De la redevance à la taxe pour création de bureaux, de commerces et entrepôts en Ile-de-France : aperçu d’une réforme significative

L’article 50 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificatives pour 2015 a profondément redéfini le régime juridique de l’ancienne redevance pour création de bureaux, de commerces et entrepôts (RCBE).

En lieu et place de cette redevance, les opérations de construction, de travaux ou de changement d’usage de locaux engagées à partir du 1er janvier 2016 sont désormais susceptibles d’être soumises à la taxe pour la création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (TCBE), régie par la nouvelle rédaction des articles L. 520-1 à L. 520-22 du code de l’urbanisme (CU).
Si le champ d’application de cette taxe est le même que celui de la redevance, son régime juridique ressort clarifié et simplifié de cette réforme.

Ainsi, l’obligation de déclaration avant la mise en œuvre de travaux soumis à redevance est maintenue, dans des conditions qui doivent être redéfinies par décret en Conseil d’Etat ¹⁾Art. L. 520-11 CU : « La construction de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage fait l’objet d’une déclaration dont le contenu et la date limite de dépôt sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. ».

S’agissant du calcul et de l’assiette de la taxe, certaines des modifications apportées par la loi entérinent des pratiques mises en œuvre de façon plus ou moins uniformes par les administrations chargées de l’établissement et la perception de l’ancienne redevance :

– Les changements d’usage ne créent de nouveaux locaux au sens de la taxe que lorsqu’ils s’opèrent vers un type de locaux soumis à un tarif supérieur ²⁾Art. L. 520-2 CU : « Pour l’application du présent titre, est assimilée à la construction de locaux :
1° L’affectation à usage de bureaux de locaux précédemment affectés à un autre usage ;
2° L’affectation à usage de locaux commerciaux de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux ou de locaux commerciaux ;
3° L’affectation à usage de locaux de stockage de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage. » ;

– Les opérations de réhabilitation lourdes sont explicitement assimilées aux opérations de reconstruction qui ne sont soumises à redevance que pour les nouvelles surfaces créées ³⁾Art. L. 520-7 CU : « II. – Les opérations de reconstruction d’un immeuble, en ce compris les opérations de réhabilitation conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, ne sont assujetties à la taxe qu’à raison des mètres carrés de surface de construction qui excèdent la surface de construction de l’immeuble avant reconstruction ou réhabilitation. ».

Certaines modifications ont pour objet de faciliter l’établissement et la perception de la taxe par l’administration : ainsi, désormais, la taxe sera due par la personne propriétaire des locaux à la date de son fait générateur ⁴⁾Art. L. 520-5 CU : « La taxe est due par le propriétaire des locaux ou le titulaire d’un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur.

Toutefois, lorsque le nom du propriétaire des locaux n’est pas mentionné dans la déclaration prévue à l’article L. 520-11 ou si celle-ci n’a pas été déposée, le titre de perception peut être émis au nom du maître de l’ouvrage ou, à défaut, du responsable des travaux.

Le maître de l’ouvrage ou le responsable des travaux peut demander le remboursement du montant de la taxe au redevable mentionné au premier alinéa du présent article.

En cas de cession des locaux avant la date d’exigibilité de la taxe prévue à l’article L. 520-17 , le redevable de celle-ci peut en demander le remboursement au nouveau propriétaire. » et non plus de la délivrance de l’avis de mise en recouvrement. De même, les conditions de la mise en œuvre des contrôles et du recouvrement de la taxe sont désormais définies dans les articles L. 520-14 à L. 520-20 du code de l’urbanisme.

D’autres évolutions bénéficieront aux constructeurs ⁵⁾Toutefois, pour compenser les pertes de recettes de la région Ile-de-France consécutives aux évolutions tarifaires de la taxe, le législateur a créé, parallèlement à cette réforme, une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière sur les mutations à titre onéreux de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage achevés depuis plus de cinq ans (art. 1599 sexies du CGI).. En effet, les limites des zones tarifaires de la taxe ont été modifiées et se réfèrent désormais au périmètre de la métropole du Grand Paris ⁶⁾Art. L. 520-8 CU.. De nombreuses communes sont désormais comprises dans une zone de tarification inférieure, ce qui exigera des pétitionnaires qu’ils portent une attention particulière à la localisation de leur projet au regard de cette nouvelle délimitation. D’autant plus que ce faisant, les circonscriptions tarifaires de la taxe pour création de locaux diffèrent désormais de celles de la taxe annuelle applicable aux mêmes locaux, qui reste régie par l’article 231 ter du CGI.

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