Bonus de constructibilité et règles de gabarit : il est interdit de dépasser la limite fixée en valeur absolue par le règlement du plan local d’urbanisme

CE 23 novembre 2022 Mme D… et M. et Mme A..., req. n° 441184 : mentionné dans les tables du recueil Lebon

Dans cette affaire, le maire de Neuilly-sur-Seine avait délivré, le 16 janvier 2018, un permis de construire pour un projet de construction de 12 logements comprenant un tiers de logements sociaux. Mme D.. et M. et Mme A…, propriétaires mitoyens du terrain d’assiette du projet, se sont pourvus en cassation contre le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 4 février 2020 rejetant leur demande tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de ce permis de construire.

Le Conseil d’Etat annule le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise et vient clarifier les règles applicables en matière de majoration du volume constructible pour la construction de logements sociaux et notamment en application des règles fixées par les POS ou les PLU concernant l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

Il précise ainsi que dans cette hypothèse il n’est pas possible de dépasser la limite fixée en valeur absolue par le règlement du PLU.

Le Conseil d’Etat commence par rappeler l’article L.151-28 du Code de l’urbanisme qui autorise le règlement du plan local d’urbanisme à prévoir un bonus de 30 % du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol dans des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comporte des logements locatifs sociaux.

Le Conseil d’Etat précise ensuite que s’agissant des règles de gabarit ¹⁾Aux termes du PLU, les règles de gabarit correspondent « aux règles de distance des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété (…) ainsi que par rapport aux limites séparatives (…) et aux voies et emprises publiques (…) » : « cette majoration permet notamment, pour une distance à la limite séparative donnée, d’augmenter d’un coefficient de 1,3 la hauteur du bâtiment autorisée par la règle de distance aux limites séparatives ou, pour une hauteur donnée, de réduire la distance aux limites séparatives exigée par l’article UD 7 d’un coefficient de 1,3 ».

Le Conseil d’Etat juge cependant que « cette hauteur ou cette distance ainsi calculée ne saurait, toutefois, être augmentée ou réduite au-delà ou en-deçà de la limite fixée en valeur absolue par le règlement du plan local d’urbanisme ».

Il censure ainsi pour erreur de droit la décision du tribunal administratif au motif suivant :

« Il s’ensuit qu’en retenant, pour définir la distance d’implantation minimale de la construction projetée par rapport aux limites séparatives, non pas sa hauteur effective mais la hauteur maximale théorique autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Les requérants sont dès lors fondés, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de leur pourvoi, à demander l’annulation du jugement qu’ils attaquent ».

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