La délibération d’un conseil municipal approuvant la vente de biens immobiliers relevant de son domaine privé au profit d’un tiers est un acte créateur de droit, même si la vente est assortie de conditions suspensives dès lors qu’elles sont réalisées ou susceptibles de l’être

CE 16 mars 2026 Sté JKB c/ Commune Case-Pilote, req. n° 493615 : mentionné aux tables du recueil Lebon

Par une décision en date du 16 mars 2026, le Conseil d’Etat précise les conditions dans lesquelles une délibération portant sur la vente d’un bien immobilier est susceptible de faire l’objet d’une abrogation, en jugeant qu’une telle délibération est un acte créateur de droits, même lorsque cette vente est assortie de conditions suspensives, dès lors qu’elles sont réalisées ou encore susceptibles de l’être dans un délai imparti ou, à défaut, dans un délai raisonnable.

Dans le cadre du projet d’aménagement d’une ZAE, la SAS JKB a transmis une offre d’acquisition le 13 mai 2015 au conseil municipal de Case-Pilote. Par une délibération du 11 juin 2015, le conseil municipal de Case-Pilote (Martinique) a choisi cette SAS pour l’acquisition d’une parcelle destinée à accueillir un centre commercial.

Par délibération du 14 novembre 2019, ce dernier a autorisé le lancement des opérations de commercialisation des lots de cette zone commerciale, fixé le prix de vente des lots et approuvé la vente des lots n° 9 et 11 à la société JKB en déterminant le montant total.

Toutefois, par délibération du 22 juin 2020, ayant constaté qu’aucune promesse de vente n’avait été signée avec la société JKB, le conseil municipal est revenu sur ce choix estimant qu’il irait à l’encontre des intérêts de la commune et a retiré sa délibération du 11 juin 2015. En conséquence, il a fixé de nouveaux critères de choix des offres de cession, et a autorisé le maire à examiner les offres déjà présentées ou réitérées. Enfin, il a institué une commission pour l’examen des offres et manifestations d’intérêt présentées postérieurement à la délibération.

A la suite de ce nouvel examen, la commune a choisi la société Madisec, avec laquelle elle a signé un acte authentique de vente le 1er septembre 2020.

La société JKB a alors demandé au tribunal administratif de la Martinique d’annuler la dernière délibération du conseil municipal.

Par un jugement du 11 octobre 2021, le tribunal administratif de la Martinique a annulé la délibération du 22 juin 2020 et enjoint à la commune de Case-Pilote de saisir le juge du contrat afin qu’il tire les conséquences de cette annulation sur la validité du contrat de cession des parcelles litigieuses conclu entre la commune de Case-Pilote et la société Madisec.

La commune de Case-Pilote a interjeté appel. Par un arrêt du 20 février 2024, la cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé ce jugement.

Selon, la cour , le conseil municipal de Case-Pilote était en droit de retirer la délibération du 14 novembre 2019 ayant approuvé la vente des lots n° 9 et 11 à la société JKB, dès lors que cette dernière ne constituait pas un acte créateur de droits au profit de cette société puisque, même avec un accord sur la chose et le prix, la délibération n’aurait pas conduit à une vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, au motif que cette vente était subordonnée par la société elle-même à plusieurs conditions suspensives qui ne se sont pas réalisées.

La société JKB s’est pourvue en cassation devant le Conseil d’Etat.

1.     Le Conseil d’Etat commence par rappeler les dispositions de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration :

“L’administration ne peut abroger ou retirer une décision créatrice de droits de sa propre initiative ou sur la demande d’un tiers que si elle est illégale et si l’abrogation ou le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision.”.

Il expose ensuite l’exception, aux travers le 1° de l’article L.242-2 du code des relations entre le public et l’administration qui prévoit expressément que « Par dérogation à l’article L. 242-1, l’administration peut, sans condition de délai : 1° Abroger une décision créatrice de droits dont le maintien est subordonné à une condition qui n’est plus remplie (…) ».

Par ailleurs, il énonce les articles 1582 à 1584 et l’article 1586 du code civil, et notamment l’article 1304-4 du code civil qui dispose que : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

2.     A l’aune de ces dispositions, la Haute juridiction pose le principe selon lequel la délibération d’un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la vente de biens immobiliers relevant de son domaine privé au profit d’un tiers constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord sur la chose et le prix, et ce « alors même que la vente faisant l’objet de cet accord serait assortie de conditions suspensives ».

La qualification d’acte créateur de droits demeure donc lorsque la cession d’un bien est assortie de conditions suspensives.

Le rapporteur public rappelle en ce sens :

« Il faut distinguer la formation du contrat, à laquelle renvoie la notion de vente parfaite, de l’exécution du contrat et de ses effets. Le consentement, l’accord sur la chose et son prix, rend la vente parfaite. Les conditions, suspensives ou résolutoires, qui peuvent affecter une vente ne remettent pas en cause son caractère parfait, mais la rendent caduque (…) » ¹⁾Conclusions de T. Pez-Lavergne, rapporteur public sous l’arrêt n°493615.

Le Conseil d’Etat précise que dans le cas où de telles conditions suspensives ont été prévues, « et à l’exception de celles stipulées au seul bénéfice de l’acheteur, qui peut librement y renoncer, les droits conférés à l’acheteur ne lui demeurent acquis que pour autant qu’elles ont été remplies ou sont encore susceptibles de l’être dans le délai imparti ou, en l’absence de mention en ce sens, dans un délai raisonnable ».

Les droits de l’acheteur restent acquis tant que les conditions suspensives auxquelles est soumise à la vente sont remplies ou réalisables dans un délai fixé ou raisonnable. Le Conseil d’Etat prend soin de préciser que ce raisonnement ne s’applique pas aux conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acheteur et auquel il peut renoncer librement.

Dès lors, lorsque les conditions suspensives ne peuvent être considérées comme étant remplies, ni susceptibles de l’être dans le délai imparti ou dans un délai raisonnable, la vente devient caduque et n’est pas créatrice de droits pour l’acheteur.

Ainsi, c’est seulement dans cette hypothèse que la commune peut, conformément aux dispositions de l’article L. 242-2 du code des relations entre le public et l’administration précité, abroger sa délibération initiale.

En l’occurrence, le Conseil d’Etat considère ainsi que la cour aurait dû vérifier, avant afin de se prononcer sur la possibilité pour le conseil municipal d’abroger sa délibération approuvant la vente, si les conditions suspensives dont était assortie la vente pouvaient être regardées comme remplies ou toujours susceptibles d’être remplies dans le délai imparti ou à défaut dans un délai raisonnable.

Le Conseil d’Etat annule partiellement pour erreur de droit le raisonnement de l’arrêt de la cour administrative d’appel en date du 20 février 2024.

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