Droit de préemption : nécessité de justifier de façon circonstanciée la réalité d’un projet même si l’objectif poursuivi inscrit dans le PLH est la construction de logements !

CE 15 juillet 2020 Commune d’Echirolles, req. n°432325 : mentionné aux tables du Rec. CE

Dans la décision commentée le Conseil d’Etat retient qu’un projet de construction de logements non envisagé dans le PLH, sur une parcelle soumise à de fortes contraintes s’opposant à sa réalisation et revendue par la commune à l’établissement public foncier trois mois plus tard ne justifie pas une décision de préemption.

La propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidement, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité. Tel est le principe inscrit à l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

La décision  rendue par le Conseil d’Etat le 15 juillet 2020 constitue une nouvelle illustration du contrôle, par le juge administratif, de ce juste équilibre entre le droit de propriété et la nécessité publique, dans le cadre de l’exercice, par les collectivités publiques, de leur droit de préemption.

Au visa des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, la Haute juridiction administrative rappelle ainsi que pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent :

• d’une part, justifier à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises du projet n’auraient pas été définies à cette date ; et,
• d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

Sans la réunion de ces deux conditions, l’atteinte portée au droit de propriété n’est pas légalement justifiée et la décision de préemption doit être censurée.

En faisant application de ces principes, posés à l’occasion de sa décision du 7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire ¹⁾CE 7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, req. n°288371 : publié au Rec. CE., le Conseil d’Etat a, dans la présente affaire, censuré la décision par laquelle le maire de la commune d’Echirolles a exercé son droit de préemption urbain sur une parcelle appartenant à Electricité de France qui a été contestée par les acquéreurs évincés, au motif que :

« Il ressort des pièces du dossier que la décision litigieuse est motivée par la volonté de la commune de construire des logements sur la parcelle préemptée, en vue de répondre à l’objectif du programme local de l’habitat de proposer une offre de logement suffisante et aux objectifs de livraison de logements fixés par ce programme pour la période allant de 2010 à 2015. Si elle fait ainsi apparaître la nature du projet d’action ou d’opération d’aménagement poursuivi, il ne ressort pas du programme local de l’habitat pour la période considérée qu’il envisagerait, dans le secteur de la parcelle préemptée, la construction de logements pour en accroître l’offre dans l’agglomération. Il ressort en outre des pièces du dossier que le ” schéma de faisabilité ” établi en août 2011 en vue de la construction de deux lots de logements sur la parcelle et sur la parcelle voisine appartenant toujours à Electricité de France était particulièrement succinct et que de fortes contraintes s’opposent à la réalisation d’un tel projet sur cette parcelle, qui est enclavée sur trois côtés, située dans la zone de dangers d’une centrale hydroélectrique et à proximité d’une plateforme chimique et classée par le plan local d’urbanisme en zone UA indice “ru” ne permettant la construction d’habitations que sous réserve de mesures de confinement vis-à-vis de ces aléas technologiques. Dans ces conditions, la réalité, à la date de la décision de préemption, du projet d’action ou d’opération d’aménagement l’ayant justifiée ne peut être regardée comme établie pour cette parcelle qui, au surplus, a été revendue par la commune à l’établissement public foncier local de la région grenobloise dans un but de réserve foncière en vertu d’un acte authentique du 20 janvier 2012 pris, après une délibération en ce sens du conseil municipal intervenue dès le 25 octobre 2011. »

Le Conseil d’Etat a ainsi procédé à une rigoureuse analyse des justifications indiquées dans la décision de préemption en litige et a considéré que la réalité de l’opération projetée par la commune d’Echirolles n’était pas établie, au regard des objectifs prévus par le programme local de l’habitat, de la situation particulière de la parcelle, enclavée sur trois côtés et située dans une zone de dangers d’une centre hydroélectrique, à proximité d’une plateforme chimique et de son classement par le plan local d’urbanisme de la commune.

Le Conseil d’Etat conforte sa solution de censurer la décision de préemption en litige en soulignant que la commune d’Echirolles avait revendu la parcelle préemptée à l’établissement public foncier local dans le but de constituer une réserve foncière.

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