Le certificat d’urbanisme fait obstacle à l’application du quota de 30 % de logements sociaux déclenché par un arrêté de carence postérieur à sa délivrance

CE 1^er octobre 2026 Commune de Mouans-Sartoux, req. n° 503183 : mentionné aux tables du recueil Lebon

Le Conseil d’Etat juge que l’obligation d’intégrer au moins 30 % de logements locatifs sociaux dans certaines opérations réalisées dans une commune carencée en logements sociaux, posée par l’article L. 111‑24 du code de l’urbanisme, constitue une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme susceptible d’être cristallisée par un certificat d’urbanisme et, par conséquent, inopposable à un pétitionnaire d’une autorisation d’urbanisme lorsque l’arrêté préfectoral de carence est intervenu après la délivrance de ce certificat.

Au cas présent, le maire de la commune de Mouans-Sartoux a délivré, le 21 mai 2023 à la société Marignan Côte d’Azur un certificat d’urbanisme avant de refuser, le 6 février 2024, un permis de construire sollicité sur ce même terrain en vue de la réalisation d’une opération de 82 logements.

Il faut dire qu’entre ces deux dates, soit le 15 décembre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a pris, sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation (ci-après « CCH »), un arrêté constatant la carence de la commune au regard de ses objectifs de production de logements locatifs sociaux.

Or, un tel arrêté déclenche l’application de l’article L. 111‑24 du code de l’urbanisme qui impose que toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher comporte parmi les logements familiaux au moins 30 % de logements locatifs sociaux. Le projet de la société pétitionnaire entrait donc théoriquement dans le champ d’application de cet article.

Par un jugement n° 2401781 en date du 5 février 2025, le tribunal administratif de Nice a annulé le refus de permis de construire et enjoint au maire de le délivrer dans un délai d’un mois.

En particulier, le tribunal n’a pas fait droit à la demande de substitution de motifs de la commune tirée de ce que le projet ne respectait l’obligation de respect de 30% de logements sociaux imposée par l’article L. 111‑24 du code de l’urbanisme et rendue opposable, selon elle, du fait de l’arrêté du préfet des Alpes-Maritimes le 15 décembre 2023.

En effet, selon les juges du fond, de telles dispositions n’étaient pas opposables à la demande de permis de construire dans la mesure où l’arrêté préfectoral était postérieur à l’obtention du certificat d’urbanisme lequel avait bien eu pour effet de cristalliser les règles alors applicables dont celles de l’article L. 111‑24 qui constitue « une disposition d’urbanisme » au sens de l’article L. 410-1 :

« […] L’arrêté du 15 décembre 2023 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a prononcé la carence définie par l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation au titre de la période triennale 2020-2022 pour la commune de Mouans-Sartoux, qui est postérieur à la date du 21 mai 2023 à laquelle la société Marignan Côte d’Azur a obtenu un certificat d’urbanisme et qui relève bien des dispositions d’urbanisme au sens des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, ne pouvait s’appliquer à sa demande de permis de construire déposée ainsi qu’il a été dit au point 4, moins de dix-huit mois après la délivrance par la commune du certificat d’urbanisme précité. […] »

Or, si la commune s’est pourvue directement en cassation à l’encontre de ce jugement, la Haute Juridiction a considéré que le raisonnement tenu par le tribunal n’était entâché d’aucune erreur de droit :

« […] En se fondant, pour refuser de procéder à cette substitution de motifs, sur ce que la règle prévue par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme constituait une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1 du même code et sur ce que celle-ci n’était, en l’espèce, pas opposable à la demande de permis de construire de la société Marignan Côte d’Azur déposée moins de dix-huit mois après la délivrance du certificat d’urbanisme, dès lors que l’arrêté du préfet constatant la carence de la commune n’était intervenu que postérieurement à la délivrance de ce certificat, le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit. […] »

Dans ses conclusions, la rapporteure publique Dorothée Pradines relevait, pour défendre la qualification de « disposition d’urbanisme », que l’article L. 111‑24, bien qu’opérant un renvoi au CCH, constitue une disposition de la section 6 (« mixité sociale et fonctionnelle ») du règlement national d’urbanisme. Elle soulignait en outre que, dès lors que l’arrêté de carence est pris, cette règle est opposable aux opérations de construction soumises à autorisation et son respect est examiné à l’occasion de l’instruction de la demande ¹Conclusions Dorothée Pradines.

En définitive, cette décision confirme l’intérêt du certificat d’urbanisme dans les communes susceptibles d’être déclarées carencées au titre de la loi dite « SRU » ²Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ce dernier cristallisant pour dix-huit mois le régime applicable au projet, y compris à l’égard d’une obligation de réalisation d’un quota de logements sociaux déclenchée par l’intervention d’un arrêté de carence.

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