Agrément bureaux en Île-de-France

Nouvelles orientations de la direction régionale et interdépartementale de l’Équipement et de l’Aménagement et des Transports (DRIEAT)

L’agrément est une autorisation administrative délivrée par le préfet de la Région Ile-de-France ou du département dans le cadre de sa politique d’aménagement du territoire ¹⁾Il s’agit d’une autorisation indépendante des autres procédures et autorisations d’urbanisme et d’aménagement.. Elle a pour objectif d’orienter les acteurs publics et privés du marché dans leur choix de localisation de leurs activités économiques, dans le but de favoriser une répartition équilibrée entre les activités et l’habitat.

L’agrément est nécessaire pour la construction, la reconstruction, l’extension, le changement d’utilisateur ou d’utilisation de bureaux d’une surface de plancher de plus de 1 000 m² en Ile-de-France ²⁾Articles L. 510-1 et R. 510-6 du code de l’urbanisme, étant précisé que l’opération ne doit pas dépasser 1 000 m² de surface de plancher destinées à un usage de bureaux, ajoutée à celles éventuellement réalisées sur le même site au cours des douze mois précédents..

Pour la délivrance de l’agrément, il est tenu compte des orientations définies par la politique d’aménagement et de développement du territoire national et par la politique de la ville relative notamment au développement du logement social et de la mixité sociale ainsi que de la nécessité d’un équilibre entre les constructions destinées à l’habitation et celles destinées aux activités susvisées ³⁾Article L. 510-1 du code de l’urbanisme.. L’article R. 510-7 du code de l’urbanisme prévoit en outre que l’agrément délivré doit être compatible avec les orientations fixées par les directives territoriales d’aménagement et le schéma directeur de la région d’Ile-de-France.

La direction régionale et interdépartementale de l’Équipement et de l’Aménagement et des Transports (DRIEAT) a ainsi défini, en 2018, des orientations pour l’instruction des demandes d’agrément relatives aux nouvelles surfaces de bureaux. Ces orientations sont dépourvues de caractère normatif mais sont appliquées en pratique par les services préfectoraux, lesquels sont susceptibles de refuser un projet non conforme aux orientations.

Après deux ans d’application, la DRIEAT a constaté « le maintien d’un niveau de construction de bureaux très élevé dans les secteurs déséquilibrés. Par ailleurs, le constat d’un taux de vacance important sur certaines zones dans un contexte de forte évolution d’immobilier tertiaire conduit à renforcer la vigilance pour éviter l’aggravation des tendances et orienter l’utilisation du foncier vers des usages plus équilibrés » ⁴⁾Page 1 de la fiche repère sur l’instruction des demandes d’agrément relatives aux bureaux..

La DRIEAT a ainsi décidé d’actualiser ses orientations afin de limiter le déséquilibre logements-bureaux sur le territoire et à veiller à la mixité fonctionnelle au sein des quartiers. Ces nouvelles orientations sont accompagnées d’une « nouvelle ambition » de la DRIEAT qui vise à s’assurer du bilan carbone performant des opérations de bureaux. Ainsi, désormais, les porteurs de projet devront justifier dans leur demande d’agrément du choix environnemental de leur projet, en argumentant sur le choix d’une démolition/reconstruction versus une réhabilitation et en donnant des informations quant aux énergies renouvelables éventuellement prévues, à l’emploi de matériaux biosourcés, au réemploi, au recyclage des déchets, etc.

Ces nouvelles orientations sont applicables à toutes les demandes d’agrément à compter du 6 septembre 2021.

Comme en 2018, deux périmètres géographiques ont été délimités par les orientations actualisées de la DRIEAT :

• Le périmètre d’attention renforcée (PAR), composé des territoires du centre et de l’ouest de la région Ile-de-France concentrant l’emploi et marqué par des déséquilibres persistants. Sur la commune de Paris, le PAR est composé de l’ensemble des arrondissements, à l’exclusion des 18^ème, 19^ème et 20^ème arrondissements. Le 10^ème, 11^ème, 12^ème, 13^ème et 14^ème arrondissements sont donc désormais inclus dans le PAR (alors qu’ils en étaient exclus selon les orientations de 2018). Les communes de Bois-Colombes, Asnières-sur-Seine, Clichy, Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis, Malakoff, Montrouge, Châtillon et Bagneux sont également désormais incluses dans le PAR.
• Le périmètre d’attention (PA), constitué des territoires d’application de la loi SRU ⁵⁾Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain. non compris dans le PAR et des communes carencées au titre de la loi SRU.

1.   Orientation n° 1 : Conforter le principe général de mixité logements/bureaux.

La DRIEAT impose aux projets d’intégrer dès que possible une mixité logements/bureaux. En l’absence de logements, le pétitionnaire doit établir un rapport circonstancié justifiant des raisons techniques, économiques et juridiques.

En particulier, les projets comportant une démolition significative situés sur un terrain d’assiette dont la surface dépasse certains seuils doivent comporter une opération de logements destinés aux ménages franciliens résidents (ce qui exclut donc les résidences hôtelières) représentant une part de l’ordre de 40 % de la surface de plancher du projet. La superficie du terrain d’assiette du projet à partir de laquelle l’introduction de mixité est attendue est la suivante :

• 3 000 m² dans les communes les plus denses identifiées par le SDRIF (plus de 220 logements par ha) – alors que les orientations appliquées depuis 2018 prévoyaient un plancher à 5 000 m² ;
• 5 000 m² dans les autres communes du PAR – contre 10 000 m² auparavant ;
• 10 000 m² dans les communes du PA – contre 20 000 m² auparavant.

2.   Orientation n° 2 : Contribuer à la production de logements sociaux dans les communes carencées au titre de la loi SRU et les arrondissements de Paris déficitaires

Dans ces communes ou arrondissements non inclus dans le PAR, les agréments feront l’objet « d’une analyse approfondie » ⁶⁾Page 3 de la fiche repère sur l’instruction des demandes d’agrément relatives aux bureaux. et l’agrément ne sera délivré que « s’il est jugé que la ressource foncière pourrait être affectée au logement avec une part significative de logement social » ⁷⁾Ibid..

3.   Orientation n° 3 : Faciliter jusqu’à 10 % les extensions des immeubles existants dans le PAR

Dans le PAR, la restructuration des actifs obsolètes est possible sans compensation dans la limite d’un accroissement de 10 % de la surface de plancher de bureaux par rapport à la situation avant travaux. En outre, dans les communes carencées au titre de la loi SRU et dans les arrondissements de Paris déficitaires ⁸⁾Les communes carencées et les arrondissements concernés sont hachurés sur le plan joint aux orientations. Il s’agit, pour les arrondissements parisiens, de l’ensemble des arrondissements, à l’exception des 13^ème, 14^ème, 19^ème et 20^ème., des compensations seront également requises pour les extensions de surface supérieures à 500 m² (contre 1 000 m² auparavant). En d’autres termes, au-delà de ces limites, une compensation est imposée.

En revanche, les projets de bureaux développant également une opération de logements à destination des ménages franciliens ne seront pas contraints par ces limites afin d’inciter à la mixité urbaine. La part de logements de ces opérations mixtes sera étudiée au cas par cas.

4.   Orientation n° 4 : Permettre aux opérateurs de compenser les développements tertiaires importants dans le PAR

Lorsqu’une compensation est nécessaire, le porteur de projet doit :

• Soit produire de manière concomitante des surfaces de logements dans une proportion de 3 m² de logement pour 1 m² de bureaux dans la commune d’implantation, et le cas échéant, dans le secteur du PAR dans lequel se situe la commune ou l’arrondissement parisien (étant précisé que les 1^er, 2^ème, 3^ème, 4^ème, 5^ème, 6^ème, 7^ème, 8^ème, 9^ème, 16^ème et 17^ème arrondissements se situent dans le même secteur – secteur S1a –, et que les 10^ème, 11^ème, 12^ème, 13^ème,14^ème et 15^ème arrondissements se situent dans le même secteur – secteur S1b). Ainsi, à titre d’exemple, il n’est désormais plus possible de compenser une création de bureaux dans le 7^ème arrondissement par une création de logement dans le 15^ème arrondissement, ces deux arrondissements étant situés dans des secteurs distincts. La production de logements peut consister en des opérations de logements neufs ou issus de la transformation de bureaux en logements mais également en des opérations de réhabilitation de logements insalubres.
• Soit démolir des surfaces de bureaux permettant en remplacement la construction de surfaces de logements ; dans ce cas la proportion s’établit à 1 m² de logement pour 1 m² de bureaux dans le territoire.

Pour mémoire, pour réaliser la compensation, il est possible de recourir à plusieurs opérations qui peuvent être issues des deux mécanismes mentionnés ci-dessus. Une opération de compensation doit être réalisée dans l’horizon de la livraison de l’opération de bureaux.

L’orientation n° 4 précise que dans les communes carencées au titre de la loi SRU et les arrondissements déficitaires en logements sociaux, les compensations devront dans tous les cas inclure une part minimale de 30 % de logements locatifs sociaux. Les orientations de la DRIEAT ajoutent que dans les communes carencées au titre de la loi SRU, la compensation doit être située sur la commune d’implantation du projet.

5.   Orientation n° 5 : Dispositions spécifiques concernant les opérations situées dans les opérations d’intérêt national de La Défense, de Nanterre et de La Garenne Colombes

Cette orientation précise que toute opération prévue dans le document d’orientations « La Défense Seine Arche : stratégie 2025 » sera agréée sous réserve d’une desserte satisfaisante par les transports collectifs. Les autres projets seront soumis à un examen au cas par cas. Si le projet ne concerne pas une opération mixte logements/bureaux, un rapport spécifique devra justifier des raisons techniques, économiques et juridiques.

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