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CE 6 juin 2025 Mme A.., req. n° 491748 : mentionné dans les tables du recueil Lebon
L’obtention d’un certificat d’urbanisme cristallisant par principe, les règles d’urbanisme en vigueur, au jour de son obtention, n’empêche pas le pétitionnaire d’obtenir un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme en vigueur au jour de sa délivrance. Ce dernier peut même appliquer à son projet des règles cristallisées comme des règles non cristallisées dès lors qu’il s’agit de règles divisibles et qu’elles n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Dit autrement, le pétitionnaire peut, sous ces réserves, opter pour le panachage des règles d’urbanisme entre celles cristallisées et celles en vigueur au jour de la délivrance du permis.
Dans cette affaire, une demande de permis de construire portant sur la construction d’un immeuble de 10 logements et un parking de 9 places en sous-sol, après démolition des constructions existantes, a été sollicité en avril 2020 sur un terrain d’assiette qui avait fait l’objet d’un certificat d’urbanisme (CU) accordé en 2018.
A la date du dépôt de la demande de permis de construire et de la fin de son instruction, c’est le PLUi d’Est Ensemble qui était en vigueur, alors qu’à la date d’obtention du CU, le terrain d’assiette était encore couvert par le PLU de la commune des Lilas.
A l’issue de l’instruction de la demande de permis de construire, le maire de la commune a refusé de délivrer le permis de construire sollicité au motif que le projet, sur des points distincts, n’était conforme ni à l’ancien PLU (règles cristallisées) ni au nouveau PLU (en vigueur au jour de la délivrance possible du PC).
Saisi d’un recours en annulation contre le refus de permis de construire, le tribunal administratif de Montreuil a tout d’abord fait droit à cette demande et annulé le refus, avant que son jugement soit à son tour annulé par la Cour administrative d’appel de Paris considérant que seules les règles cristallisées à la date du CU trouvaient à s’appliquer (cf. considérant n° 17 : CAA Paris 14 décembre 2023, req. n° 22PA02521).
L’arrêt de la Cour a toutefois été censuré par le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 6 juin 2025.
Le Conseil d’Etat rappelle qu’une personne détentrice d’un CU dispose d’un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée dans les 18 mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur à la date d’obtention du CU. On parle alors d’un droit à cristallisation des règles en vigueur à la date du CU (sauf à l’égard des règles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique).
Toutefois, comme le souligne la Haute Juridiction, ce droit à la cristallisation des règles ne prive pas le pétitionnaire de son droit d’obtenir un permis de construire dont le projet serait conforme aux règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le maire doit se prononcer sur sa demande.
Si cela fait aisément sens dès lors que le CU constitue une garantie pour le pétitionnaire et n’a pas vocation à le priver des droits dont il disposerait s’il n’avait pas obtenu de CU, en revanche, le Conseil d’Etat va plus loin en considérant que le pétitionnaire peut faire « son marché » entre les règles cristallisées – et donc en vigueur à la date du CU – et les « nouvelles » règles qui elles sont en vigueur à la date à laquelle le permis peut être délivré, à la condition toutefois qu’il s’agisse de règles divisibles (et qu’il ne s’agisse pas de règles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) :
« 3. Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme ».
Dit autrement, sous les réserves de divisibilité et d’absence d’atteinte à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, le pétitionnaire peut pour certains aspects de son projet se prévaloir des règles cristallisées par le CU et pour d’autres, des règles nouvellement en vigueur au jour auquel le service instructeur doit se prononcer sur sa demande de permis de construire.
