Contenu de la déclaration préalable en matière de droit de préemption des baux commerciaux et conséquences des lacunes entachant la déclaration sur la décision de renonciation du titulaire du droit de préemption

Catégorie

Urbanisme et aménagement

Date

août 2015

Temps de lecture

3 minutes

CE 27 juillet 2015 Commune de Gennevilliers, req. n°374646, mentionné aux Tables

La décision rendue par le Conseil d’Etat le 27 juillet 2015 apporte d’utiles précisions quant à l’exercice du droit de préemption sur les baux commerciaux.

Dans cette affaire, la société Flash Back avait adressée à la commune de Gennevilliers, en mai 2010, une déclaration préalable portant sur la cession d’un bail commercial. Les locaux exploités par cette entreprise étaient consacrés à une activité de bar-tabac. Après avoir notifié au cédant sa décision de ne pas préempter, la commune de Gennevilliers s’est aperçue de ce que le cessionnaire potentiel avait pour objet l’exploitation de transports de personnes par cars, et non de bar-tabac.

Revenant sur sa renonciation, la commune a décidé de préempter.

Après avoir vu sa requête dirigée contre la décision de préemption rejetée en première instance, le cessionnaire en a obtenu l’annulation par la cour administrative d’appel de Versailles 1) CAA Versailles 17 octobre 2013, req. n°12VE01796 et 12VE01797..

La commune de Gennevilliers s’est pourvue en cassation contre cet arrêt.

C’est dans ces conditions que le Conseil d’Etat a été amené à se prononcer à la fois sur la question de la nécessité de présenter dans la déclaration préalable l’activité qu’entend exercer le cessionnaire, et sur la possibilité pour une commune de revenir sur sa décision de ne pas préempter si elle a été induite en erreur par une déclaration préalable erronée ou incomplète.

Le Conseil d’Etat a jugé que le formulaire Cerfa, auquel renvoie l’article A. 214-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur à l’époque des faits, n’impose pas que l’activité du cessionnaire soit indiquée 2) L’article L. 217-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi PINEL du 18 juin 2014 (n°2014-626) exige désormais expressément que la déclaration préalable précise l’activité de l’acquéreur pressenti. Voir, sur la lacune de l’ancien formulaire, les commentaires de la doctrine : « le droit de préemption commercial – Difficultés d’application et perspectives d’évolution » GRIDAUH, coécrit par E. Fatôme et J.-F. Struillou ; « Droit de préemption communal sur les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux –Publication du formulaire de déclaration préalable », D. Dutrieux, Semaine Juridique Entreprise et Affaires, n° 16, 17 avril 2008, act. 194..

Le Conseil d’Etat a par ailleurs jugé que le titulaire du droit de préemption :

    « lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption ; que si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin ».

Il en résulte que la commune de Gennevilliers ne pouvait pas prendre la décision de préempter après avoir constaté l’activité du cessionnaire, la décision de renonciation précédemment notifiée étant définitive. Il lui était en revanche loisible de saisir le juge judiciaire, d’une action en nullité de la vente (il est en effet acquis que le droit de préemption n’est pas purgé lorsque la déclaration préalable est entachée d’une irrégularité 3) Cass. 3ème civ. 29 juin 1994, req. n°92-15929.).

Cette décision est prise en application des dispositions de l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme limitant à deux mois le délai pour prendre une décision à la suite de la réception de la déclaration, lesquelles « visent notamment à ce que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption sachent de façon certaine et dans de brefs délais s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation envisagée ».

Ce que l’on doit retenir, ainsi que cela apparaît dans le fichage est que :

• dans l’hypothèse d’une déclaration incomplète, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande de précisions complémentaires, qui proroge le délai de deux mois ;

• en revanche, lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption ;

• si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin.

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References   [ + ]

1. CAA Versailles 17 octobre 2013, req. n°12VE01796 et 12VE01797.
2. L’article L. 217-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi PINEL du 18 juin 2014 (n°2014-626) exige désormais expressément que la déclaration préalable précise l’activité de l’acquéreur pressenti. Voir, sur la lacune de l’ancien formulaire, les commentaires de la doctrine : « le droit de préemption commercial – Difficultés d’application et perspectives d’évolution » GRIDAUH, coécrit par E. Fatôme et J.-F. Struillou ; « Droit de préemption communal sur les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux –Publication du formulaire de déclaration préalable », D. Dutrieux, Semaine Juridique Entreprise et Affaires, n° 16, 17 avril 2008, act. 194.
3. Cass. 3ème civ. 29 juin 1994, req. n°92-15929.

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