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En application de la loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction et suite à la consultation publique organisée par le ministère du logement du 24 juillet au 6 septembre 2013, le gouvernement a pris le 3 octobre 2013, d’une part, l’ordonnance relative au développement de la construction de logements (1) et, d’autre part, son décret d’application visant à favoriser la construction de logements (2).
1 L’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements
L’ordonnance prévoit, sous certaines conditions, des possibilités de dérogations aux règles posées par les plans locaux d’urbanisme (1.1) ainsi qu’à certaines règles de construction générales fixées par le code de la construction et de l’habitation (1.2).
1.1 Zones denses : possibilité de dérogations au règlement du PLU en matière de densité, gabarit et stationnement
L’ordonnance relative au développement de la construction de logements crée tout d’abord dans le code de l’urbanisme un nouvel article L. 123-5-1 qui donne la possibilité à l’autorité compétente pour délivrer un permis de construire d’accorder, par décision motivée, des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu.
Ces dérogations sont applicables pour des projets de constructions situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (zones où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement) ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
L’ordonnance du 3 octobre 2013 indique que les dérogations sont accordées « en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation dans un objectif de mixité sociale », élément qui n’existait pas au niveau du projet d’ordonnance.
Ces dérogations ont pour objet de déroger aux règles relatives au gabarit, à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement en permettant :
– de dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement sans toutefois pouvoir dépasser la hauteur de la construction contigüe existante calculée à son faîtage et à la condition qu’il s’agisse d’une construction destinée principalement à l’habitation et que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;
– la surélévation d’une construction existante achevée depuis plus de deux ans lorsque le projet a pour objet la création de logements (cette condition d’ancienneté n’existait pas dans le projet d’ordonnance) ;
– la transformation en habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l’immeuble existant ;
– d’exonérer en tout ou partie le projet de construction des obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque ce projet est situé à moins de 500 mètres d’un transport public spécifique, en tenant compte des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité.
1.2 Surélévation d’immeubles en zones denses : possibilité de dérogations à certaines règles en matière de sécurité, d’accessibilité, d’acoustique et de performances énergétiques
Comme prévu dans le projet d’ordonnance, l’ordonnance prise par le gouvernement insère également un nouvel article L. 111-4-1 dans le code de la construction et de l’habitation (CCH ci-après) afin de donner au préfet la possibilité, pour des projets de surélévation d’immeubles, d’accorder des dérogations à certaines règles générales de constructions prévues au CCH.
Ces dérogations sont applicables uniquement pour des d’immeubles achevés depuis plus de deux ans et situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou sur des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (nouvel article L. 123-5-1 al. 1er du code de l’urbanisme précité).
Elles concernent les règles :
– de sécurité (article L. 111-4 CCH : brancard, ascenseurs, protection contre l’incendie, aérations…),
– d’accessibilité aux personnes handicapées et à mobilité réduite (article L. 111-7-1 CCH),
– de performance et caractéristique énergétiques et environnementales (article L. 111-9 CCH),
– d’acoustique (article L. 111-11 CCH).
Ces dérogations ne peuvent être sollicitées que lorsque les objectifs des règles précitées ne peuvent être poursuivis :
– eu égard à la structure et à la configuration de la partie existante de l’immeuble,
– au regard des caractéristiques structurelles ou liées aux matériaux en place du bâtiment à surélever,
– et si le projet de surélévation ne dégrade pas les caractéristiques des logements de la partie existante notamment en matière de sécurité et d’aération.
Le nouvel article L. 111-4-1 du CCH ne fixe plus la procédure à suivre pour bénéficier de ces dérogations, comme cela était prévu dans le projet d’ordonnance, toutes les modalités étant désormais précisées par son décret d’application (voir § 2.2).
En revanche, cet article indique que l’absence de réponse dans un délai de trois mois vaut acceptation de la demande de dérogation et que la décision accordant la dérogation peut être assortie de prescriptions particulières et imposer des mesures compensatoires au maître d’ouvrage.
Enfin, l’ordonnance crée également un article L. 425-3 dans le code de l’urbanisme prévoyant que lorsque le demandeur a joint à sa demande de permis de construire une telle demande dérogation, le permis ne peut être accordé avant l’obtention de cette dérogation.
Le gouvernement dispose désormais d’un délai de cinq mois[1], soit jusqu’au 4 mars 2014, pour déposer devant le Parlement un projet de loi de ratification, à peine de caducité de l’ordonnance, afin de transformer rétroactivement l’ordonnance en texte à valeur législative.
2 Le décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013 visant à favoriser la construction de logements
Dans le cadre de l’application de l’ordonnance relative au développement de l’offre de logements, le décret du 3 octobre 2013, entré en vigueur le 5 octobre, précise les nouvelles règles procédurales introduites dans le code de l’urbanisme (2.1) et le code de la construction et de l’habitation (2.2) applicables aux demandes de dérogations au titre de l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme et au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH.
2.1 Les modifications prévues au code de l’urbanisme lors de la procédure de délivrance du permis de construire
(i) Concernant les demandes de dérogations au règlement du PLU en matière de gabarit, densité et stationnement (art. L. 123-5-1 CU)
Le décret modifie l’article R. 423-24 du code de l’urbanisme en prévoyant que dans le cas d’une demande de dérogations au titre de l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme, le délai d’instruction de droit commun de deux mois est majoré d’un mois supplémentaire.
(ii) Concernant les demandes de dérogations aux règles de sécurité, d’accessibilité, d’acoustique et de performances énergétiques en matière de surélévation d’immeubles (art. L. 111-4-1 CCH)
L’article R. 423-2 du code de l’urbanisme est complété par un 6ème alinéa qui prévoit que dans l’hypothèse d’une telle demande de dérogation, un exemplaire supplémentaire du dossier de permis de construire est nécessaire.
Ensuite, en vertu d’un nouvel article R. 423-13-1 inséré dans le code de l’urbanisme, à réception du dossier, le maire transmet un exemplaire du dossier ainsi que la demande de dérogation au préfet dans la semaine qui suit le dépôt.
Le décret prévoit également un 5ème alinéa à l’article R. 423-25 du code de l’urbanisme qui majore le délai d’instruction de deux mois en cas de demande de dérogation au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH.
Le décret mentionne dans un nouvel article R. 423-69-2 du code de l’urbanisme le délai de trois mois dans le quel le préfet doit statuer sur la demande de dérogation à compter de la réception du dossier transmis par le maire.
L’article R. 424-2 du code de l’urbanisme est également complété par un 11ème alinéa qui prévoit que le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet lorsque la délivrance du permis est subordonnée à l’obtention d’une dérogation prévue à l’article L. 111-4-1 du CCH et que cette dérogation a été refusée.
Concernant l’affichage du permis de construire en mairie lors de sa délivrance, le projet de décret complète l’alinéa 3 de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme et prévoit que lorsqu’une dérogation ou une adaptation mineure a été accordée, l’affichage porte sur l’intégralité de l’arrêté accordant le permis.
Concernant le dossier de demande de permis de construire, le décret insère un nouvel article R. 431-13-1 dans le code de l’urbanisme qui prévoit que la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire.
2.2 Les modifications prévues au code de la construction et de l’habitation
Le décret du 3 octobre 2013 fixe dans un nouvel article L. 111-1-2 du CCH, d’une part, la consistance (i) et, d’autre part, les modalités d’instruction (ii) des dossiers de demande de dérogations au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH.
(i) Consistance des dossiers de demande de dérogations
La demande de dérogation au titre de l’article L. 111-4-1 du CCH doit préciser :
– la ou les règles auxquelles il est demandé de déroger ;
– les raisons de la demande de dérogations ;
– et, s’il y a lieu, les mesures compensatoires proposées (aménagements, mesures techniques…).
En outre, le pétitionnaire devra justifier dans quelle mesure le projet sera de nature, au regard des objectifs poursuivis par la réglementation en cause, « à atteindre le meilleur niveau de performance possible, que ce soit par sa conception ou par la mise en œuvre de matériaux et d’équipements performants ».
(ii) Modalités d’instruction des demandes de dérogations
Le décret fixe également au nouvel article L. 111-1-2 du CCH la liste des services devant être consultés par le préfet dans le cadre de la demande de dérogation au titre de l’article L. 111-1-4 du CCH :
– Les services d’incendie et de secours compétents pour les demandes relatives à l’article L. 111-4 du CCH lorsque sont concernés les règles de sécurité relatives à la prévention des risques contre l’incendie ;
– La commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité pour les demandes de dérogations relatives à l’accessibilité des personnes handicapées et à mobilité réduite (L. 111-7-1 du CCH) ;
– le centre d’étude et d’expertise pour les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement, le cas échéant.
En l’absence d’avis émis dans un délai de deux mois à compter de leur saisine, les organismes consultés sont réputés avoir rendu leur avis.
L’article L. 111-2-1 du CCH prévoit enfin, à l’instar de l’article R. 423-69-2 du code de l’urbanisme, que le préfet notifie sa décision à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire dans un délai de 3 mois à compter de la réception du dossier de demande de dérogations.
