Changement d’usage des locaux d’habitation : les déclarations fiscales postérieures au 1er janvier 1970 ne sont pas des éléments permettant d’établir l’usage d’un local au 1er janvier 1970

CCass 28 novembre 2019 3^e chambre civile, pourvoi n° 18-24.157

La ville de Paris a assigné, en la forme des référés, une propriétaire d’un appartement parisien en paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ¹⁾L. 651-2 CCH : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ». pour avoir contrevenu au dernier alinéa de l’article L. 631-7 du même code encadrant le changement d’usage des locaux d’habitation.

Le 28 novembre 2019, la 3^e chambre civile de la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi de la Ville de Paris tendant à ce que soit annulé l’arrêt du 11 octobre 2018 de la cour d’appel de Paris qui n’avait pas accédé à ses demandes.

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation énonce notamment que :

« […] le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

En l’espèce, la ville de Paris s’appuyait sur une déclaration fiscale de 1980 (déclaration H2) aux termes de laquelle il était énoncée que le bien était un logement pour justifier que la propriétaire avait procédé récemment à un changement d’usage irrégulier.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en considérant que la déclaration fiscale H2 n’était pas un moyen de preuve de l’usage du local au 1^er janvier 1970 :

« les locaux faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux sont autorisés ; qu’ayant retenu, par une appréciation souveraine de la portée des éléments de preuve soumis à son examen, que la déclaration H2 déposée le 21 octobre 1980 ne prouvait pas que l’appartement en cause était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante relative à l’incidence de travaux qui avaient été réalisés postérieurement à cette date et dont il n’était pas soutenu qu’ils avaient fait l’objet d’une autorisation, a légalement justifié sa décision »

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