Effets cristallisateurs du certificat d’urbanisme : absence d’incidence du défaut de transmission du certificat au préfet dans le cadre du contrôle de légalité (1) ; possibilité de compléter la demande d’autorisation d’urbanisme après l’expiration du délai de validité du certificat (2)

CE 18 novembre 2024, req. n° 476298 : Mentionné dans les tables du recueil Lebon

La décision commentée apporte deux précisions relatives aux effets cristallisateurs d’un certificat d’urbanisme. Son fichage illustre le caractère inédit des questions soumises au Conseil d’Etat.

De manière moins inédite, elle indique également la possibilité de prendre en compte un projet certain dans son principe comme dans son échéance de réalisation pour apprécier la légalité d’un projet au regard des exigences de salubrité et de sécurité publique prévues à l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, ce qui avait déjà été admis s’agissant de l’appréciation de la conformité de travaux aux règles de desserte des constructions prévues dans un PLU ¹⁾V. les références mentionnées dans le fichage de la décision : CE 20 janvier 1988 SCI Le clos du cèdre, req. n° 85548 : publié au recueil Lebon et CE 28 décembre 2017 Sociétés PCE et FTO, req. n° 402362 : mentionné dans les tables du recueil Lebon..

1          L’absence de transmission d’un certificat d’urbanisme au préfet dans le cadre du contrôle de légalité est sans incidence sur le bénéfice de ses effets cristallisateurs

1.1       Il résulte de la combinaison des dispositions du I de l’article L. 2131-1 et du 6° du I de l’article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales que les arrêtés du maire qui délivrent un certificat d’urbanisme sur le fondement de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, doivent, pour disposer d’un caractère exécutoire, être transmis au représentant de l’Etat dans le département ²⁾Cette exigence de transmission est rappelée à l’article R. 410-19 du code de l’urbanisme qui impose à l’autorité administrative d’informer le demandeur de la date à laquelle la décision et le dossier ont été transmis au préfet dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales..

Le pourvoi dont le Conseil d’Etat était saisi l’a amené à préciser les conséquences du défaut de transmission du certificat sur le bénéfice de ses effets cristallisateurs.

Le litige a pour origine le contentieux formé par les auteurs du pourvoi contre les arrêtés du 27 octobre 2016 et du 6 décembre 2018 par lesquels le maire de la commune d’Aix-les-Bains a respectivement délivré un certificat d’urbanisme informatif au propriétaire d’une parcelle et un permis de construire un bâtiment de douze logements à la société ayant procédé à l’acquisition de cette parcelle.

Le certificat d’urbanisme n’ayant pas été transmis au préfet du département de la Savoie, les auteurs du pourvoi avaient soutenu qu’il en résultait l’absence de caractère exécutoire de cet acte et, partant, l’impossibilité pour le pétitionnaire de bénéficier des effets cristallisateurs du certificat lors de la demande du permis ³⁾I.e., de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique..

Le Conseil d’Etat juge, toutefois, qu’il résulte des termes mêmes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme « que l’intéressé peut se prévaloir de cette garantie dès lors qu’il dépose sa demande dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme, sans qu’ait d’incidence à cet égard le respect des conditions de publicité et de transmission au représentant de l’Etat par ailleurs posées par les dispositions des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales pour qu’un tel acte devienne exécutoire ».

1.2       La solution semble donc trouver sa cohérence dans les termes mêmes de la loi qui ont pour effet de faire du dépôt de la demande d’autorisation d’occupation des sols dans le délai validité du certificat, la seule condition du bénéfice des effets cristallisateurs.

De prime abord, sa compréhension n’est pas si évidente puisque les dispositions relatives au certificat d’urbanisme, introduites dans des termes quasiment identiques aux dispositions actuelles, l’ont été par la loi n° 71-581 du 16 juillet 1971 portant dispositions diverses en matière d’urbanisme et d’action foncière, i.e. à une date antérieure à l’entrée en vigueur, le 9 janvier 1983, de l’exigence de transmission au préfet de cet acte par la loi à l’article 2 de la loi n° 82‑213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des communes, des départements et régions.

Cette solution reste, toutefois, opportune puisqu’elle permet, d’une part, d’éviter au bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme de supporter les conséquences des carences de l’autorité administrative en matière de transmission des actes au contrôle de légalité. D’autre part, elle permet aussi, a priori, d’empêcher l’existence d’une situation où les effets cristallisateurs du certificat seraient acquis à un moment où le délai de validité de celui-ci, qui court à compter à de sa délivrance, aurait déjà été entamé.

En pratique, la transmission du certificat d’urbanisme au préfet semble conserver un unique intérêt lié à la possibilité pour le représentant de l’Etat d’en contrôler la légalité.

2          Le pétitionnaire peut compléter sa demande d’autorisation d’urbanisme après l’expiration du délai de validité du certificat d’urbanisme sans perdre le bénéfice de la cristallisation des règles applicables

2.1       Les auteurs du pourvoi dont le Conseil d’Etat était saisi ont également remis en cause la possibilité pour le bénéficiaire du certificat d’urbanisme de compléter sa demande de permis de construire postérieurement à l’expiration du délai de validité de celui-ci, i.e. après dix-huit mois à compter de sa délivrance selon les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme en vigueur.

2.2       Au terme d’une interprétation, là encore, littérale du texte, le Conseil d’Etat juge qu’« il ne résulte pas des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme qu’un permis de construire déposé dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme ne puisse être complété, à peine de perte du droit à ce que la demande soit examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, qu’avant l’expiration de ce délai ».

La solution est également opportune puisque l’inverse aurait sensiblement compliqué l’instruction des demandes de permis de construire ou de déclaration préalable.

Son plein effet devrait conduire à ce qu’elle s’applique même lorsque les compléments ne permettent pas un examen dans le délai d’instruction, du fait de leur objet, de leur importance ou de la date à laquelle ils sont présentés, c’est-à-dire dans l’hypothèse où l’administration est regardée comme saisie d’une nouvelle demande se substituant à la demande initiale à compter de la date de la réception par l’autorité compétente des pièces nouvelles et intégrant les modifications introduites par le pétitionnaire ⁴⁾ Au sens des principes jugés dans la décision du Conseil d’Etat Commune de Gorbio commentée sur ce blog (CE 1^er décembre 2023 Commune de Gorbio, req. n° 448905 : publié au recueil Lebon.

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