Bis repetita : la confirmation d’une conception restrictive du défaut de qualité pour demander une autorisation d’urbanisme

Catégorie

Urbanisme et aménagement

Date

avril 2020

Temps de lecture

5 minutes

CE 3 avril 2020 Ville de Paris, req. n° 422802 : mentionné aux T. Rec. CE

Par deux arrêtés du 4 juillet et du 6 décembre 2016, la maire de Paris a délivré un permis de construire et un permis de construire modificatif pour la construction d’une maison individuelle d’un étage sur un niveau de sous-sol. Deux syndicats des copropriétaires et une personne physique ont demandé au Tribunal administratif de Paris d’annuler ces deux arrêtés. Par un jugement du 1er juin 2018, contre lequel la Ville de Paris se pourvoit en cassation 1)La Ville de Paris étant classée en « zone tendue » par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, le Tribunal administratif de Paris se prononce en premier et dernier ressort sur le recours contre le permis de construire (article R. 811-1-1 du code de justice administrative)., le Tribunal administratif de Paris a annulé lesdits arrêtés.

1           Les colonnes de la news-room commentaient, en février 2020, l’arrêt du Conseil d’Etat Commune de Norges-la-Ville 2)CE 12 février 2020 Commune de Norges-la-Ville, req. n° 424608 : mentionné aux T. Rec. CE selon lequel la validité de l’attestation émise par le pétitionnaire au titre de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ne pouvait être remise en cause du seul fait de l’existence d’une contestation sur celle-ci, que ce soit la délibération de la commune venderesse constatant la caducité de la promesse de vente ou la saisine du juge judiciaire sur ce point.

Cette décision annonçait une conception plus restrictive du juge administratif quant au défaut de qualité pour demander une autorisation d’urbanisme, souvent invoqué dans le contentieux de l’urbanisme, en replaçant l’essentiel du débat sur la qualité du pétitionnaire dans le domaine du « droit des tiers ».

Par la décision commentée, le Conseil d’Etat poursuit cette lecture restrictive de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme en l’appliquant à l’hypothèse de travaux portant sur un terrain soumis au régime juridique de la copropriété organisé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

1.1        Pour la Haute Juridiction, le point de savoir si l’assemblée générale des copropriétaires a dûment autorisé ces travaux (voire même, en réalité, si une telle autorisation était requise) est étranger aux autorisations d’occupation et d’utilisation des sols, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme.

Dès lors, la déclaration du pétitionnaire (hors cas de fraude) attestant qu’il dispose de la qualité pour présenter une demande d’autorisation 3)Depuis le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, que l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, la seule exigence porte ainsi sur la production d’une « attestation » par le demandeur, sous sa seule responsabilité (article R. 431-5 du code de l’urbanisme). En pratique, cette attestation correspond à la signature de la rubrique n° 9 du formulaire Cerfa de demande de permis de construire. est suffisante.

Ainsi, les services instructeurs ne peuvent refuser une autorisation d’urbanisme au motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas préalablement autorisé les travaux, et ce, quand bien même il existerait un litige à ce sujet :

« Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire ».

1.2        Il en va toutefois différemment en cas de fraude, laquelle nécessite de démontrer que le pétitionnaire a eu l’intention volontaire de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter une demande 4)CE 9 octobre 2017 SARL Les Citadines, req. n° 398853 : mentionné aux T. Rec. CE..

Pour autant, l’existence d’une contestation sur la nécessité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder aux travaux envisagés dans le cadre de la demande de permis de construire, et donc sur la qualité pour présenter une demande d’autorisation d’urbanisme, n’est pas suffisante pour caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme.

En effet, appliquant scrupuleusement le principe du « droit des tiers » 5)Article A. 424-8 du code de l’urbanisme., le Conseil d’Etat indique que cette contestation ne peut être portée que devant le juge judiciaire, étant précisé que l’existence d’une contestation ne permet pas, en elle-même, de révéler la fraude du pétitionnaire :

« Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme.

Par le jugement attaqué, le tribunal administratif a jugé qu’en attestant de sa qualité pour déposer sa demande de permis de construire modificatif, alors même que l’introduction d’un recours gracieux et d’une requête par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » Univers 21  » et par Mme D… l’avait alerté sur la nécessité d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, M. A… s’était livré à une manœuvre frauduleuse entachant d’irrégularité le permis de construire modificatif qui lui a été délivré. Il résulte de ce qui a été dit au point 12 ci-dessus qu’en statuant ainsi, le tribunal administratif a entaché son jugement d’une erreur de droit. »

Ainsi, en l’espèce, la Haute Juridiction censure, pour erreur de droit, le jugement du Tribunal administratif de Paris lequel avait jugé qu’en attestant de sa qualité pour déposer une demande d’autorisation, alors que l’introduction, par le syndicat des copropriétaires, d’un recours gracieux et d’un recours contentieux manifestait la nécessité d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le pétitionnaire s’était livré à une manœuvre frauduleuse.

La présente décision permet donc de mettre un terme à la position de certains juges du fond qui avaient pu récemment déduire l’existence d’une fraude de la circonstance que le pétitionnaire avait déposé une demande de permis de construire tout en sachant que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires lui était nécessaire 6)CAA Paris 11 avril 2019 SCI Paris 34 Fédération, req. n° 18PA01038.

2          Enfin, la décision commentée permet de rappeler quelques principes du contentieux administratif et du droit de l’urbanisme, lesquels ne présentent toutefois pas de nouveauté :

  • Elle vient rappeler les principes dégagés dans l’arrêt Commune de Barcarès 7) CE 22 avril 2005 Commune de Barcarès, req. n° 257877 : publié au Rec. CE., et confirmés dans l’arrêt Commune de Libourne 8)CE 7 août 2008 Commune de Libourne, req. n° 288966 : mentionné aux T. Rec. CE. sur l’office du juge de cassation saisi d’un litige faisant application de l’article  600-4-1 du code de l’urbanisme (obligation pour le juge du fond qui annule un acte intervenu en matière d’urbanisme de se prononcer sur l’ensemble des moyens susceptibles de fonder l’annulation) ; lorsque le juge du fond fait application de cet article, le juge de cassation, par voie de conséquence, est amené dans l’exercice de son office à examiner tous les motifs d’annulation retenus, dans le but de priver de l’autorité de la chose jugée ceux qui étaient erronés ; c’est donc ainsi que, dans la présente espèce, la Haute Juridiction censure le raisonnement du Tribunal administratif tout en rejetant le pourvoi ;
  • Sur l’intérêt à agir, le Conseil d’Etat confirme l’intérêt pour agir d’une de la personne physique requérante qui faisait état de vues directes sur le terrain d’assiette de la construction litigieuse ;
  • La Haute Juridiction rejette le pourvoi de la Ville de Paris, justifiant ainsi le dispositif du jugement du Tribunal administratif, en confirmant que le projet aggravait la non-conformité du bâti existant 9)Le PLU de Paris prévoit, dans le paragraphe VI des dispositions générales du règlement, des règles spécifiques pour la réalisation de travaux sur les constructions existantes non-conformes. Ces travaux nouveaux ne peuvent être autorisés que s’ils n’aggravent pas la non-conformité de l’immeuble existant aux règles d’urbanisme ou qu’ils sont sans effets à leur égard. au regard de l’article UG.13.1.2 du PLU (relatif aux espaces libres) du fait de la création de nouvelles surfaces d’emprise au sol ;
  • Pour finir, le Conseil d’Etat considère que la mention erronée de la surface de plancher indiquée dans l’avis de l’architecte des Bâtiments de France procédait d’une simple erreur de plume, le tribunal administratif ayant ainsi dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis.

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References   [ + ]

1. La Ville de Paris étant classée en « zone tendue » par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, le Tribunal administratif de Paris se prononce en premier et dernier ressort sur le recours contre le permis de construire (article R. 811-1-1 du code de justice administrative).
2. CE 12 février 2020 Commune de Norges-la-Ville, req. n° 424608 : mentionné aux T. Rec. CE
3. Depuis le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, que l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, la seule exigence porte ainsi sur la production d’une « attestation » par le demandeur, sous sa seule responsabilité (article R. 431-5 du code de l’urbanisme). En pratique, cette attestation correspond à la signature de la rubrique n° 9 du formulaire Cerfa de demande de permis de construire.
4. CE 9 octobre 2017 SARL Les Citadines, req. n° 398853 : mentionné aux T. Rec. CE.
5. Article A. 424-8 du code de l’urbanisme.
6. CAA Paris 11 avril 2019 SCI Paris 34 Fédération, req. n° 18PA01038
7. CE 22 avril 2005 Commune de Barcarès, req. n° 257877 : publié au Rec. CE.
8. CE 7 août 2008 Commune de Libourne, req. n° 288966 : mentionné aux T. Rec. CE.
9. Le PLU de Paris prévoit, dans le paragraphe VI des dispositions générales du règlement, des règles spécifiques pour la réalisation de travaux sur les constructions existantes non-conformes. Ces travaux nouveaux ne peuvent être autorisés que s’ils n’aggravent pas la non-conformité de l’immeuble existant aux règles d’urbanisme ou qu’ils sont sans effets à leur égard.

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