permis initial étaient d’une ampleur telle qu’elles auraient nécessité l’octroi d’un nouveau permis 4)CAA Lyon 15 février 2018, req. n° 16LY00967..

Reprenant les propositions du rapport Maugüé 5)Rapport du groupe de travail présidé par Mme Maugüé, « Propositions pour un contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace » remis le 11 janvier 2018 au ministre de la Cohésion des territoires., la loi Elan est venue renforcer les pouvoirs détenus par le juge dans le cadre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1.

A présent, outre que le recours au sursis à statuer en vue d’une régularisation est devenu une obligation 6)Impliquant l’obligation de motiver le refus de faire usage des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 C. urb. pour le juge lorsque des vices affectant l’autorisation 7)Y compris désormais les décisions de non-opposition à déclaration préalable. sont régularisables, son champ d’application s’est étendu par l’abandon du permis modificatif au profit d’une « mesure de régularisation ».

Sur le premier point, le Conseil fixe les limites de cette obligation, en précisant, d’une part, que le juge ne serait pas tenu de surseoir à statuer dans l’hypothèse évidente du renoncement du pétitionnaire à sa faculté de régulariser, et d’autre part, qu’en l’absence de hiérarchie entre les deux dispositions, le juge disposerait du libre choix entre l’annulation partielle de l’article L. 600-5 et le sursis à statuer de l’article L. 600-5-1, et ne serait pas tenu d’appliquer ce dernier s’il faisait le choix du premier.

Sur le second point, le Conseil d’Etat énonce qu’un permis de construire entaché d’une ou de plusieurs illégalités est désormais régularisable par le biais d’un nouveau permis de construire.

La question posée porte justement sur ce point : un permis de construire est-il régularisable dès lors que le terrain d’assiette n’est pas inconstructible, même si la régularisation implique de modifier l’économie générale du projet initial, voire d’en changer la nature même ? Ou au contraire, la régularisation n’est-elle envisageable que dans le cadre du projet initial ?

La Haute Assemblée tranche cette question en créant, à cette occasion, une nouvelle interrogation : « Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ».

La mesure de régularisation doit donc conserver, a minima, un lien avec le permis initial.

Reste à définir quelle sera la frontière entre un permis de construire dont les modifications affectent l’économie générale du projet et celui dont les modifications en bouleversent la nature…

Sur ce point, M. Fuchs, rapporteur public sur cette affaire, propose de « (…) prendre en compte plusieurs indices relatifs au projet, notamment sa destination, ses dimensions, son implantation ou encore les caractéristiques principales de son insertion dans l’environnement. L’important est que les modifications qui devraient être apportées à ces éléments soient telles qu’elles conduisent à rompre le lien avec le permis initial ».

Tel serait par exemple le cas, selon le rapporteur public, « si le projet initial de trois immeubles collectifs devient une villa individuelle 8)CE 24 juillet 1981 Société Maurice Cauvi, req. n°11703., si le projet est finalement réalisé dans une zone et sur une parcelle différentes, si le bâtiment à usage de poulailler industriel se transforme en magasin de meubles ou si le chalet d’aspect montagnard devient une maison inspirée par l’architecture de Frank Lloyd Wright (…) ».

Enfin, dans la lignée de sa décision « SCI Alexandra » du 3 juin dernier 9)CE 3 juin 2020 SCI Alexandra, req. n° 420736 : mentionné aux T. du CE sur ce point comme suit : « 1) Un vice de procédure, dont l’existence et la consistance sont appréciées au regard des règles applicables à la date de la décision litigieuse, doit en principe être réparé selon les modalités prévues à cette même date…. ,, 2) S’agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions, le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction. », le Conseil d’Etat précise que, lorsque le vice devant être régularisé entache le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme, le juge décide de surseoir à statuer dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle il statue permettent une mesure de régularisation.

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References   [ + ]

1. CE 22 février 2017 Mme B. et a., req. n° 392998.
2. CAA Versailles 7 décembre 2017 Sté Allianz vie, req. n° 15VE02620.
3. CE 1er octobre 2015 Commune de Toulouse, req. n° 374338, BJDU 2015, p. 421.
4. CAA Lyon 15 février 2018, req. n° 16LY00967.
5. Rapport du groupe de travail présidé par Mme Maugüé, « Propositions pour un contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace » remis le 11 janvier 2018 au ministre de la Cohésion des territoires.
6. Impliquant l’obligation de motiver le refus de faire usage des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 C. urb.
7. Y compris désormais les décisions de non-opposition à déclaration préalable.
8. CE 24 juillet 1981 Société Maurice Cauvi, req. n°11703.
9. CE 3 juin 2020 SCI Alexandra, req. n° 420736 : mentionné aux T. du CE sur ce point comme suit : « 1) Un vice de procédure, dont l’existence et la consistance sont appréciées au regard des règles applicables à la date de la décision litigieuse, doit en principe être réparé selon les modalités prévues à cette même date…. ,, 2) S’agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions, le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction. »

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