Le défaut d’habilitation du syndic n’est pas une fin de non-recevoir devant être relevée d’office par le juge

CE 9 avril 2025, req. n° 492236 : mentionné aux tables du recueil Lebon

Le Conseil d’Etat rappelle que le syndic, lorsqu’il agit au nom de la copropriété, doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans cette hypothèse, le juge de cassation précise que le défaut d’une telle autorisation, dont seuls peuvent se prévaloir les copropriétaires, ne peut être soulevé d’office.

A l’instar de la Cour de Cassation, qui juge que le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office ¹⁾Cass. civ. 3^ème 9 avril 2008, n° 07-13.236, le Conseil d’Etat vient de rappeler : « (…) qu’en soulevant d’office le moyen tiré de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ».

Il résulte en effet du premier alinéa de l’article 15 et du I de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ²⁾Le premier alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que «  le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » et le I de l’article 18 de la même loi dispose que « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) – de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi (…) » ainsi que du premier alinéa de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ³⁾Le premier alinéa de l’article 55 dispose que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale » que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, et que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, sauf exceptions limitativement énumérées. Cette habilitation doit en outre préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 a été modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, précisant désormais que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Dans sa décision du 9 avril 2025, le Conseil d’Etat a donc annulé le jugement du 26 décembre 2023 rendu par le tribunal administratif de Toulon, par lequel ce dernier avait, sur un moyen relevé d’office, rejeté pour irrecevabilité la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys pour défaut d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic.

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