Les mesures phares de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement : la facilitation des projets de logements (épisode 2/8)

Le 26 novembre dernier a été promulguée la loi n° 2025-1129 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Publiée jeudi 27 novembre au journal officiel de la République, elle est entrée en vigueur le 28 novembre 2025.

Les mesures phares de la loi sont déclinées sur notre blog en huit épisodes ¹⁾Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme – Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements – Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme – Episode 4/8 : Sur le contentieux de l’urbanisme – Episode 5/8 : Sur le droit de délaissement – Episode 6/8 : Sur l’aménagement du territoire – Episode 7/8 : Sur la solarisation des parkings – Episode 8/8 : Sur l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires.

Le deuxième épisode de notre série est consacré aux mesures ayant pour objet de faciliter les projets de logement.

Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements

2.1 Lorsqu’un projet de réalisation de logements est prévu dans une commune en zone tendue ou carencées en LS ou lorsque toute évolution de plan ou de programme est rendue nécessaire pour en permettre la réalisation doit en principe faire l’objet d’une enquête publique, il peut être procédé par dérogation à une participation du public par voie électronique (PPVE) (articles L. 123-2 et L. 123-19-11 du code de l’environnement).

2.2 Le régime de la résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) est modifié.

Désormais, pendant une durée de dix ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi, dans les territoires « présentant des besoins particuliers en matière de logement liés à des enjeux de développement de nouvelles activités économiques, d’industrialisation ou d’accueil de travailleurs saisonniers ou en mobilité professionnelle », lorsqu’un immeuble est soumis pour la première fois au statut de la RHVS, un protocole fixant les conditions de transformation de la résidence en logements (notamment sociaux) ainsi que l’échéance à laquelle elle doit être réalisée peut être conclu par le préfet, l’exploitant, le conseil départemental et l’EPCI d’implantation de la structure et, le cas échéant, d’implantation, des activités économiques concernées (article L. 631-11 du code de la construction et de l’habitation). Un décret en Conseil d’Etat doit définir les conditions d’application de cette évolution.

2.3 Les dérogations prévues par l’article L. 152-6 du CU ne sont désormais plus limitées aux seules communes appartenant à une zone « tendue », ni aux communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du CCH.

En outre, d’autres dérogations facilitant la réalisation de logements sont créées :

• à l’article 152-6 : l’autorité compétente peut déroger au règlement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans lorsqu’elle a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface du logement ;
• à l’article 152-6-7 du CU : l’autorité compétente peut déroger aux règles relatives aux destinations, à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement fixées par le PLU ou le document en tenant lieu, afin d’autoriser un projet de réalisation de logements ou d’équipements publics dans le périmètre d’une zone d’activité économique (ZAE). Des motifs permettant à l’autorité compétente d’opposer un refus ou d’assortir l’autorisation de prescriptions spéciales sont expressément prévus. Également, les logements créés pourront être soumis à une obligation d’usage en tant que résidence principale ;
• à l’article 152-6-8 du CU : l’autorité compétente peut, par décision motivée, déroger dans les zones U ou AU, à l’ensemble des règles du PLU ou du document en tenant lieu pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinés spécifiquement aux étudiants ;
• à l’article 152-6-9 du CU : l’autorité compétente peut déroger aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU ou le document en tenant lieu, en tenant compte de la nature et de la zone d’implantation du projet, à l’occasion de la délivrance d’un autorisation d’urbanisme portant sur le changement de destination d’un bâtiment à destination agricole et forestière. Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières du PLU, cette dérogation ne pourra être autorisée que lorsqu’il est démontré que lesdits bâtiments ont cessé d’être utilisés pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans et est subordonnée à l’obtention d’avis conformes (CDPENAF ou CDNPS) ;
• à l’article L. 152-6 du CU: il est désormais possible de déroger aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements pour les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante ;
• à l’article L. 152-6 du CU: il est désormais possible, pour la collectivité compétente par délibération motivée de déroger à l’obligation de création de places de stationnement pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville.

2.4 Le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière situé en dehors des espaces proches du rivage (y compris en dehors des agglomérations et villages existants ou secteurs urbanisés) peut être autorisé dans les conditions fixées par l’article L. 152-6-9 du CU. Il ne pourra être refusé que si le projet est de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages.

2.5 La loi crée les résidences à vocation d’emploi (RVE) qu’elle définit comme « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes meublés, loués pour une durée d’une semaine à dix-huit mois à des locataires justifiant, à la date de prise d’effet du bail, suivre des études supérieures ou être en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en cours de mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle » (article L. 631-16-1 du CCH).

Le bail conclu avec le locataire est un bail mobilité. La RVE peut :

• constituer la résidence principale du locataire ;
• comprendre des services (dont le prix et les modalités de facturation sont déterminées par décret) ;
• comprendre des logements loués à des personnes morales de droit public ou de droit privée vue de leur sous-location.

Pour au moins 80 % des logements de la RVE :

• les ressources des locataires ne doivent pas excéder, à la date de conclusion du bail, les plafonds de ressources pour l’accès au logement locatif intermédiaire (ci-après « LLI») ;
• les loyers à la nuitée ne doivent pas excéder les plafonds de loyers des LLI.

La suite aux prochains épisodes …

Sur le même sujet, voir :

Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme

Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements

Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme

Episode 4/8 : Sur le contentieux de l’urbanisme

Episode 5/8 : Sur le droit de délaissement

Episode 6/8 : Sur l’aménagement du territoire

Episode 7/8 : Sur la solarisation des parkings

Episode 8/8 : Sur l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires

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