Favoriser la production rapide de logements grâce à la procédure intégrée pour le logement : Acte I scène 1 – Consultation publique sur le projet d’ordonnance relative à la PIL jusqu’au 6 septembre prochain

Face au déficit structurel de l’offre de logement en France, le Gouvernement s’est engagé à construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux.

Il a ainsi été habilité à prendre par ordonnance toutes mesures législatives destinées à favoriser une production rapide de logements grâce à la création d’une procédure intégrée pour le logement (PIL) ¹⁾ En application de l’article 1er de la loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction., procédure, soumise à évaluation environnementale, applicable à des projets d’aménagement ou de construction d’intérêt général comportant principalement la réalisation de logements.

Aux termes de cette habilitation législative, il incombait en premier lieu au Gouvernement de définir les conditions et modalités selon lesquelles les documents d’urbanisme pouvaient être mis en compatibilité avec de tels projets dans le cadre de la PIL (a).

Il lui appartenait en second lieu d’ouvrir la faculté de regrouper, dans le cadre de la PIL, l’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme et des autorisations requises pour la réalisation du projet par d’autres législations (b).

C’est dans ce contexte qu’est intervenu le projet d’ordonnance relative à la procédure intégrée pour le logement, soumis à consultation du public jusqu’au 6 septembre prochain.

A titre liminaire, le projet d’ordonnance précise le champ d’application de la PIL en introduisant dans le code de l’urbanisme un nouvel article L. 300-6-1.

En application de ce nouvel article, le recours à la PIL sera possible pour la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction destinées principalement à l’habitation telle que définie à l’article R. 123-9, à caractère public ou privé. Ces opérations devront présenter un caractère d’intérêt général et être situées dans une unité urbaine au sens de l’INSEE ²⁾ Cf. Définition donnée sur le site de l’INSEE : « La notion d’unité urbaine repose sur la continuité du bâti et le nombre d’habitants. On appelle unité urbaine une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu (pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions) qui compte au moins 2 000 habitants. ».

Si le caractère d’intérêt général d’une opération destinée principalement à l’habitation ne soulèvera a priori aucune difficulté particulière, tel pourrait ne pas être le cas du terme « principalement » …

(a) La procédure de mise en compatibilité

Le recours à la PIL, décidé par l’Etat et ses établissements publics, les collectivités territoriales et leurs groupements, permettra la mise en compatibilité :

– des PLU ³⁾ Plan local d’urbanisme : ou des documents en tenant lieu,
– des SCOT ⁴⁾ Schéma de cohérence territoriale ,
– du SDRIF ⁵⁾ Schéma directeur de la région d’Ile-de-France ,
– du PADDUC ⁶⁾ Plan d’aménagement et de développement durable de Corse : code général des collectivités territoriales et,
– des schémas d’aménagement régional ⁷⁾ Ces schémas sont adoptés par les conseils régionaux de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de Mayotte et de la Réunion conformément à l’article L. 4433-7 du code général des collectivités territoriales. Cf Art. L. 4433-10-1 du code général des collectivités territoriales ,

Dans la mesure où la procédure de mise en compatibilité n’existe actuellement que pour les PLU, les SCOT et le SDRIF, le projet d’ordonnance apporte d’une part des modifications mineures aux dispositions existantes ⁸⁾ Voir en ce sens les articles :
Art. L. 123-14-2 Curb. pour les PLU,
Art. L. 122-16-1 Curb. pour les SCOT,
Art. L. 141-1-2 Curb. pour le SDRIF , et créé, d’autre part, de nouvelles dispositions, applicables au PADDUC ⁹⁾ Cf. Art. L. 4424-15-1 du du code général des collectivités territoriales (CGCT) pour le PADDUC et aux schémas d’aménagement régional ¹⁰⁾ Cf. Art. L. 4433-10-1 du CGCT pour les schémas d’aménagement régionaux .

Les étapes de la procédure de mise en compatibilité « classique » ¹¹⁾ C’est-à-dire la mise en compatibilité avec une déclaration de projet ou avec une déclaration d’utilité publique continueront de s’appliquer, à savoir notamment, l’examen conjoint des dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du document d’urbanisme, une enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre 1er du code de l’environnement, puis l’approbation de la mise en compatibilité par l’autorité compétente.

Mais, l’un des apports principaux de ce projet d’ordonnance est de prendre en considération la complexité de la hiérarchie des normes actuelle, laquelle rend parfois impossible la mise en compatibilité, lorsque cette dernière entraîne l’incompatibilité du document d’urbanisme avec une norme supérieure.

C’est pourquoi la PIL permettra, dans une telle l’hypothèse, d’adapter les normes supérieures suivantes :
• les SDAGE ¹²⁾ Schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux ;
• les SAGE ¹³⁾ Schémas d’aménagement et de gestion des eaux ;
• les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
• les schémas régionaux de cohérence écologique ;
• les plans climat-énergie territoriaux ;
• les DTA ¹⁴⁾ Directives territoriales d’aménagement approuvées ;
• certains plans de prévention des risques naturels ¹⁵⁾ Les plans de prévention des risques naturels relatifs aux risques d’inondation à cinétique lente dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme hors champs d’expansion des crues, les plans de prévention des risques naturels relatifs aux risques liés aux cavités souterraines et aux marnières dans l’hypothèse d’un comblement de la cavité ou de la marnière, les plans de prévention des risques miniers dans l’hypothèse d’un comblement des cavités minières ou d’une étude du sous-sol démontrant l’absence de telles cavités ;
• les PDU ¹⁶⁾ Plans de déplacements urbains ;
• les PLH ¹⁷⁾ Programmes locaux de l’habitat .

Etant précisé que la possibilité d’adapter une norme supérieure ne sera ouverte qu’à l’Etat et qu’elle sera limitée dans son contenu : ces adaptations ne pourront en effet conduire à la modification de règles de fond fixées par ces documents, et ne devront pas porter atteinte à l’intérêt patrimonial des zones concernées. Elles ne devront pas non plus porter atteinte à la définition de la vocation de la zone concernée, sauf dans le cas d’adaptations avec un champ d’application territorial restreint dans la zone concernée.

(b) L’instruction simultanée des demandes d’autorisations requises pour la réalisation du projet

Afin d’accélérer, de rationaliser et de sécuriser les procédures, le projet d’ordonnance prévoit que lorsque le projet sera « suffisamment précis au stade de la décision d’engagement de la procédure intégrée pour le logement », il pourra, le cas échéant, « être transmis, par l’autorité ayant décidé l’engagement de la procédure intégrée pour le logement, pour instruction aux autorités compétentes pour délivrer les autorisations requises pour sa réalisation. »

Un décret en Conseil d’Etat précisera dans ce cas les pièces nécessaires aux autorités compétentes pour se prononcer sur le projet.

A cet égard, il est indiqué sur le site du ministère de l’égalité et du logement que cette procédure « permettra de diviser par deux les délais nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements en simplifiant et fusionnant les différentes étapes des procédures applicables en matière d’urbanisme. »

Toutefois, il apparaît que le Gouvernement a été moins loin que ce que l’habilitation législative lui permettait, ce dernier se contentant de prévoir la « transmission pour instruction » du projet, tandis que la loi du 1er juillet 2013 l’autorisait à « regrouper l’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme et des autorisations requises pour la réalisation du projet par d’autres législations ».

Reste donc à attendre les prochains actes et scènes, l’entrée en vigueur de l’ordonnance étant fixée au 31 décembre 2013.

Partager cet article