Règlement du PLU : une exception insuffisamment encadrée ne vaut pas exception !

CE 28 janvier 2026 Ministre de l’aménagement du territoire et de l’environnement, req. n° 500730, mentionné aux T.

Par une décision du 28 janvier 2026, le Conseil d’Etat a jugé qu’une règle générale de hauteur contenue dans le règlement d’un plan local d’urbanisme (« PLU ») devant « en principe » être respectée, sans autre précision, ne pouvait être regardée comme apportant un encadrement suffisant aux exceptions susceptibles de lui être apportées. A défaut de précision, ces exceptions sont considérées comme inexistantes et seule la règle générale s’applique.

Dans cette affaire, le préfet de Paris a délivré au ministre de la Justice, par un arrêté du 17 octobre 2022, un permis de construire portant sur la réalisation d’un immeuble de quatre étages sur rue, destiné au personnel du centre pénitentiaire de La Santé, en face de cet établissement.

Saisi par un syndicat de copropriétaires, voisin immédiat du projet, le tribunal administratif de Paris a, sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, partiellement annulé cet arrêté en tant qu’il méconnaissait l’article UG 10.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris et a fixé à 6 mois le délai donné au ministre de la justice pour solliciter un permis de construire modificatif rendant le projet conforme aux dispositions de cet article ¹⁾TA Paris 19 novembre 2024 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ‘’Les jardins d’Arago’’, req. n° 2226018 . Le ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation a formé un pourvoi en cassation.

La règle cristallisant le contentieux est l’article UG 10.1 du PLU de Paris relatif au plafonnement des hauteurs aux termes duquel :

« Dans ce secteur délimité par le périmètre de sécurité défini autour de l’établissement, l’accord du Ministère de la justice est requis pour tout projet de construction.

Les règles suivantes doivent en principe être observées :

– les constructions ne peuvent comporter plus de 3 niveaux, /

– la hauteur totale des constructions destinées à l’industrie est limitée à 11 mètres,

– aucun percement ne peut donner vue directe à l’intérieur de l’enceinte de l’établissement pénitentiaire ».

Au regard de la formulation de cet article, la question posée au Conseil d’Etat était la suivante : une règle générale de hauteur du règlement d’un PLU devant « en principe » être respectée peut-elle être regardée comme encadrant suffisamment les exceptions pouvant lui être apportées et permettre la mise en œuvre desdites exceptions ?

Le Conseil d’Etat répond par la négative.

Il commence par rappeler les dispositions de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme relatives à l’objet du règlement du PLU et les dispositions de l’article R. 151-39 du même code, aux termes desquelles le règlement du PLU peut notamment prévoir des règles maximales de hauteur des constructions. Ensuite, il rappelle qu’aux termes de l’article L. 152-3 de ce code, les règles et servitudes définies par un PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation autre que celles expressément prévues par la section de ce code relative aux dérogations au PLU, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Surtout, la Haute juridiction réaffirme sa jurisprudence constante : lorsque le règlement d’un PLU contient des dispositions permettant de faire exception aux règles générales qu’il fixe, les règles régissant ces exceptions doivent, à peine d’illégalité, être suffisamment encadrées, eu égard à leur portée et ce, sans préjudice évidemment de la possibilité de permettre des adaptations mineures conformément à l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme précité ²⁾CE 30 septembre 2011 Commune de Saint-Maur des Fossés, req. n° 339619 au Recueil Lebon.

En l’occurrence, l’article UG 10.1 du règlement du PLU de Paris prévoyant plusieurs règles devant « en principe » être observées n’institue aucune exception suffisamment encadrée dans son contenu.

Comme le soulignait M. Thomas Janicot dans ses conclusions sur cette affaire, la rédaction de l’article UG 10.1 du règlement du PLU de Paris, par son imprécision, ne permet, en effet,n pas de déterminer dans quelles hypothèses les règles qu’ils fixent pourraient ne pas être appliquées, ouvrant ainsi la voie à un risque d’application discrétionnaire du texte.

Par suite, le Conseil d’Etat confirme l’analyse du tribunal administratif de Paris en considérant qu’il a jugé, à bon droit et sans erreur de qualification juridique des faits que les dispositions litigieuses devaient être regardées comme ne fixant qu’une règle principale, méconnue par le projet ³⁾Dès lors que l’arrêté attaqué autorisait la construction d’un bâtiment comprenant plus de 3 niveaux et donnant des vues directes à l’intérieur de l’enceinte de l’établissement pénitentiaire., et aucune exception.

Le pourvoi du ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation est rejeté.

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