L’impossibilité de mise en conformité, condition préalable à toute démolition ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme

Cass. 3e civ., 18 juin 2026, pourvoi n° 24-14.342, publié au Bulletin

En droit de l’urbanisme, la démolition judiciaire d’un ouvrage irrégulier n’a jamais eu vocation à constituer une sanction automatique. C’est ce qu’a rappelé très récemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 juin 2026 et publié au Bulletin.

Pour rappel, lorsque des travaux sont réalisés sans autorisation d’urbanisme ou en violation des règles d’urbanisme applicables, plusieurs régimes de sanction coexistent.

Sur le plan pénal, les articles L. 480-4 et L. 480-5 du code de l’urbanisme prévoient des amendes, en cas de récidive, des peines d’emprisonnement voire la mise en conformité des lieux ou la démolition des ouvrages ¹⁾Le cas échéant sous astreinte, cf. article L. 480-7 du code de l’urbanisme (sauf si la construction a été édifiée conformément à un permis de construire annulé et qu’elle est située dans certaines zones ²⁾Concerne les biens essentiellement situés dans les zones sensibles (zones couvertes par des Plans de Prévention de Risques) ou des biens situés en zones protégées au titre du code de l’environnement (Natura 2000, parcs nationaux, réserves naturels, sites inscrits ou classés, etc), au titre du code du patrimoine (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, etc), secteurs délimités par le PLU…).

Par ailleurs, sur le plan civil, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme prévoit que les communes et établissements publics de coopération intercommunale compétents peuvent saisir le tribunal judiciaire sans être tenus de justifier d’un préjudice particulier, en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le code de l’urbanisme, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, en violation des règles d’urbanisme applicables ³⁾Etant précisé que l’action civile se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux..

C’est cet article qui était en cause dans l’arrêt commenté.

En l’espèce, une SCI propriétaire de plusieurs parcelles situées en Savoie avait procédé à un exhaussement de sol sans déposer la déclaration préalable requise. La commune avait saisi le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme afin d’obtenir la remise en état des lieux.

La cour d’appel de Chambéry avait fait droit à cette demande, estimant que le seul constat de l’irrégularité procédurale — l’absence de déclaration préalable — suffisait à ordonner la remise en état, sans qu’il y ait lieu d’examiner si l’exhaussement était conforme aux règles d’urbanisme applicables.

La Cour de cassation casse cet arrêt en énonçant que la démolition ou la remise en état d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 « que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme ».

Elle ajoute qu’il appartient au juge, saisi d’une telle demande, de rechercher, au besoin d’office si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire.

Cette solution s’ancre dans la réserve d’interprétation formulée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020 aux termes de laquelle les dispositions de l’article L. 480-14 « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire » ⁴⁾Cons. const., décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, Société Provence Languedoc Promotion et autre, cons. 11 : cette QPC avait été transmise à l’occasion d’un litige dans lequel une commune poursuivait la démolition d’un immeuble d’habitation édifié sans permis de construire. Le Conseil avait jugé la disposition conforme à la Constitution sous réserve que la démolition ne soit pas ordonnée lorsqu’une mise en conformité acceptée par le propriétaire était possible..

L’apport de l’arrêt du 18 juin 2026 est d’en tirer les conséquences procédurales à savoir que la vérification de la possibilité d’une régularisation n’est pas une faculté laissée à l’appréciation des parties mais également une obligation pesant sur le juge lui-même.

Sur le plan pratique, cet arrêt modifie sensiblement l’office du juge judiciaire saisi d’une demande en démolition fondée sur l’article L. 480-14. Il ne lui suffit plus de constater l’irrégularité formelle pour ordonner la remise en état. Il lui reviendra encore d’examiner la possibilité de mise en conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme applicables et s’assurer en outre que le propriétaire refuse ou ne peut pas procéder à une régularisation.

Pour les praticiens, la conséquence est double. Du côté des propriétaires mis en cause, il est désormais stratégiquement déterminant d’anticiper la question de la régularisation dès la mise en demeure, voire dès la phase amiable, en manifestant expressément une disposition à mettre l’ouvrage en conformité si cela s’avère techniquement possible ⁵⁾On notera que la Cour de cassation ne précise pas à quel stade de la procédure le propriétaire doit manifester son acceptation d’une mise en conformité. A notre sens, cette acceptation devrait pouvoir être exprimée jusqu’aux débats devant la juridiction du fond statuant sur renvoi, dès lors que l’objectif poursuivi est de préserver le droit de propriété contre une mesure disproportionnée — et non de sanctionner le comportement procédural du propriétaire..

Du côté des communes demanderesses, une demande en démolition fondée sur la seule irrégularité procédurale sera insuffisante. Il faudra donc également démontrer que la mise en conformité est impossible ou que le propriétaire la refuse, sous peine d’exposer la décision favorable obtenue en appel à la cassation pour défaut de base légale.

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