Absence d’examen de la conformité aux règles d’urbanisme d’une construction non comprise dans le périmètre du lotissement mais située sur un terrain issu de la même division

CE 29 novembre 2023 Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, req. n°470788, mentionné aux tables du Rec. CE

Par une décision du 29 novembre 2023 statuant sur deux pourvois joints, le Conseil d’Etat est venu préciser les conditions d’examen de la conformité aux règles d’urbanisme d’une construction située sur un terrain issu d’une division mais qui n’est pas inclus dans le périmètre du lotissement.

En l’espèce, le maire de la commune de Maisons-Laffitte a délivré à la société civile immobilière Longueil Invest, par arrêté du 9 juin 2021, un permis de construire valant déclaration préalable de « lotissement » en vue de travaux d’extension d’une construction existante sur une parcelle issue d’une division foncière. La seconde parcelle issue de la division est déjà bâtie mais elle n’est pas incluse dans le périmètre du « lotissement » autorisé.

Le maire de cette même commune, par arrêté du 9 août 2021, a également délivré à la même société civile immobilière, un permis d’aménager en vue de la division foncière d’une parcelle en deux. La première parcelle issue de la division supporte déjà une construction et la seconde est destinée à être bâtie. Cette dernière constitue l’unique lot du périmètre du lotissement ainsi constitué.

L’association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte a saisi le tribunal administratif de Versailles aux fins d’annulation des arrêtés des 9 juin et 9 août 2021.

Par deux jugements du 25 novembre 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté les demandes de la requérante. ¹⁾TA Versailles 25 novembre 2022, req. n°2110518 et TA Versailles 25 novembre 2022, req. n°2110517

L’association requérante s’est donc pourvue en cassation contre ces jugements. ²⁾Pourvois n°470788 et n°470789

La Haute juridiction a été amenée à se prononcer sur la question de l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme de constructions comprises, ou non, dans le périmètre de lotissements.

1.   L’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme ne peut concerner que des terrains inclus dans le périmètre du lotissement

Le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi dirigé contre le jugement se rapportant à l’arrêté du 9 août 2021 au motif que l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme doit porter exclusivement sur des terrains compris dans le périmètre du lotissement.

La Haute juridiction rappelle de prime abord la définition du lotissement donnée par le code de l’urbanisme à l’article L. 442-1 :

« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Le pétitionnaire n’ayant pas fait le choix d’inclure dans ce périmètre le terrain déjà bâti, le Conseil d’État a estimé à ce titre que le périmètre du lotissement crée se bornait au seul terrain destiné à être bâti.

Dans cette décision, le Conseil d’Etat considère que la conformité aux règles d’urbanisme de la construction existante, située sur le terrain déjà bâti et issu de la division, mais non incluse dans le périmètre de ce lotissement, n’a pas à être vérifiée pour obtenir la délivrance du permis d’aménager sollicité ³⁾« 4. Il résulte de ce qui a été dit au point 3 que le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que la conformité aux règles d’urbanisme de la construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la division mais non inclus dans le périmètre du lotissement, n’avait pas à être vérifiée pour délivrer le permis d’aménager sollicité, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de construction faisait l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ne pouvant porter que sur des terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement »..

Enfin, il précise que l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ne peut porter que sur des terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement.

2.   Le projet autorisé ne constitue pas un lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme

Le Conseil d’Etat a également rejeté la demande de l’association requérante dirigée contre le jugement se rapportant à l’arrêté du 9 juin 2021.

L’arrêté du 9 juin 2021 délivrant un permis de construire valant déclaration préalable de lotissement porte ici sur l’extension d’une maison individuelle, contrairement au premier pourvoi qui concernait un permis d’aménager.

Pour rappel, l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme précise que : « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / (…) e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis (…) ».

Ainsi, le Conseil d’Etat confirme le jugement du tribunal administratif de Versailles en ce qu’il a jugé que le projet autorisé ne constituait pas un lotissement puisque la parcelle n’était pas vouée à être démolie. Il précise que le détachement d’un terrain supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, même lorsque l’extension envisagée de l’un des bâtiments est significative, ne constitue pas un lotissement au sens de l’article précité.

En l’occurrence, le juge de cassation confirme la stricte définition du lotissement.

Enfin, la Haute cour vient de nouveau affirmer que le respect des règles d’urbanisme par la construction située sur la seconde parcelle, non comprise dans le périmètre du « lotissement », n’avait pas à être vérifié pour délivrer le permis de construire valant déclaration préalable de lotissement litigieux ⁴⁾« 6. Le tribunal administratif n’a ni inexactement qualifié les faits de l’espèce ni, en tout état de cause, commis d’erreur de droit en jugeant que le projet autorisé ne constituait pas un lotissement et que le respect des règles d’urbanisme par la construction située sur la parcelle cadastrée section AP n°355, non comprise dans le périmètre du « lotissement », n’avait pas à être vérifié pour délivrer le permis de construire valant déclaration de lotissement litigieux »..

En pratique, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis de construire ou de permis d’aménager, seule la parcelle incluse dans le périmètre du lotissement sera donc prise en compte. Par conséquent, le pétitionnaire doit veiller à faire mention uniquement de cette parcelle.

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