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CE 1er juin 2022 Société Le Flocon, req. n° 443808 : mentionné aux Tab. Rec. CE
Le code de l’urbanisme prévoit deux procédures de modification des documents d’un lotissement pour permettre une évolution des règles applicables, face à des documents datant parfois du début du siècle dernier.
En application de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé ».
Cette procédure exige la réunion d’une majorité qualifiée des colotis favorables à la modification, à savoir :
- Soit la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ;
- Soit les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.
1 Rappels sur le calcul des majorités
Dans la lignée de sa jurisprudence, le Conseil d’Etat rappelle dans la décision commentée que :
- Il convient de prendre en compte pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède (CE 28 février 1996 SCI Tennis Park, req. n° 105846 : publié au Rec. CE.) ;
- S’agissant des lots faisant l’objet de copropriétés, chaque copropriété doit être regardée comme un seul propriétaire disposant donc d’une voix (cf. même déc.).
On peut rappeler aussi que lorsqu’un lot est la propriété indivise de plusieurs personnes, l’accord ne peut être regardé comme acquis au titre de ce lot que lorsqu’il est donné par tous les membres de l’indivision (CE 12 février 1986 Mme Anne-Marie Z, req. n° 51295 : mentionné aux Tab. Rec. CE).
2 Précisions sur la nature des lots à prendre en compte
Après ces rappels bien établies, le Conseil d’Etat réaffirme également sa jurisprudence en indiquant que – dans les lotissements composés de maisons individuelles et d’immeubles collectifs en copropriété – seuls les lots destinés à la construction peuvent être susceptibles d’être comptabilisés dans le calcul des voix, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages, tels que ceux occupés par les voies communes (CE 28 février 1996 SCI Tennis Park, req. n° 105846 : publié au Rec. CE.).
Il opère toutefois un revirement de jurisprudence en ce qui concerne l’affectation future des lots destinés à la construction.
Dans sa décision SCI Tennis Park du 28 février 1996, le Conseil d’Etat se limitait à la seule prise en compte des lots destinés à la construction d’habitations.
Désormais, le calcul de l’une des deux majorités exigées par l’article L. 442-10 devra inclure l’ensemble des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations.
