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La loi n° 2013-61 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a été promulguée le 18 janvier 2012.
A noter, tout d’abord, s’agissant du Grand Paris, un délai unique d’ouverture d’enquête publique pour tous les contrats de développement territorial (CDT) au 31 décembre 2013[1].
Hormis les dispositions relatives au Grand Paris, les principales mesures concernent les modalités de cession des terrains appartenant au domaine privé de l’Etat sur lesquelles sont réalisés des programmes de logements sociaux, le relèvement du taux de logements sociaux parmi les résidences principales à atteindre qui passe de 20 à 25 % et l’alourdissement des contraintes pesant sur les collectivités et l’augmentation du montant du prélèvement majoré sur les ressources fiscales des communes qui n’atteignent pas les objectifs fixés par la loi.
Le Conseil Constitutionnel, saisi de ces dispositions[2], les a déclarées conformes à la Constitution par une décision du 17 janvier 2012.
1 Celui-ci a, ainsi, validé, en considérant que les limites apportées à l’exercice par les propriétaires de leur droit de propriété et de leur liberté contractuelle sont proportionnées à la poursuite de cet objectif, la modification de l’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques.
Ce dispositif permettant à l’Etat, pour la réalisation de programmes destinés aux logements sociaux, de céder un terrain appartenant à son domaine privé avec une décote pouvant aller jusqu’à 100 % de la valeur vénale du bien en fonction de la catégorie à laquelle ces logements appartiennent[3].
Etant précisé que l’avantage financier résultant de la décote est totalement répercutée sur le prix de revient de ces logements et sur le prix de cession des logements en accession à la propriété[4] dans les conditions suivantes :
« Le primo-acquéreur d’un logement qui souhaite le revendre dans les dix ans qui suivent l’acquisition consécutive à la première mise en vente du bien est tenu d’en informer le représentant de l’Etat dans la région. Ce dernier en informe les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, qui peuvent se porter acquéreurs du logement en priorité. Le primo-acquéreur est tenu de verser à l’Etat une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de son logement. Cette somme ne peut excéder le montant de la décote. Pour l’application du présent alinéa, les prix s’entendent hors frais d’acte et accessoires à la vente.
« Lorsque le primo-acquéreur d’un logement le loue dans les dix ans qui suivent l’acquisition consécutive à la première mise en vente du bien, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par le représentant de l’Etat dans la région. Ceux-ci sont arrêtés par référence au niveau des loyers qui y sont pratiqués pour des logements locatifs sociaux de catégories similaires ».
2 Également déclarée conforme, comme ne portant pas atteinte au principe d’égalité, l’augmentation du taux de logements sociaux parmi les résidences principales à atteindre qui passe de 20 à 25 %.
Les communes et établissements concernés restent inchangés (« communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions qui sont comprises, au sens du recensement de la population, dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants »[5]).
En revanche, le taux de 20 % est maintenu pour les communes précitées dès lors qu’elles appartiennent à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées[6].
3 Les parlementaires auteurs de la saisine contestaient, enfin, comme portant atteinte au principe de libre administration des collectivités territoriales, de leurs compétences et de leur ressources, l’alourdissement des contraintes pesant sur les collectivités et l’augmentation du montant du prélèvement majoré sur les ressources fiscales des communes qui n’atteignent pas les objectifs de logements sociaux fixés par la loi.
En effet, par les articles 15 et 16 de la loi du 18 janvier 2013, le législateur impose notamment aux communes de définir un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale avec une échéance à 2025[7] et la possibilité sous conditions pour le préfet, en cas de carence des communes, de fixer une majoration pouvant conduire à multiplier jusqu’à 5 fois le montant des prélèvements fixés à l’article L. 302-7 du code de la construction.
Le Conseil Constitutionnel a considéré que, compte tenu de l’objectif de mixité sociale et d’accroissement de la production de logements locatifs sociaux répondant à une fin d’intérêt général, ces dernières dispositions ne portaient pas une atteinte à la libre administration des collectivités territoriales d’une telle gravité qu’elle entrainerait une méconnaissance des articles 72 et 72-2 de la Constitution.
Ces dispositions sont rentrées en vigueur le 20 janvier 2013.
[1] Modification de l’article 21 de la loi n° 2010-597 relative au Grand Paris.
[2] Articles 3, 10, 14, 15 et 16.
[3] Cette décote étant plafonnée à 50 % pour la réalisation de logements financés en prêts locatifs sociaux et pour les logements en accession à la propriété bénéficiant des dispositifs mentionnés au VII.
[4] Dans les conditions prévues par le VII de l’article 3 de la présente loi.
[5] Article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.
[6] Un décret doit préciser les agglomérations et établissements concernés.
[7] Article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation.
