FIN DE LA SHON ET DE LA SHOB AU 1er MARS 2012

L’ordonnance prise en application du Grenelle II modifiant le calcul et la prise en compte des surfaces en droit de l’urbanisme a été adoptée le 16 novembre 2011 et publiée le 17 novembre 2011[1].

A compter de son entrée en vigueur, les notions de « SHON » (surface hors œuvre nette) et de « SHOB » (surface hors œuvre brute) seront supprimées et remplacées par la notion de « surface de plancher » qui sera alors seule prise en compte en droit de l’urbanisme.

L’article 1^er de l’ordonnance définissant la « surface de plancher » comme :

« La somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment »[2].

Ainsi, l’épaisseur des murs n’est plus prise en compte et ce, dans un but de développement durable pour ne pas pénaliser les efforts d’isolation des bâtiments.

Un décret en Conseil d’Etat précisera « notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation. »[3].

Le décret auquel renvoie l’ordonnance n’a pas, à ce jour, été adopté. Toutefois, un projet de décret en ligne sur le site du ministère chargé de l’urbanisme prévoit les déductions suivantes qu’il est d’ores et déjà intéressant de relever :

1°        des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2°        des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3°        des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres ;

4°        des surfaces de planchers aménagés en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

5°        des surfaces de plancher des combles non aménageables ;

6°        des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7°        des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8°        d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures » (voir, pour plus de précisions sur le projet de décret, le précédent commentaire qui y était consacré).

Ces nouvelles dispositions seront applicables aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1^er mars 2012.

D’ici là, les plans locaux d’urbanisme ou documents en tenant lieu et les plans de prévention de risques peuvent être modifiés pour intégrer cette nouvelle notion[4].

En toute hypothèse, à compter du 1^er mars 2012, toute référence à la SHON ou la SHOB dans tous les documents d’urbanisme (PLU ou document en tenant lieu, PPR, PSMV) et dans les ZAC et lotissements devra être assimilée à une « surface plancher » au sens du nouvel article L. 112-1 du code de l’urbanisme[5].

Dans les ZAC et lotissements, lorsque les droits à construire résultant de la prise en compte de cette nouvelle notion sont inférieurs à celle qui aurait résulté de l’application de la SHON, l’ordonnance prévoit que l’acquéreur pourra demander à bénéficier d’un droit à construire équivalent à celui qu’il aurait obtenu avec le calcul de la SHON[6].

Le projet de décret devra donc être adopté prochainement pour une entrée en vigueur au 1^er mars 2012.

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