Permis multi-destinations et facilitation de la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements : la loi est enfin là !

La loi n° 2025-541 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a été promulguée le 16 juin 2025 et est parue au Journal Officiel du 17 juin 2025. Son objectif est de réduire les obstacles règlementaires ou administratifs à la transformation des bâtiments en logements et de proposer des outils afin de l’encourager.

Les principales mesures sont les suivantes :

1.   La possibilité pour le règlement du PLU d’instaurer une servitude de résidence principale sur le territoire de la commune

L’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme est modifié afin de prévoir la possibilité pour le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de délimiter des secteurs dans lesquels les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation sont à usage exclusif de résidence principale. Il s’agit en conséquence d’appliquer, à l’existant ainsi transformé, le dispositif instauré par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale et qui ne concerne que les constructions nouvelles.

2.   La possibilité de déroger aux règles du PLU relatives aux destinations des constructions 

La loi crée un nouvel article L. 152-6-5 dans le Code de l’urbanisme, prévoyant la possibilité pour l’autorité compétente d’autoriser à l’occasion de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, sous certaines conditions, le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU ou le document en tenant lieu. Cette dérogation s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme.

Dans cette hypothèse, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme doit recueillir l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de PLU ou de document en tenant lieu (si elle est distincte). De même, si l’autorité compétente n’est pas le maire, elle doit recueillir l’avis du maire de la commune où est implanté le bâtiment objet de l’autorisation d’urbanisme.

La dérogation pourra être refusée pour les motifs suivants :

• les « risques de nuisances pour les futurs occupants» ;
• « l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile» ;
• « les conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle».

A noter que l’avis conforme mentionné ci-dessus ne peut être défavorable que s’il est justifié par l’un des motifs précédemment énoncés. Enfin, le refus de dérogation doit obligatoirement être motivé.

3.   L’extension du champ d’application du projet urbain partenarial à certaines opérations

L’article L. 332-11-3 du Code de l’urbanisme est modifié afin d’étendre l’application du projet urbain partenarial aux opérations de transformation de bâtiments à destination autres que l’habitation en bâtiments à destination principale d’habitation.

4.   La consécration du permis de construire multi-destinations

L’article 5 de la loi crée un nouvel article L. 431-5 dans le Code de l’urbanisme permettant à l’autorité compétente pour l’élaboration du document d’urbanisme local, le cas échéant, sur avis conforme du conseil municipal des communes concernées, de délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire (ci-après « PC ») peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment. Le PC est délivré dans les conditions de droit commun.

Lorsqu’un PC porte sur plusieurs destinations possibles :

• l’arrêté octroyant le PC doit mentionner expressément les différentes destinations autorisées ; à la demande de l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme, le PC peut mentionner la première destination de la construction;
• les règles de prorogation et de caducité de droit commun s’appliquent aux travaux autorisés par le PC au titre de l’état initial de la construction ;
• les modifications ultérieures des règles du PLU relatives aux destinations sont sans incidence sur la validité du permis délivré pendant 20 ans à compter de la délivrance du permis ;
• si les pièces fournies à l’appui de la demande du PC permettent de vérifier la conformité des états futurs du projet, propres à ses destinations postérieures, à l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au moment de sa délivrance, le permis autorise ces états futurs par anticipation et ce, sans qu’il ne puisse être exigé ultérieurement de nouvelle autorisation d’urbanisme. La durée de validité de cette autorisation par anticipation est limitée à 20 ans à compter de la date de délivrance du PC;
• le propriétaire informe le maire de la commune et, le cas échéant, l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme, de chaque changement de destination ou d’état et ce, soit lors du dépôt de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation des travaux liés au changement de destination, soit lorsqu’aucune autorisation d’urbanisme n’est requise (en application de ce nouvel article L. 431-5), au moins 3 mois avant le changement effectif de destination.

Un décret en Conseil d’Etat définira les conditions d’application de cet article.

5.   La mise en place de mesures incitatives à la création de logements universitaires

Le dernier alinéa de l’article L. 2171-2 du code de la commande publique est modifié afin d’étendre  aux centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires, le recours aux marchés publics de conception-réalisation relatifs à la réalisation de logements locatifs aidés par l’Etat financés avec le concours d’aides publiques. De même, l’article L. 151-28 1° du Code de l’urbanisme est modifié afin d’étendre le champ d’application de la majoration du volume constructible à la réalisation de résidences universitaires telles que définies à l’article L. 631-12 du CCH.

6.   De nouvelles modalités d’approbation du changement de destination des parties privatives

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété est modifié afin de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, à la majorité simple, toute transformation de locaux non commerciaux en logements, lorsque cela contrevient à la destination de l’immeuble. La modification de la répartition des charges de copropriété qui résultera d’un tel changement se fera aussi à la majorité simple.

7.   Entrée en vigueur et application

La loi entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal Officiel, soit le 18 juin 2025. L’article L. 431-5 relatif au permis multi-destinations devra toutefois être précisé par décret.

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