Régularisation des autorisations d’urbanisme en cours d’instance : le terrain devenu inconstructible n’est pas un obstacle absolu

CE 31 mars 2026 Commune de Tourrette-Levens et a., req. n°494252 : publié au recueil Lebon

Par une décision de section rendue le 31 mars 2026, la haute juridiction apporte d’utiles précisions au mécanisme de régularisation des autorisations d’urbanisme en cours d’instance ¹⁾article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, en consacrant le principe selon lequel la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu inconstructible à la date à laquelle le juge statue ne constitue pas, à lui seul, un obstacle à la régularisation du permis attaqué à condition que les règles d’urbanisme alors applicables ne rendent pas cette régularisation impossible.

Il est vrai que, selon la jurisprudence antérieure, il était déjà admis que le juge devait se prononcer sur le caractère régularisable des vices entachant le permis au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle il statue ²⁾CE 3 juin 2020 SCI Alexandra, req. n°420736.

L’affaire commentée trouve son origine dans la délivrance d’un permis de construire le 22 juillet 2020 par le maire de Tourrette-Levens (Alpes-Maritimes) pour l’édification d’une maison individuelle. Des voisins du projet ont saisi le tribunal administratif de Nice qui a décidé par un jugement en date du 18 janvier 2024 d’annuler l’autorisation précitée.

En l’occurrence, le tribunal administratif avait retenu deux vices distincts d’une part, l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire pour apprécier l’insertion du projet dans le paysage lointain, et d’autre part, la méconnaissance de l’article NB 11 du règlement du plan d’occupation des sols (POS) de la commune imposant l’enduction des façades non réalisées en pierre du pays.

Pour autant, au lieu de surseoir à statuer en vue d’une éventuelle régularisation sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a prononcé une annulation « sèche », en se fondant exclusivement sur la circonstance que le terrain d’assiette était entretemps devenu inconstructible au regard du règlement du plan local d’urbanisme alors en vigueur.

Trois appels ont été interjetés devant la cour administrative d’appel de Marseille et transmis au Conseil d’État : l’un par M. et Mme J. (bénéficiaires initiaux du permis), un autre par Mme B. (nouveau titulaire après transfert), et le dernier par la commune de Tourrette-Levens.

Avant d’aborder, au fond, les modalités d’application de l’article L. 600-5-1, le Conseil d’Etat était amené à s’interroger sur la recevabilité en cassation des écritures du nouveau bénéficiaire du permis de construire.

Sur la qualité pour se pourvoir en cassation en cas de transfert du permis

En effet, Mme B., qui n’était pas partie en première instance a exercé un recours à l’encontre du jugement précité du tribunal administratif de Nice.

Or, sur ce point, le Conseil d’Etat considère que lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été transférée à un nouveau bénéficiaire, ce dernier dispose, au même titre que le titulaire initial, de la qualité pour exercer une voie de recours contre le jugement annulant cette autorisation et ce, même si seul l’un d’entre eux avait été mis en cause lors de l’instance initiale.

Il faut dire que cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure relative à la recevabilité des recours exercés par des entités substituées dans des droits ou des qualités, et garantit que la protection du permis de construire ne soit pas compromise par l’opération de transfert ³⁾CE 24 juillet 1987, req. n°61164 ; CE 27 octobre 2006, req. n°278226.

Le cadre applicable à la régularisation en cours d’instance

Quant au fond, la jurisprudence de la Haute Juridiction relative aux modalités d’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, introduit par l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, commence à être relativement fournie.

C’est ainsi que dans la décision commentée, le Conseil d’Etat rappelle sa jurisprudence bien établie aux termes de laquelle :

• En premier lieu, le juge doit surseoir à statuer dès lors que les vices affectant la légalité de l’autorisation sont susceptibles d’être régularisés à moins qu’il ne fasse le choix d’une annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5, ou que le bénéficiaire lui ait indiqué renoncer à la régularisation. Il lui appartient au préalable d’inviter les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régularisation.
• En deuxième lieu, un vice portant sur le bien-fondé de l’autorisation demeure régularisable même si la mesure corrective implique de revoir l’économie générale du projet, pourvu qu’elle n’en change pas la nature même ⁴⁾CE, avis, 2 octobre 2020, req. n°438318 ; CE 10 mars 2022, req. n°447415 ; CE 18 juillet 2025, req. n°493643.

Mais en troisième lieu et c’est ici l’apport essentiel de la décision, le Conseil d’État précise comment le juge doit identifier les règles d’urbanisme pertinentes pour apprécier le caractère régularisable ou non d’un vice :

« Il incombe donc au juge, pour se livrer à cette appréciation, de ne prendre en compte que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle il statue, en tant seulement qu’elles sont relatives au vice relevé. »

Le Conseil d’État précise que figurent parmi ces règles les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu, mais aussi, le cas échéant, celles applicables aux travaux sur des constructions existantes, ou encore le règlement national d’urbanisme.

Pour sa part, le tribunal administratif de Nice avait constaté que le terrain était devenu, au moment où il statuait, classé en zone inconstructible par le PLU en vigueur et écarté de ce fait toute possibilité de régularisation et prononcé une annulation sèche.

C’est ce raisonnement que la Haute Juridiction a censuré pour erreur de droit, en considérant que le classement du terrain en zone inconstructible est, par lui-même, sans incidence sur la possibilité de régulariser les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Ce qui importe, c’est la question de savoir si les règles d’urbanisme applicables à la date où le juge statue, et uniquement celles qui sont relatives au vice relevé, font obstacle à la régularisation.

Ce faisant, la seule circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu inconstructible à la date à laquelle le juge statue ne fait pas, par elle-même, obstacle à la régularisation de tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation, dès lors que les règles d’urbanisme alors applicables ne rendent pas sa régularisation impossible.

La formulation est importante : le Conseil d’État ne retient pas que le classement en zone inconstructible est totalement inopérant mais que la règle qui rend le terrain inconstructible est une règle étrangère aux vices retenus par le tribunal qui avaient trait à l’insuffisance du dossier de demande et au traitement des façades et ne saurait donc faire obstacle, en tant que telle, à toute possibilité de régularisation.

Par voie de conséquence, on en déduit que si ce classement emportait au moment où il statuait l’impossibilité de régulariser au regard des dispositions alors applicables, pour des raisons directement liées aux vices constatés, la conclusion aurait été différente.

La solution retenue par le Conseil d’État contribue à ce que l’on peut appeler une cristallisation ciblée des règles d’urbanisme applicables au permis de construire. Pour apprécier le caractère régularisable d’un vice, le juge ne tient compte, à la date à laquelle il statue, que des règles afférentes à ce vice, ce qui revient à isoler les évolutions normatives postérieures à la délivrance du permis qui lui seraient étrangères. Les règles qui rendraient le terrain inconstructible, mais qui ne sont pas en lien avec les vices soulevés, sont écartée pour les besoins de l’appréciation.

Cette décision s’inscrit, ainsi, dans le sillage d’une jurisprudence visant à limiter les annulations sèches en droit de l’urbanisme, au profit de mécanismes de régularisation qui préservent les droits des bénéficiaires d’autorisations tout en garantissant la légalité des constructions réalisées ⁵⁾CE, avis, 18 juin 2014 Société Batimalo, req. n°376760 ; CE 15 février 2019 Commune de Cogolin, req. n°401384.

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