Pas d’indemnité d’expropriation pour une construction irrégulière et ce même en cas de prescription de l’action en démolition

Cass 3^e Civ. 15 février 2024, n° 22-16.460 : publié au bulletin

Par une décision n°22-16.460 du 15 février 2024, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’indemnisation due au propriétaire d’une construction irrégulière érigée sur une parcelle inconstructible lorsque celle-ci fait l’objet d’une procédure d’expropriation.

En l’espèce, le préfet de l’Essonne a déclaré, par un arrêté en date du 1^er août 2017, d’utilité publique le projet d’aménagement concerté des Belles-vues sur le territoire des communes d’Arpajon et d’Ollainville.

Par un second arrêté, en date du 7 mai 2019, le préfet de l’Essonne a déclaré que les terrains nécessaires à la réalisation du projet étaient immédiatement cessibles à la SORGEM. Parmi ces terrains, était concerné un bâtiment de 20m² qui n’avait pas été autorisé et avait été érigé sur un terrain non constructible.

Une ordonnance d’expropriation est intervenue le 9 septembre 2019.

Pour autant, dans la mesure où aucun accord sur le montant des indemnités de dépossession n’est intervenu, la SORGEM a saisi le juge de l’expropriation.

Dans le cadre de la procédure devant la cour d’appel, l’exproprié s’était prévalu de la prescription de l’action publique à l’encontre de sa construction irrégulière pour invoquer un droit juridiquement protégé susceptible dès lors d’être indemnisé conformément à la jurisprudence constante de la cour de cassation ¹⁾3e Civ., 3 décembre 1975, pourvoi n° 75-70.061, Bull. n° 361 ; 3e Civ., 8 juin 2010, pourvoi n° 09-15.183 ; 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.792, publié..

La cour d’appel a fait droit à cet argument en retenant que le préjudice afférent à une construction édifiée illégalement ne donne pas droit à indemnisation sauf si l’infraction pénale est prescrite.

C’est sur ce point qu’intervient la cassation.

Contrairement à la Cour d’appel, la Haute juridiction juge, en effet, qu’une construction irrégulière ne peut pas être considérée comme un droit juridiquement protégé et ce même si l’action en démolition de ladite construction est prescrite. Le propriétaire ne peut donc en obtenir indemnisation :

« faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation. »

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