Permis de construire valant permis de démolir en site inscrit : décision de l’autorité pour délivrer l’autorisation, avis de l’ABF & office du juge

CE 30 mars 2026, avis n°510664 : JORF du 5 avril 2026

Le 30 mars 2026, le Conseil d’Etat répond à la demande d’avis du tribunal administratif de Nice.

Un permis de construire et un permis de démolir peuvent faire l’objet d’une décision unique encadrée par l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme et communément appelée « permis de construire valant permis de démolir ».

Par ailleurs, en site inscrit au titre de l’article L. 341-1 du code de l’environnement :

• La délivrance d’un permis de démolir doit être précédée de l’accord exprès de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) (425-18 du code de l’urbanisme) ;
• Lorsqu’un projet prévoit des travaux de construction ou d’aménagement, la délivrance de l’autorisation d’urbanisme doit être précédée de la consultation pour avis de l’ABF (425-30 du code de l’urbanisme). Comme l’a précisé le rapporteur public ¹⁾F. Puigserver, rapporteur public, conclusions sur CE 30 mars 2026, avis n° 510664, M. Frédéric Puigserver, cet avis ne lie pas l’autorité administrative compétente ²⁾En ce sens : CE 19 juin 2017 syndicat des copropriétaires de la résidence Butte Stendhal et autre, req. n° 394677 : Tables Rec. CE.

Dans cette affaire, il était question d’un projet immobilier comprenant, notamment, la démolition puis la reconstruction à l’identique d’une villa implantée en site inscrit. L’ABF avait émis un avis défavorable sur le projet de construction duquel le maire s’était écarté et avait autorisé le permis de construire valant permis de démolir.

Le Préfet a soulevé la méconnaissance de l’article R. 425-18 du code de l’urbanisme et déféré cette autorisation.

Le Tribunal administratif de Nice s’est interrogé à la lumière de la jurisprudence Ville de Paris ³⁾Première partie du considérant de principe CE 16 mars 2015 M. B. A c/ Ville de Paris, req. n°380498 : Tables Rec. CE – L’architecte des bâtiments de France (ABF), rendant un avis sur une demande de permis de construire valant permis de démolir n’a pas à viser expressément et distinctement les volets « démolition » et « construction » du projet – considérant qu’en cas de demande unique « le permis de construire, qui autorise également la démolition, ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France » – et en conséquence a saisi pour avis ⁴⁾L 113-1 du code de justice administrative le Conseil d’Etat de quatre questions.

Pour y répondre, les 10^e et 9^e chambres réunies ont tout d’abord repris la seconde partie du considérant de principe de la jurisprudence Ville de Paris selon laquelle « l’avis de l’architecte des Bâtiments de France doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération projetée, sans qu’il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition » (cf. considérant n° 3), ce qui signifie que lorsque l’ABF, comme c’est le cas en l’espèce, ne s’est prononcé défavorablement que sur le volet construction d’un projet, il a en réalité opposé un avis défavorable à l’opération dans son ensemble (volet démolition et volet construction).

Puis, le Conseil d’Etat a considéré que :

• S’agissant des pouvoirs de décision de l’autorité administrative sur la demande unique de permis de construire valant permis de démolir en site inscrit :

• La délivrance d’un permis de construire valant permis de démolir ne peut intervenir qu’en cas d’accord exprès de l’ABF sur l’opération dans son ensemble ou a minima accord exprès de l’ABF sur le volet démolition ;
• En cas d’avis défavorable de l’ABF sur (i) l’opération dans son ensemble (à savoir le cas d’espèce) ou (ii) sur le volet démolition, la décision unique peut être scindée en deux parties du fait de la situation de compétence liée : un refus de permis de démolir (nécessairement) et une autorisation de permis de construire (le cas échéant). Dans cette hypothèse, la décision unique devra « préciser que [le permis de construire] n’autorise pas la démolition» (cf. considérant n° 4).
  • S’agissant de l’office du juge de l’excès de pouvoir en matière de contestation d’une décision unique prise après refus d’accord exprès de l’ABF sur (i) l’opération dans son ensemble ou (ii) sur le volet démolition :
• si cette décision est une décision de rejet et sous réserve du moyen tiré de l’illégalité du refus d’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France sur le projet de démolition, les moyens dirigés contre cette décision en tant qu’elle porte sur l’opération de démolition sont inopérants ;
• si cette décision accorde le permis de construire en accordant aussi, dès lors qu’elle ne le refuse pas expressément, le permis de démolir, elle méconnaît la situation de compétence liée qui résulte, pour son auteur et s’agissant du seul permis de démolir, de l’absence d’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. La décision est par suite, en tant qu’elle accorde le permis de démolir, entachée d’une illégalité qu’il appartient le cas échéant au juge de relever d’office (considérant n° 5).

Pour reprendre le qualificatif employé par le rapporteur public : à projet « dual », approche « duale » !

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