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Cass. 3e civ. 6 avril 2022 M. B., req. n° 21-13.891 : publié au Bulletin
Dans une décision rendue par sa troisième chambre civile, la Cour de cassation rappelle la suma divisio existante entre les actions réelles et personnelles et les délais de prescriptions qui leurs sont propres en ce qui concerne l’action en démolition d’une construction bâtie en contradiction avec les stipulations d’un cahier des charges de lotissement.
Il faut rappeler, d’une part, que l’article 2227 du code civil dispose que les actions réelles immobilières se prescrivent pas trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.
D’autre part, l’article 2224 du code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à une prescription de cinq ans, dont le délai débute dans les mêmes conditions que celles prévues par l’article 2227 précédemment visé.
La question se posait donc de savoir si une action en démolition introduite par un coloti contre un autre (c’est-à-dire les propriétaires de droits immobiliers dans le périmètre d’un lotissement) fondée sur la violation d’un cahier des charges de lotissement devait être qualifiée d’action réelle ou personnelle.
Elle se posait avec d’autant plus d’intérêt que si cette qualification n’avait pas d’incidence jusqu’en 2008 puisque le code civil prévoyait une prescription de droit commun de trente ans, depuis la réforme de la prescription en matière civile par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les articles 2224 et 2227 opèrent une distinction dans la durée de la prescription selon la nature de l’action.
1 L’action en démolition se prescrit par trente ans
Or, les juridictions du fond ne qualifiaient pas de manière unanime l’action en démolition en application de ces dispositions.
Certaines estimaient que l’action en démolition devait être soumise à la prescription quinquennale (CA Versailles 12 mars 2019, req. n° 17/06066 – CA Pau 20 décembre 2017, req. n° 15/04144) et d’autres à celle de trente ans (CA Aix-en-Provence 1er juin 2017, req. n° 15/15548 – CA Montpellier 6 septembre 2018, req. n° 15/07173).
Saisie d’un arrêt de la cour d’appel de Paris ayant opté pour l’application de la prescription quinquennale, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt – et tranche de manière définitive le débat – en jugeant que :
« L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ».
C’est précisément sur cette interprétation que l’arrêt de la Cour de cassation est fichée, justifiant sa publication au Bulletin.
2 L’action en en réparation se prescrit par cinq ans
Cela étant, la Cour de cassation confirme dans cette même décision que la prescription quinquennale trouve à s’appliquer en vertu de l’article 2224 du code civil à l’égard de l’action en réparation du préjudice que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations d’un cahier des charges d’un lotissement.
Dès lors que dans sa décision d’appel, la cour d’appel de Paris a légalement déclaré irrecevable l’action en indemnisation du préjudice personnellement subi par les requérants du fait de la violation des stipulations du cahier des charges du lotissement, puisque celle-ci avait été introduite plus de cinq ans après l’achèvement des constructions litigieuses, la décision est validée sur ce point par la Cour de cassation.
