La réforme de l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation neuf (décret et arrêté du 24 décembre 2015)

Deux textes réglementaires datés du 24 décembre 2015 viennent de modifier le régime juridique de l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation neuf, comprenant les bâtiments d’habitation collectif et les maisons individuelles ¹⁾Rappelons que l’article R. 111-18-4 du CCH limite la notion de maison individuelle soumise à cette réglementation aux « aux maisons individuelles construites pour être louées ou mises à dispositions ou pour être vendues, à l’exclusion de celles dont le propriétaire a, directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la construction, entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage. » :

► Le décret n° 2015-1770 du 24 décembre 2015 modifiant les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles neufs ²⁾Pour être exhaustif, précisons que le décret modifie la rédaction de l’article R. 111-18-10 du CCH des travaux portant sur un cadre bâti existant, à savoir les travaux qui portent sur un bâtiment d’habitation collectifs existant ou qui conduisent à créer des logements dans un bâtiment existant par changement de destination. Toutefois, la nouvelle rédaction se limite à intégrer aux éléments susceptibles de justifier l’octroi par le préfet d’une dérogation aux règles d’accessibilité, ceux visés par l’article R. 111-18-3 auquel l’ancienne rédaction renvoyait : à savoir les motifs d’impossibilité technique liés au terrain, à la présence de constructions existantes ou à des contraintes résultant du classement de la zone de construction, en particulier au regard des règles de prévention des risques naturels ou technologiques. ;
► L’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction.

Ces textes modifient la définition des bâtiments d’habitation collectifs (1), ainsi que les prescriptions techniques applicables aux bâtiments d’habitation neufs (2). Ils offrent également de nouvelles possibilités de dérogation à ces règles aux maîtres d’ouvrage (3). Enfin, dans le cadre des opérations de construction de bâtiments ou logements vendus en l’état futur d’achèvement, ils permettent à l’acquéreur de conclure un contrat de travaux modificatifs avec le promoteur pour adapter le logement à ses propres besoins, sous réserve que la remise aux normes soit aisée (4).

1. L’élargissement limité de la définition des bâtiments d’habitation collectifs

Depuis le 28 décembre 2015, la définition des « bâtiments d’habitation collectif » au sens de la réglementation d’accessibilité a été élargie par le décret.

En effet, son article 2 a supprimé de l’article R. 111-18 du CCH la condition de la desserte des logements superposés « par des parties communes bâties » ³⁾Rappelons qu’au sens de cette réglementation, les parties communes « bâties » désignaient « tout aménagement résultant de travaux de construction ou de génie civil, par opposition à un simple aménagement de terrain », que ces aménagements correspondent à des circulations conduisant à tout ou partie de ces logements, ou à des constructions profitant à plusieurs logements, tels que local boîtes aux lettres, local vélo, abri poubelles, etc (Circulaire n° DGUHC 2007-53 du 30 novembre 2007, Annexe 6 « Bâtiments d’habitation collectifs neufs », p. 4). qui auparavant, faisait partie des critères du bâtiment d’habitation collectifs : désormais, tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts, qu’ils soient ou non desservis par des parties communes bâties, constitue un bâtiment d’habitation collectif.

Auparavant, à défaut de telles parties communes, les logements constituaient juridiquement des maisons individuelles superposées.

A titre d’illustration, si l’on reprend l’un des exemples insérés dans la circulaire du 30 novembre 2007 relative à l’accessibilité des bâtiments collectifs d’habitation, les logements suivants constituaient auparavant un bâtiment collectif du fait de la superposition de plus de logements (L2 étant superposé à L1 et à L3) mais aussi, de la présence de la partie commune grisée :

A l’inverse, dans l’hypothèse de l’absence de la partie commune grisée, cette configuration correspondait à trois habitations individuelles, l’escalier extérieur desservant l’un des logements n’étant pas une partie commune bâtie. Désormais, cette configuration, même dépourvue de parties communes, constituera en tout état de cause un bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article R. 111-18 du CCH. Il en va de même de l’hypothèse de plus de deux logements superposés desservis par des escaliers propres.

2. La redéfinition des exigences techniques applicables

L’arrêté du 24 décembre 2015 abroge les prescriptions de l’arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-18 à R. 111-18-7 du CCH à compter du 1er avril 2016 ⁴⁾Art. 18 de l’arrêté du 24 décembre 2015..
Les nouvelles règles ou exigences techniques définies par l’arrêté (article 2 à 15) seront donc applicables aux projets de construction de bâtiments d’habitation collectifs et de maisons individuelles ⁵⁾Toutefois, les dispositions des articles 11 à 16 ne s’appliquent pas aux logements destinés à une occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente mentionnés au II de l’article R.* 111-18-2 et à l’article R.* 111-18-6 du code de la construction et de l’habitation (art. 1er de l’arrêté du 24 décembre 2015). dont la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er avril 2016 ⁶⁾Art. 19 de l’arrêté du 24 décembre 2015. L’arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-18 à R. 111-18-7 du CCH sera en conséquence abrogé à compter du 1er avril 2016 (art. 18 de l’arrêté du 24 décembre 2015)..

3. Les dérogations aux nouvelles exigences techniques

3.1 Dans le cadre des opérations de constructions de bâtiments d’habitation collectifs neufs ⁷⁾Art. R. 111-18-1 et R. 111-18-2 du CCH. et de maisons individuelles ⁸⁾Art. R. 111-18-6 du CCH., le maître ouvrage pourra déroger aux prescriptions techniques normalement applicables à son projet en mettant en œuvre des solutions d’effet équivalent, à la condition que ces solutions répondent aux mêmes objectifs.

À cet effet, dans le cadre des demandes de permis de construire déposées à compter du 1er avril 2016, le maître d’ouvrage pourra demander au représentant de l’Etat dans le département l’approbation de ces solutions équivalentes en lui transmettant, en trois exemplaires (sauf transmission par voie électronique), les éléments établissant que ces solutions satisfont aux objectifs d’accessibilité de ce texte ⁹⁾Cette procédure est définie dans l’article 1er de l’arrêté du 24 décembre 2015. L’article 19 du même texte précise que les dispositions de cet article s’appliquent aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er avril 2016..

En application de l’article 1er de l’arrêté ¹⁰⁾Art. 1er de l’arrêté du 24 décembre 2015 : « Des solutions d’effet équivalent peuvent être mises en œuvre dès lors que celles-ci satisfont aux mêmes objectifs que les solutions prescrites par le présent arrêté. Lorsqu’une solution d’effet équivalent est mise en œuvre, le maître d’ouvrage transmet au représentant de l’Etat dans le département, préalablement aux travaux, les éléments permettant de vérifier que cette solution satisfait aux objectifs d’accessibilité. Ces éléments sont transmis en trois exemplaires sauf s’ils sont transmis par voie électronique. Le représentant de l’Etat notifie sa décision motivée, dans les trois mois qui suivent la réception des éléments, après avoir consulté la commission compétente en application de l’article R.* 111-19-30. A défaut de réponse de la commission dans un délai de deux mois à compter de la transmission de la demande d’avis, celui-ci est réputé favorable. A défaut de réponse du représentant de l’Etat dans le département dans le délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande d’accord, celui-ci est réputé acquis. », le préfet devra consulter pour avis la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité compétente. À défaut d’avis explicite dans un délai de deux mois à compter de la transmission de la demande d’avis, celui-ci sera réputé favorable.

Le préfet notifiera sa décision motivée dans un délai de trois mois après la réception de la demande du maître d’ouvrage. À défaut de décision explicite, son silence vaudra accord à l’expiration de ce délai.

3.2 S’agissant de la construction de bâtiments d’habitation collectifs, depuis le 28 décembre 2015, la nouvelle rédaction de l’article R. 111-18-2 du CCH permet de déroger sous conditions aux exigences applicables aux logements réalisés sur plusieurs niveaux dans un bâtiment d’habitation collectif dans le cas où le bâtiment est soumis à des contraintes particulières liées aux caractéristiques de l’unité foncière ou aux règles d’urbanisme ¹¹⁾Art. R. 111-18-2 : « (…) 2. Pour les logements situés au rez-de-chaussée, en étages desservis par un ascenseur ou pour lesquels une desserte ultérieure par un ascenseur est prévue dès la construction, conformément aux 3e et 4e alinéas de l’article R. 111-5 :
Ces logements doivent, en outre, offrir dès leur construction des caractéristiques minimales, définies par arrêté du ministre chargé de la construction, permettant à une personne handicapée d’utiliser la cuisine ou une partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou une partie du studio aménagée en chambre, un cabinet d’aisances et une salle d’eau. Une partie des espaces nécessaires à l’utilisation par une personne en fauteuil roulant peuvent être aménagés à d’autres fins sous réserve que des travaux simples permettent d’en rétablir la possibilité d’utilisation par une personne en fauteuil roulant. Cet arrêté prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de satisfaire à ces obligations par des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques de l’arrêté dès lors que celles-ci répondent aux objectifs poursuivis.
Dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, le niveau d’accès au logement doit comporter au moins la cuisine, le séjour, une chambre ou partie du séjour aménageable en chambre, un cabinet d’aisances et une salle d’eau, ces pièces répondant aux exigences fixées à l’alinéa précédent. Cependant, dans le cas où le bâtiment est soumis à des contraintes particulières liées aux caractéristiques de l’unité foncière ou aux règles d’urbanisme, l’espace du niveau d’accès au logement peut se limiter à la cuisine ou à la partie du séjour aménageable en cuisine, au séjour et à un cabinet d’aisance comportant un lavabo, à la condition qu’une réservation dans le gros œuvre permette l’installation ultérieure d’un appareil élévateur vertical pour desservir la chambre et la salle d’eau accessibles en étage. ».

3.3 S’agissant des constructions de maisons individuelles, l’installation d’un ascenseur ou d’une rampe d’accès n’est plus obligatoire depuis le 28 décembre 2015 dans les cas de locaux superposés visés par l’article R. 111-18-5 CCH ¹²⁾Art. R. 111-18-5 CCH : « Les maisons individuelles doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L’obligation d’accessibilité concerne les circulations extérieures, le logement et, le cas échéant, une place de stationnement automobile.
Dans le cas où sont superposés, même partiellement, soit deux logements, soit un logement et un local distinct à usage autre que d’habitation, l’installation d’un ascenseur ou d’une rampe d’accès n’est pas obligatoire. Les dispositions architecturales, les aménagements et les équipements propres à assurer l’accessibilité de ces logements superposés satisfont aux règles du I de l’article R. * 111-18-2 applicables aux bâtiments d’habitation collectifs. ».

4. L’adaptation sous condition des logements vendus en l’état futur d’achèvement : le contrat de travaux modificatifs

Lorsqu’une opération de construction comporte des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectifs vendus en l’état futur d’achèvement ¹³⁾Art. R. 111-18-2, § III du CCH. ou comporte des logements situés dans une ou plusieurs maisons individuelles, vendus en l’état futur d’achèvement ¹⁴⁾Art. R. 111-18-6, § IV du CCH., l’acquéreur peut depuis le 28 décembre 2015 ¹⁵⁾L’article 8 du décret précise que « les dispositions des III des articles R.* 111-18-2 et R.* 111-18-6 issus des articles 4 et 6 du présent décret s’appliquent aux contrats de travaux modificatifs conclus à compter du lendemain du jour de la publication du présent décret ». conclure avec le promoteur un contrat de travaux modificatifs permettant de l’adapter à ses propres besoins et par voie de conséquences, de déroger à certaines normes.

Toutefois, deux limites sont posées à cette possibilité :

– Le logement doit toujours pouvoir être visité par une personne handicapée, quel que soit son handicap, c’est-à-dire que cette personne peut entrer dans le logement, se rendre dans le séjour par un cheminement accessible, y circuler et en ressortir ;
– Les aménagements prévus dans ce contrat doivent être facilement réversibles, c’est-à-dire être mis en œuvre par des travaux simples : à cet effet, l’article 16 de l’arrêté du 24 décembre 2015 précise les limites de ces travaux d’adaptation ¹⁶⁾Art. 16 de l’arrêté du 24 décembre 2015 : « Dispositions relatives aux travaux modificatifs de l’acquéreur.
Pour permettre par des interventions limitées la remise du logement en l’état correspondant à l’application des articles 11 à 15 du présent arrêté, les travaux modificatifs de l’acquéreur permettant la réversibilité mentionnés au b du III de l’article R.* 111-18-2 du code de la construction et de l’habitation et au b du IV de l’article R.* 111-18-6 respectent les conditions suivantes :
– être sans incidence sur les éléments de structure ;
– ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
– ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
– ne pas porter sur les entrées d’air ;
– ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement.
Le contrat de travaux modificatifs indique la nature des interventions nécessaires pour permettre la réversibilité du logement selon les règles décrites aux articles 11 à 15 du présent arrêté, en précisant notamment si une intervention sur l’installation électrique, les revêtements de sol, de mur et de plafond seront à réaliser dans le cadre de ces travaux de réversibilité, et ce sous peine de nullité du contrat. » destinés à permettre la « remise aux normes » du logement ¹⁷⁾Ministère du logemen t, communiqué de presse du 28 décembre 2015..

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