Location de meublés touristiques : précisions sur l’entrée en vigueur du régime d’autorisation préalable et les conditions d’obtention de cette autorisation 

CE 15 juillet 2026, req. n° 503274 : mentionné aux tables du recueil Lebon

Dans cette affaire, est en jeu la délibération n° 2021 DLH 460 du 15 décembre 2021 par laquelle le conseil de Paris a adopté, en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, un règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations en vue de la location de locaux à usage commercial en tant que meublés de tourisme.

Ce règlement a eu pour effet de soumettre l’activité de location en tant que meublé de tourisme des locaux à usage commercial à un nouveau régime d’autorisation préalable, assorti d’une amende civile.

Il a été pris en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme qui prévoyait alors que :

« Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. (…) »[1]. ¹⁾La version actuellement en vigueur, issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, prévoit que « Sur le territoire des communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable, au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation , une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. / Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.».

L’association des commerçants accueillants (ACA) a demandé son annulation au tribunal administratif de Paris, ainsi que celle de la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Par un jugement n° 2210841 du 30 novembre 2023, ce tribunal a rejeté sa demande.

Saisie en appel par l’association des commerçants accueillants, la cour administrative d’appel de Paris a annulé la délibération ayant permis l’adoption du règlement contesté en tant que :

• d’une part, les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme  n’étaient assortis « notamment, d’aucune référence ni quantification absolue ou relative ». I
• d’autre part, elle ne différait pas au 7 avril 2022 son entrée en vigueur, et a réformé, en conséquence.

La Ville de Paris s’est alors pourvue en cassation contre cet arrêt n°24PA00475 du 6 février 2025. Dans sa décision, la haute juridiction censure la cour d’appel, et règle l’affaire au fond en rejetant finalement la requête de l’ACA.

Premier apport : l’absence d’obligation de quantifier les critères de délivrance de l’autorisation

Après avoir rappelé les textes applicables au litige, le Conseil d’État juge que ni le IV bis de l’article L. 324-1-1 ni l’article R. 324-1-5 du code du tourisme, ni la directive 2006/123/CE relative aux services dans le marché intérieur, ni la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne n’imposent que les critères de délivrance de l’autorisation soient exprimés en termes quantitatifs.

Or, la cour d’appel, pour accueillir le moyen tiré de l’illégalité des conditions de délivrance des autorisations prévues par les troisième à dixième alinéas de l’article 2 du règlement municipal contesté, s’est fondée sur la méconnaissance par ces dispositions de l’article R. 324-1-5 du code du tourisme, en relevant que les critères fixés n’étaient assortis « notamment, d’aucune référence ni quantification absolue ou relative ».

La haute juridiction juge qu’en se fondant sur la seule absence de tels critères quantitatifs pour annuler les dispositions visées de la délibération contestée, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit qui justifie l’annulation de son arrêt sur ce point. Statuant au fond (considérant 13), la Haute juridiction retient au contraire que les critères retenus, ici la densité de meublés touristiques, la densité commerciale et la densité de l’offre hôtelière, « encadrent suffisamment leur pouvoir d’appréciation et permettent un contrôle effectif du juge de l’excès de pouvoir ».

Le Conseil d’État rattache cette exigence de clarté (sans quantification obligatoire) aux standards dégagés par la CJUE notamment dans l’arrêt Cali Apartments ²⁾CJUE 22 septembre 2020 Cali Apartments, req. n° C-724/18 et C-727/18 selon laquelle le pouvoir d’appréciation des autorités compétentes dans l’application de la réglementation doit être encadré par des critères clairs, non ambigus, objectifs, rendus publics à l’avance, transparents et accessibles

Second apport : l’entrée en vigueur immédiate du règlement est conforme au principe de sécurité juridique

Le Conseil d’État censure également la qualification juridique retenue par la cour quant à notion de sécurité juridique. Il relève que le règlement contesté ne s’appliquait pas aux locaux à usage commercial déjà loués en meublés de tourisme à la date de son entrée, et souligne l’intérêt public s’attachant à une application immédiate du dispositif :

« Eu égard, d’une part, à la circonstance que la réglementation contestée, prise sur le fondement d’une disposition législative promulguée le 27 décembre 2019 et entrée en vigueur le 1er juillet 2021, ne prévoit pas son application aux locaux à usage commercial déjà offerts à la location comme meublés de tourisme à sa date d’entrée en vigueur, soit le 7 janvier 2022, et, d’autre part, à l’intérêt public qui s’attachait à l’entrée en vigueur immédiate de cette réglementation, la cour administrative d’appel, en jugeant qu’en ne différant pas de trois mois son entrée en vigueur la délibération contestée a porté aux intérêts des acteurs économiques en cause une atteinte excessive, a donné aux faits de l’espèce une qualification juridique erronée ».

La cour d’appel avait pourtant estimé que « l’absence de disposition différant l’entrée en vigueur du nouveau régime d’autorisation préalable, qui a eu pour effet de rendre illégale, dès le 7 janvier 2022, toute location entrant dans le champ de la délibération dans l’attente de l’autorisation requise a porté une atteinte excessive aux intérêts des acteurs économiques en cause. » La haute juridiction retient donc que cette dernière a donné aux faits de l’espèce une qualification juridique erronée.

Le règlement de l’affaire au fond : rejet de l’ensemble des moyens de l’ACA

Ces deux motifs suffisant à justifier l’annulation de l’article 2 de l’arrêt d’appel, le Conseil d’État n’examine pas les autres moyens soulevés par la Ville de Paris. Faisant application de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, il règle lui-même l’affaire au fond et rejette les conclusions de l’ACA, en écartant :

• le moyen de procédure tiré de la méconnaissance des articles L. 2121-10 et 12 du CGCT sur les modalités de convocation du conseil municipal (considérants 10 et 11) ;
• celui lié au choix d’édicter la réglementation litigieuse, considérant qu’elle a été prise sur le « fondement d’une analyse de la situation particulière de la commune, et au vu d’éléments d’information dont il n’apparaît pas qu’ils seraient fondés sur des faits matériellement inexacts» (considérant 12) ;
• celui tiré de la méconnaissance des troisième à dixième alinéas de l’article 2 du règlement municipal contesté (considérant 13, voir supra) ;
• le moyen lié à la compétence du conseil municipal selon lequel « le conseil de Paris aurait méconnu la répartition des compétences entre collectivités territoriales, telle qu’elle résulte de dispositions législatives antérieures», la loi de 2019, applicable à la réglementation litigieuse, habilitant le conseil municipal à instaurer un tel régime (considérant 14);
• le moyen tiré de ce que la compatibilité avec le schéma régional de développement du tourisme serait exigée, « aucun texte ni aucun principe n’imposant la compatibilité du régime d’autorisation ainsi instauré avec ce schéma » (considérant 14) ;
• enfin le moyen tiré de la méconnaissance du principe de sécurité juridique (considérant 15, voir supra).

Le Conseil d’Etat annule donc l’article 2 de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 6 février 2025 et juge que l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l’annulation de la délibération litigieuse du 15 décembre 2021.

Cette décision sécurise les règlements municipaux pris sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le Conseil d‘Etat considérant que les collectivités ne sont pas tenues de fixer des seuils chiffrés pour que leurs critères soient regardés comme suffisamment précis, dès lors qu’ils permettent un contrôle effectif du juge.

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