Pollution du terrain et information du titulaire du droit de préemption (Cass. Civ. 3ème 7 novembre 2012 Commune d’Amiens, n° 11-22907)

Catégorie

Urbanisme et aménagement

Date

novembre 2012

Temps de lecture

4 minutes

Dans l’affaire commentée, une commune avait préempté un terrain sur la base d’une DIA ne faisant pas mention de la pollution de ce dernier, alors que le compromis de vente comportait en annexe un rapport informant l’acquéreur initial de cette pollution. Estimant avoir été mal informée, la commune avait dès lors refusé de signer l’acte de vente. Le vendeur l’avait alors assignée en réitération de la vente, paiement du prix et réparation de son préjudice. Se prévalant d’une réticence dolosive et de l’existence d’un vice caché, la commune avait demandé la réduction du prix et l’indemnisation de son préjudice.

La Cour de cassation confirme le raisonnement tenu en appel et juge « (…) que l’acquéreur initial avait été informé de la pollution du terrain par un rapport annexé à l’acte sous seing privé de vente et qu’aucune obligation n’imposait aux venderesses d’annexer ce compromis à la déclaration d’intention d’aliéner et que la commune disposait de services spécialisés et de l’assistance des services de l’Etat, la cour d’appel (…) a pu retenir que la commune qui s’était contentée des documents transmis ne pouvait se prévaloir d’une réticence dolosive ni de l’existence d’un vice caché et devait régler le prix mentionné à la déclaration d’intention d’aliéner et réparer le préjudice subi » par les vendeurs.

Or, l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui fixe le contenu limitatif obligatoire de la DIA,  ne vise que l’identité du propriétaire, la désignation du bien, le prix et les conditions de l’aliénation. Si le vendeur peut décider d’y annexer le compromis ou une note portant sur la description du bien ou les conditions particulières de l’aliénation (servitudes, restrictions d’usage, rémunération des intermédiaires) afin de rendre ces conditions opposables au titulaire du droit de préemption, il n’y est nullement tenu.

La Cour reproche en l’espèce à la ville de s’être « contentée » des informations fournies par le vendeur dans sa DIA, alors même qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne l’aurait autorisé à en réclamer d’autres, dès lors que la DIA était complète et non entachée d’une erreur substantielle. Dans cette hypothèse en effet, une telle demande n’aurait pas pour effet d’interrompre le délai de deux mois pendant lequel le droit de préemption peut être exercé (CE 30 avril 1975 Association Promo-nature, req. n° 95179, publié au Rec. P. 267).

Il est vrai cependant que si une telle demande ne peut avoir pour effet de reporter le délai d’exercice du droit de préemption que dans l’hypothèse d’une DIA incomplète ou entachée d’une erreur substantielle, elle ne saurait à notre sens, si la décision de préemption est bien notifiée dans le délai de deux mois suivant la réception de la DIA, entacher cette décision d’illégalité. Dès lors, le titulaire du droit de préemption a intérêt à demander au propriétaire du bien qu’il envisage de préempter, de lui adresser tout renseignement relatif à une éventuelle pollution, faute de quoi il ne pourra, s’il décide de préempter et si la pollution est avérée, demander la réduction du prix ou la résiliation de la vente.

Dans l’hypothèse où la pollution résulterait de la présence sur le terrain préempté d’une installation classée pour la protection de l’environnement, l’article L. 514-20 du code de l’environnement impose au vendeur d’en informer par écrit l’acheteur, faute de quoi ce dernier a le choix de poursuivre la résolution de la vente, la restitution d’une partie du prix ou la remise en état du site aux frais du vendeur lorsque le coût de cette dernière ne paraît pas disproportionnée par rapport au prix de vente.

On pourrait en conclure que, dans un tel cas, l’action de la commune aurait pu prospérer.

Pourtant, la Cour de cassation dans un arrêt du 10 septembre 2008 avait jugé que, dès lors qu’il était de « notoriété publique » que le terrain préempté était pollué, la commune ne pouvait agir sur le fondement des vices cachés ; la cour d’appel avait donc pu retenir, sans être tenue de répondre à des conclusions invoquant l’article L. 514-20 pour écarter la clause d’exclusion de garanties des vices cachés, que la commune était irrecevable à exercer une action estimatoire plus de quatre ans après son acquisition (Civ. 3è 10 septembre 2008 Commune de Marseille, n° 07-17086, Environnement 2009 n° 8).

Sans doute la commune aurait-elle dû agir sur le seul fondement de l’article L. 514-20.

Compte tenu des risques encourus par le titulaire du droit de préemption, la proposition de loi visant à améliorer et sécuriser l’exercice du droit de préemption adoptée en première lecture par le Sénat le 29 juin 2011 prévoit une modification de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, visant à donner au titulaire du droit de préemption les éléments pour apprécier la consistance et l’état du bien faisant l’objet d’une DIA, afin de lui permettre notamment de tenir compte d’éventuels travaux de dépollution et de remise en état qu’impliquerait l’acquisition de certains biens ; l’article L. 213-2 prévoirait ainsi  que la DIA « comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des éléments, fixés limitativement par décret, permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble ».

Cette proposition de loi a été transmise à l’Assemblée Nationale le 2 juillet 2012.

Voir la décision: Cass. Civ. 3ème 7 novembre 2012 Commune d’Amiens, n° 11-22907

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