Les apports (et corrections !) du décret du 27 avril 2015 en matière d’urbanisme

Décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 portant diverses mesures d’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et relatif à certaines actualisations et corrections à apporter en matière d’application du droit des sols

Publié au JORF du 22 mars 2015, ce décret (dont les dispositions sont applicables à compter du 1er juillet 2015 ¹⁾ En outre, les dispositions des articles R. 422-2 et R. 425-10 du code de l’urbanisme dans leur rédaction résultant dudit décret ne s’appliquent qu’aux demandes d’autorisation déposées à compter de cette même date.) a pour objectif d’« accélérer les projets de construction » et d’« améliorer la mixité sociale » ²⁾ Communiqué de presse relatif à la publication du décret..

Pour ce faire, il comporte des mesures d’application de la loi « ALUR » du 24 mars 2014, précitée (1), et apporte des modifications au droit des sols (2).

1 Les mesures d’application de la loi « ALUR »

1.1 L’encadrement juridique des résidences « démontables » et « mobiles »

Ainsi que le souligne la notice d’introduction du décret du 27 avril 2015, « dans l’objectif de prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat, le décret prévoit deux séries de dispositions, relatives aux résidences démontables ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ».

En premier lieu, le décret consacre une définition juridique des « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs » (yourtes, tipis) et précise les formalités nécessaires pour leur installation sur des terrains aménagés pour les recevoir. Il dispose ainsi que « sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables » (article R. 111-46-1 du code de l’urbanisme, créé).

Et, le décret précise, à cet égard, qu’un permis d’aménager sera requis pour « l’installation d’au moins deux résidences démontables créant une surface de plancher totale supérieure à quarante mètres carrés […] et constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs » (article R. 421-19 du code de l’urbanisme, modifié). En revanche, en dessous de ce seuil, une déclaration préalable suffit (article R. 421-23 du code de l’urbanisme, modifié).

Enfin, selon le décret, lorsque la demande porte sur l’aménagement d’un terrain en vue de l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs et disposant d’équipements non raccordés aux réseaux publics, le demandeur doit joindre à son dossier « une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité » (R. 441-6-1 du code de l’urbanisme, modifié). Dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, ces conditions seront fixées, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme (R. 441-6-1 du code de l’urbanisme, modifié).

En second lieu, le décret rationalise les formalités d’urbanisme afférentes aux terrains destinés à recevoir les « résidences mobiles » des gens du voyage (aires d’accueil, terrains familiaux).

Selon la notice du décret commenté, « [c]es formalités sont [désormais] liées à la capacité d’accueil des terrains concernés ».

En ce sens, doit être précédé de la délivrance d’un permis d’aménager, « l’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis […] destinés aux aires d’accueil et aux terrains familiaux des gens du voyage, permettant l’installation de plus de deux résidences mobiles […] constituant l’habitat permanent des gens du voyage » (article R. 421-19 du code de l’urbanisme, modifié).

Toutefois, dès lors que l’aménagement de ces terrains ne nécessite pas de permis d’aménager, celui-ci est soumis à une simple déclaration préalable (article R. 421-23, modifié).

1.2 Les précisions relatives au projet urbain partenarial (PUP)

Ce mécanisme a été créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, et il permet au propriétaire, constructeur ou aménageur dont l’opération nécessite la réalisation d’équipements publics de conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ³⁾ Ou le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national., une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements, en échange d’une exclusion de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement (articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4 du code de l’urbanisme). En d’autres termes, le constructeur finance l’équipement public nécessaire à son opération (giratoire, etc…) et la commune le réalise sous sa maîtrise d’ouvrage.

La loi ALUR a modifié l’article L. 332-11-3 pour prévoir (dans un nouveau paragraphe II) l’hypothèse où les équipements induits par une opération donnée desserviraient d’autres terrains que ceux mentionnés dans la convention de PUP, l’autorité compétente fixant alors les modalités de partage des coûts des équipements et délimitant un périmètre à l’intérieur duquel les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs qui s’y livrent à des opérations d’aménagement ou de construction participent, dans le cadre de conventions, à la prise en charge de ces mêmes équipements publics, qu’ils soient encore à réaliser ou déjà réalisés, dès lors qu’ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers de leurs opérations.

Le décret du 27 avril 2015 apporte les modifications suivantes :

► L’article R. 123-13 du code de l’urbanisme, qui énumère ce que les annexes du PLU « indiquent, à titre d’information, sur un ou plusieurs documents graphiques, s’il y a lieu », est complété par l’article 2 du décret pour y faire figurer, en sus des périmètres fixés par les conventions de PUP, les périmètres fixés en application du II de l’article L. 332-11-3 ⁴⁾ Cet article mentionnera donc que ces annexes indiquent : « 17° Les périmètres délimités par une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ou par arrêté préfectoral en application du II de l’article L. 332-11-3 ainsi que les périmètres fixés par les conventions de projet urbain partenarial mentionnées à l’article L. 332-11-3 »..

► L’article R. 431-23-2 du code de l’urbanisme, qui prévoit que la demande de permis de construire est accompagnée d’un extrait de la convention de PUP lorsque « les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans un périmètre de projet urbain partenarial mentionné à l’article L. 332-11-3 », est complété par l’article 5-2° du décret pour y ajouter l’hypothèse des travaux faisant l’objet d’une convention de PUP, celle des travaux compris dans un périmètre de PUP devenant l’hypothèse des travaux compris dans un périmètre défini en application du II (et non plus par la convention) ⁵⁾ Cet article disposera donc : « Lorsque les travaux projetés font l’objet d’une convention de projet urbain partenarial ou portent sur une construction à édifier dans un périmètre de projet urbain partenarial mentionné au II de l’article L. 332-11-3, la demande est accompagnée d’un extrait de la convention précisant le lieu du projet urbain partenarial et la durée d’exonération de la taxe d’aménagement »..

► Enfin, l’article 6-1° du décret ajoute un nouvel article R. 441-4-1 au code de l’urbanisme, dans les dispositions relatives au permis d’aménager, afin que le dossier de demande d’un permis d’aménager vienne également requérir un tel extrait de la convention de PUP.

1.3 La compétence du préfet pour délivrer des autorisations d’urbanisme dans les communes en déficit de logements sociaux

Le décret du 27 avril 2015 comporte, par ailleurs, une mesure d’application de la loi « ALUR » relative à la compétence du préfet pour délivrer les autorisations d’urbanisme aux fins de développer l’offre de logement dans les communes en déficit de logements sociaux.

Selon le communiqué de presse précité, « le préfet pourra désormais délivrer les permis de construire à la place du maire dans certains secteurs des communes « carencées ».

Plus précisément, il ressort des dispositions à venir de l’article R. 422-2 du code de l’urbanisme que le préfet sera désormais compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme ⁶⁾ Permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable., dans les communes qui ne sont pas dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale après la date de publication de la « ALUR » du 24 mars 2014, pour les constructions à usage de logement situées dans des communes « carencées » ⁷⁾ On rappelle, pour mémoire, que si à l’issue de l’une des périodes triennales définies à l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation, il est constaté qu’une commune n’a pas atteint son objectif de rattrapage de logements sociaux alors que le contexte communal ne le justifie pas, il appartient au préfet de prononcer la carence de cette commune par arrêté motivé conformément à l’article L. 302-9-1 du même code..

Selon le communiqué de presse précité, cette mesure « permettra d’accélérer la réalisation des projets de logements sociaux et d’améliorer la mixité sociale ».

1.4 Des précisions en matière d’aménagement commercial et cinématographique

Le décret du 27 avril comporte, en outre, plusieurs séries de mesures relatives à l’aménagement commercial et cinématographique.

D’une part, en matière d’autorisation d’exploitation commerciale, le décret comporte deux dispositions :

► S’agissant de la notification de la liste des pièces manquantes en cas de dossier incomplet, il apporte des précisions sur les délais de transmission, par le maire, des pièces manquantes au dossier, lorsque le permis de construire vaut autorisation d’exploitation commerciale. Ainsi, selon l’article R. 423-38-1 du code de l’urbanisme, créé, « lorsque le permis de construire vaut autorisation d’exploitation commerciale, l’indication, le cas échéant, par le secrétariat de la commission départementale d’aménagement commercial au maire concerné des pièces manquant au dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale mentionné à l’article R. 431-33-1 et la transmission par le maire de ces pièces sont effectuées dans les délais et selon les modalités prévus à l’article R. 752-10 du code de commerce ». Il en résulte donc que, dans ces cas, le maire doit transmettre les pièces manquantes au secrétariat de la commission dans les trois jours suivant leur réception.

► Il est en outre ajoute au code de l’urbanisme un article R. 425-15-1 énonçant que : « Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale en application de l’article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial, ou de la Commission nationale d’aménagement commercial dans les cas et aux conditions fixés par l’article L. 752-17 du code de commerce ». Il s’agit là de venir corriger un oubli du récent décret n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l’aménagement commercial.

D’autre part, en matière d’aménagement cinématographique, s’agissant de la notification de la majoration du délai d’instruction, le décret modifie l’article R. 423-44-1 du code de l’urbanisme pour prévoir que lorsque la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation de création, d’extension ou de réouverture au public d’établissements de spectacles cinématographiques et que la demande a fait l’objet d’un refus de la commission départementale compétente, la lettre qui notifie ce refus au pétitionnaire l’informe désormais :

► que, dans le cas où un recours serait déposé devant la commission nationale dans le délai d’instruction du permis de construire, ce délai d’instruction serait majoré de cinq mois à compter du recours ;

► qu’en cas d’absence de recours ou de rejet du recours, il ne pourra se prévaloir d’un permis tacite.

1.5 La fourniture des plans intérieurs en cas de demande d’autorisation d’urbanisme portant sur la construction d’un immeuble collectif

Enfin, toujours au titre de l’application de la loi « ALUR », le décret prévoit la fourniture des plans intérieurs de l’immeuble, sur demande du maire, en cas de demande d’autorisation d’urbanisme portant sur la construction d’un immeuble collectif (article R. 431-34-1 du code de l’urbanisme, créé).

2 Les principales modifications apportées du droit des sols

2.1 Une clarification des modalités de création et d’agrandissement des terrains de camping

Le décret du 27 avril 2015 clarifie les modalités de création et d’agrandissement des terrains de camping.

La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping est désormais soumise à un permis d’aménager lorsqu’elle permet l’accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d’habitations légères de loisirs (R. 421-19 du code de l’urbanisme, modifié).

Rappelons, pour information, que l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme prévoit, en outre, depuis l’entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, que le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs existant nécessite un permis d’aménager lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet d’augmenter de plus de 10 % le nombre des emplacements.

2.2 Des précisions sur le régime juridique des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs et de leurs installations accessoires

Le décret du 27 avril 2015 précise le régime juridique des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs et de leurs installations accessoires (rampes d’accès, terrassés, auvents).

2.2.1 Le régime juridique des habitations légères de loisirs

Rappelons que sont regardées comme des habitations légères de loisirs, les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir ⁸⁾ Article R. 111-31 du code de l’urbanisme. – c’est à dire les chalets ou les bungalows.

Et, en application de l’article R. 111-32-I du code de l’urbanisme, modifié par le présent décret, ces habitations légères de loisirs ne peuvent être implantées que dans :

► les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ;
► les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ;
► les dépendances des maisons familiales de vacances agréées en application du code du tourisme ;
► les terrains de camping régulièrement créés, à l’exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d’aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping.

Sur ce dernier point, le décret précise également que le nombre d’habitations légères de loisirs doit être inférieur à 35 dans un camping de moins de 175 emplacements et à moins de 20% de sa capacité dans un camping comportant plus de 175 emplacements (article R. 111-32-II du code de l’urbanisme, modifié).

2.2.2 Le régime juridique des résidences mobiles de loisirs

Il convient de rappeler que sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs, les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ⁹⁾ Article R. 111-33 du code de l’urbanisme. – c’est-à-dire les mobiles homes.

Et, en application des dispositions de l’article R. 111-34 I. du code de l’urbanisme, telles qu’elles sont modifiées par le décret du 27 avril 2015, ces résidences mobiles de loisirs ne peuvent désormais être implantées que dans :

► les parcs résidentiels de loisirs mentionnés au I de l’article R. 111-32, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d’emplacements ou par location d’emplacements d’une durée supérieure à un an ;
► les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ;
► les terrains de camping régulièrement créés, à l’exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d’aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping.

2.2.3 Le régime juridique de leurs installations accessoires

Le décret prévoit, par suite, que des auvents, des rampes d’accès ainsi que des terrasses amovibles peuvent être accolés aux habitations légères de loisirs et aux résidences mobiles de loisirs situées dans l’enceinte des lieux où leur implantation est permise (article R. 111-32 II. du code de l’urbanisme, modifié, pour les habitations légères de loisirs ; article R. 111-34 II. du code de l’urbanisme, modifié, pour les résidences mobiles de loisirs).

Toutefois, ces installations accessoires, qui ne doivent pas être tenues au sol par scellement ou toute autre fixation définitive, doivent pouvoir être, à tout moment, facilement et rapidement démontable.

Notons qu’en raison de leur caractère amovible, ces installations sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme (article 421-8-2 du code de l’urbanisme, créé).

2.3 La dispense d’autorisation d’urbanisme pour l’installation de certains dispositifs de publicité, enseignes ou pré-enseignes.

Le décret dispense d’autorisation d’urbanisme l’installation de dispositifs de publicité, enseignes ou pré-enseignes relevant d’un contrôle au titre du code de l’environnement (article R. 425-29 du code de l’urbanisme, modifié).

2.4 L’interdiction, pour le service instructeur, de demander des pièces qui ne figurent pas au nombre de celles qui doivent entrer dans le contenu d’une demande d’autorisation d’urbanisme

Enfin, afin de « combattre les pratiques dilatoires et illégales consistant pour certains services instructeurs à demander des pièces qui ne figurent pas au nombre de celles qui doivent entrer dans le contenu d’une demande d’autorisation d’urbanisme ¹⁰⁾ Notice du décret. », le décret du 27 avril 2015 prévoit que « les services instructeurs ne pourront plus solliciter des pièces complémentaires […] au-delà de celles que le pétitionnaire doit obligatoirement fournir ¹¹⁾ Communiqué de presse relatif à la publication du décret. ».

Cette nouvelle mesure vaut aussi bien pour les demandes de permis de construire (article R. 431-4, modifié), les déclarations préalables portant sur un projet de construction, sur des travaux sur une construction existante ou sur un changement de destination d’une construction (articles R. 431-35 et R. 431-36 du code de l’urbanisme, modifiés) que pour les demandes de permis d’aménager (article R. 441-8-2 du code de l’urbanisme, créé), les déclarations préalables portant sur projet d’aménagement (article R. 441-10-1 du code de l’urbanisme, créé) et sur les demandes de permis de démolir (article R. 451-7 du code de l’urbanisme, créé).

Elle vise, selon le ministère du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité, à « accélérer la délivrance des permis de construire, étape indispensable à la relance de la construction ¹²⁾ Ibid. ».

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