Modification du plan local d’urbanisme de Paris : les apports du dossier soumis à enquête publique

Par arrêté du maire de Paris en date du 13 mai 2015, a été ouverte « pendant 32 jours consécutifs, du mardi 09 juin 2015 au vendredi 10 juillet 2015 inclus, […] une enquête publique sur la modification du Plan Local d’Urbanisme de Paris (PLU) portant sur l’ensemble du territoire qu’il couvre ». Enquête dont le dossier (comprenant deux tomes et un recueil d’annexes) est en ligne sur le site internet de la ville de Paris.

Ce projet de modification intéresse surtout la zone urbaine générale (UG) mais comporte également des dispositions relatives à la zone urbaine de grands services urbains (UGSU), à la zone urbaine verte (UV) et à la zone naturelle et forestière (N), ainsi qu’un certain nombre de modifications localisées. En voici un tour d’horizon ¹⁾ Dont certaines formulations sont parfois directement reprises des documents du dossier d’enquête. :

1. Les nouvelles dispositions visant au rééquilibrage territorial de l’habitat et de l’emploi (article UG.2.2.1 du règlement du PLU) :

Cette modification part du constat que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) a supprimé la possibilité d’utiliser le coefficient d’occupation du sol (COS), qui correspondait à la surface de plancher constructible maximale sur la surface du terrain, et, ce faisant, a privé d’effets la totalité des règles de l’article UG.14 du PLU, qui comprenait l’essentiel du dispositif assurant la gestion des destinations.

Le dispositif adopté maintient les deux secteurs distingués par le PLU pour réglementer les destinations : le secteur de protection de l’habitat (centre et ouest) et le secteur d’incitation à la mixité habitat-emploi (nord, est et sud, et qui comporte par ailleurs toujours un sous-secteur plus favorable à l’emploi correspondant aux abords des gares et du boulevard périphérique), dont la délimitation est conservée. A cet effet et comme auparavant, des règles différentes régissent les destinations dans ces deux secteurs même si, dans l’ensemble de la zone UG, les nouvelles dispositions favorisent davantage l’habitation (logement et logement social).

Le règlement du PLU range désormais l’ensemble des destinations distinguées par le code de l’urbanisme à l’article R. 123-9 (hormis l’exploitation agricole ou forestière, inusitée en milieu urbain) en deux grandes catégories :

• Les destinations liées à la fonction résidentielle : habitation ; constructions et installations nécessaires aux services publics d’intérêt collectif (CINASPIC). La surface de plancher de ces destinations est dénommée SPH ;
• Les destinations liées à l’activité économique : commerce ; artisanat ; bureaux ; hébergement hôtelier ; entrepôt ; industrie. La surface de plancher de ces destinations est dénommée SPE.

Toutefois, les nouvelles règles ne s’appliquent pas aux surfaces de plancher situées ou projetées en sous-sol et en rez-de-chaussée, afin de limiter la transformation en logements des locaux commerciaux à rez-de-chaussée et d’encourager le renouvellement de l’offre de locaux en pied d’immeuble.

Sur cette base, les règles introduites confèrent aux projets de construction les obligations et possibilités suivantes :

► Dans le secteur de protection de l’habitation (article UG.2.2.1-2°) :

• Les surfaces initialement occupées par des destinations liées à la fonction résidentielle peuvent augmenter, mais ne doivent pas diminuer ²⁾ Sauf si, dans le cadre d’une opération de démolition reconstruction, la surface de plancher initiale n’est pas entièrement reconstituée. (SPH2 ≥ SPH1). En conséquence, les surfaces initialement occupées par des destinations liées à l’activité économique peuvent diminuer mais ne doivent pas augmenter si le projet n’accroît pas la densité bâtie du terrain.

• Si le projet augmente la surface de plancher totale initiale, la surface complémentaire peut bénéficier aux destinations liées à l’activité économique, mais dans la limite de 10% de la surface qu’elles occupaient initialement (SPE2 ≤ 1,1 x SPE1).

En conséquence, dans les opérations réalisées sur des terrains vierges (terrains nus, parcelles détachées non bâties, emprises de voirie déclassées), la totalité de la surface de plancher devra être destinée à la fonction résidentielle. Une (relative) diversité sera néanmoins possible de par l’inclusion des CINASPIC dans la fonction résidentielle et la possibilité d’accueillir toutes activités économiques au rez-de-chaussée.

► Dans le secteur d’incitation à la mixité habitat-emploi (article UG.2.2.1-3°) :

• Seule est requise la première obligation imposée dans le secteur de protection de l’habitation (maintien a minima des surfaces relevant de la fonction résidentielle : SPH2 ≥ SPH1). Les terrains vierges ne sont donc soumis à aucune contrainte en matière de destinations.

• Par ailleurs, dans le sous-secteur plus favorable à l’emploi, cette obligation de maintien a minima de la surface de plancher initiale ne vaut que pour celle destinée à l’habitation (et non pas à l’habitation et aux CINASPIC) et uniquement lorsqu’elle représente plus du tiers de la surface de plancher totale initiale.

2. Les autres évolutions des dispositions relatives à la gestion des destinations liées à l’emploi (article UG.2.2.2) :

Sur le fond, les dispositions réglementant l’entrepôt et l’industrie, qui figuraient déjà à l’article UG.2, ne sont pas modifiées, de même que celles applicables dans les sites de protection de l’artisanat et de l’industrie. Les règles régissant la transformation ou la reconstruction des locaux situés dans les linéaires commerciaux et artisanaux protégés en bordure de voies sont maintenues sans changement, hormis un ajout précisant leurs modalités d’application aux locaux situés dans les angles de voies et une exclusion de ces règles aux surfaces nécessaires à la création ou à l’extension d’hôtels. Par ailleurs, les règles de l’article UG.14 qui protégeaient les grands magasins dans les secteurs du boulevard Haussmann et de la rue de Rivoli sont intégrées sans changement dans l’article UG.2.

3. Les mesures spécifiques en faveur du logement (articles UG.2.2.3 et UG.2.2.4) :

Le projet de modification maintient et adapte certains mécanismes existants en matière de logement locatif social, et les transpose également au logement intermédiaire.

► Les conditions particulières relatives à l’habitation et à la création de logements locatifs sociaux (article UG.2.2.3) :

• La servitude « logement social »

Cette servitude, qui impose, dans une zone identifiée comme déficitaire en logement social, que tout projet comportant plus de 800 m² de surface de plancher d’habitation affecte au logement social au moins 25% de la surface d’habitation prévue, voit ce ratio passer de 25 à 30%, cependant que les zones identifiées comme telles augmentent également. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables dans les emplacements réservés en vue de la réalisation de logements et de logements locatifs sociaux ou en vue de la réalisation de logements et de logements locatifs intermédiaires.

• Les emplacements réservés pour logement et logement social

Le principe de ces servitudes est maintenu mais leur ratio est augmenté et leur terminologie précisée. Ces emplacements sont indiqués sous la légende LS suivie de deux nombres fixant les obligations que doit y respecter tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination et indiquant, en pourcentage, les ratios minimaux de logement et de logement social que doit comporter la surface de plancher soumise à obligation de programme. Cette dernière est la surface de plancher du projet, calculée après exclusion des surfaces situées à rez-de-chaussée et en sous-sol et des surfaces de CINASPIC. Dans les emplacements réservés imposant 100% de logement, les surfaces de CINASPIC sont soustraites seulement jusqu’au premier étage inclus.

► Les conditions particulières relatives à l’habitation et à la création de logements locatifs intermédiaires (article UG.2.2.4) :

L’ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, qui donne à cette notion une définition ³⁾ Figurant désormais à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation. et un cadre juridique, permet aujourd’hui d’utiliser dans le PLU, pour ce type de logement, des outils identiques à ceux qui s’appliquent en faveur du logement social. En conséquence, les mécanismes utilisés à l’article UG.2.2.3 pour le logement social (servitude et emplacements réservés) sont introduits à l’article UG.2.2.4 en faveur, notamment (le logement social restant possible), du logement intermédiaire.

Ainsi, dans la zone non déficitaire en logement social délimitée aux documents graphiques du règlement, tout projet entrant dans le champ d’application du permis de construire comportant des surfaces d’habitation doit prévoir d’affecter au logement locatif social ou intermédiaire au moins 30% de la surface de plancher destinée à l’habitation. De même, sont identifiés des emplacements réservés en vue de la réalisation de logements et de logements locatifs intermédiaires, indiqués aux documents graphiques du règlement sous la légende LI suivie de deux nombres.

4. Les mesures en faveur de l’environnement (OAP, article UG.13) :

Les évolutions portent sur les orientations d’aménagement et de programmation et l’article UG.13 du règlement.

► Les orientations d’aménagement et de programmation en faveur de la cohérence écologique : vers l’élaboration d’une trame verte et bleue de Paris

Dans l’objectif d’accroître les possibilités de circulation des espèces végétales et animales et de renforcer la biodiversité, la Ville s’est engagée dans l’élaboration d’une trame verte et bleue sur son territoire, en lien avec le Schéma régional de cohérence écologique (SRCE). Il est ainsi créé une orientation d’aménagement et de programmation en faveur de la cohérence écologique du territoire parisien.

► Les modifications en matière d’espaces libres et de plantations (article UG.13) :

Les modifications portent tant sur les règles qualitatives que sur les normes quantitatives.

• L’obligation de végétaliser certaines toitures-terrasses

Il est notamment prévu que, dans le cas de constructions nouvelles ou de surélévations de bâtiments existants et sauf impossibilités diverses, toute toiture plate dégageant une surface supérieure à 200 m² hors installations techniques doit être végétalisée si elle n’est pas occupée par d’autres dispositifs économisant l’énergie ou produisant de l’énergie renouvelable. Pour toute toiture terrasse supérieure à 500 m², le substrat doit permettre de reproduire au mieux les qualités des sols naturels ou permettre l’installation d’une agriculture urbaine en toiture.

• Les espaces libres et leur végétalisation

Par ailleurs, les actuelles normes de l’article UG.13 sont des ratios minimaux calculés à partir de la superficie S de la partie du terrain située hors d’une bande de 15 mètres de profondeur mesurés à partir de l’alignement des voies (bande Z). Elles imposent une surface minimale d’espaces libres égale à 50% de S, qui doit comprendre : une surface de pleine terre d’au moins 20% de S (Sa), et une surface complémentaire d’au moins 10% ou 15% (selon le secteur) de S (Sb), qui doit être aménagée prioritairement en pleine terre mais peut être remplacée par une surface végétalisée pondérée (Svp) de même valeur, laquelle prend en compte le type de végétalisation (pleine terre ; végétalisation sur dalle au sol ; végétalisation des toitures et terrasses ; végétalisation des murs) et se calcule selon la bucolique formule Svp = Spt + 0,8.Sve + 0,5.Stv + 0,2.Smv.

La modification projetée ajoute à ce savant dispositif une surface végétalisée pondérée supplémentaire au moins égale à 10% de S (Sc), pour laquelle le constructeur pourra choisir parmi les différentes formules proposées dans la définition de la surface végétalisée pondérée.

Les options à retenir pour l’aménagement des surfaces à végétaliser relèvent en conséquence désormais de trois démarches différentes, qui sont cumulatives : l’obligation (les 20% de pleine terre ; la végétalisation requise des toitures terrasses neuves de plus de 200 m²), la priorité (les 10 ou 15% de surface complémentaire en pleine terre) et le libre choix du constructeur (les 10% de surface végétalisée pondérée supplémentaire).

Des adaptations sont en outre apportées, en vue de faciliter ces nouveaux modes de végétalisation, aux articles UG.6 « Implantation des constructions par rapport aux voies », UG.10.1 « Plafonnement des hauteurs » et UG.11.2 « Saillies d’éléments de construction ».

5. Les mesures relatives au stationnement (article 12):

Les modifications intéressent les véhicules motorisés et les vélos (et poussettes).

► Le stationnement des véhicules motorisés (article UG.12.1) :

Alors que les règles actuelles du PLU imposent un nombre minimal de places de stationnement dans certaines constructions destinées à l’habitation, la modification va, en application du Plan de déplacements urbains de la région Île-de-France (PDUIF) approuvé en 2014, avoir en revanche pour objet de plafonner la création de places de stationnement. Ainsi :

• Pour l’habitation : il n’est plus fixé aucune norme. La réalisation de parcs de stationnement, ainsi que leur capacité, sont laissées à l’appréciation du constructeur.

• Pour les bureaux : la capacité d’un parc de stationnement réalisé dans une construction destinée aux bureaux, places pour deux-roues motorisés comprises, ne doit pas dépasser des normes plafonds désormais fixées et qui sont de : 1 place pour 500 m² de surface de plancher du 1er au 11ème arrondissement ; et 1 place pour 250 m² du 12ème au 20ème. Ces normes maximales ne s’appliquent pas aux projets conservant les planchers existants. En outre, les places de stationnement affectées à l’habitation ne peuvent être réaffectées aux bureaux que dans le respect de ces normes.

Par ailleurs, s’agissant des deux-roues motorisés, pour lesquels tout parc doit réserver à leur stationnement au moins 2% de sa surface, avec un minimum de 5 m², ce ratio de 2% sera désormais calculé en excluant les aires de circulation des parcs.

► Le stationnement des vélos et des poussettes (articles UG.12.3, UGSU.12.1 et UV.12.2) :

L’article UG.12 impose la réalisation, pour le stationnement des vélos et des poussettes, de locaux fermés, couverts et accessibles de plain-pied (ou facilement accessibles s’ils sont aménagés au premier sous-sol), représentant une surface au moins égale à 2,25% de la surface de plancher pour l’habitation et les bureaux (ou une surface adaptée pour les autres destinations liées à l’emploi et les CINASPIC), avec un minimum de 10 m².

Pour l’habitation et les bureaux, la norme minimale est portée à 3% de la surface de plancher, mais avec des modalités d’application assouplies (1/3 des surfaces réglementaires dans des locaux clos et couverts, les 2/3 restants pouvant être aménagés dans les espaces libres, en aires couvertes). La part à réaliser au sein des constructions passe ainsi de 2,25 à 1% de la surface de plancher totale.

L’article 12 des zones UGSU et UV est également modifié pour y introduire des mesures en faveur du stationnement des vélos.

6. La logistique urbaine et la gestion des déchets:

Les espaces de logistique urbaine, quels qu’ils soient, peuvent être déjà considérés comme des CINASPIC, ce qui facilite leur implantation. La description qui en est donnée dans la définition des CINASPIC (dans les dispositions générales du PLU) est toutefois réécrite pour regrouper les différents types d’équipements, et mentionne désormais : « les espaces de logistique urbaine, dédiés à l’accueil des activités liées à la livraison et à l’enlèvement des marchandises, pouvant inclure du stockage de courte durée et le retrait par le destinataire ; sont exclus le reconditionnement, l’entreposage permanent ».

Une autre modification en faveur de la logistique urbaine est introduite dans le règlement de la zone verte UV (article UV.2.1) et autorise la transformation, en espaces dédiés à l’accueil des activités liées à la livraison et à l’enlèvement des marchandises et à la gestion des déchets, des locaux souterrains existants.

Afin de permettre la réalisation à Paris d’un réseau dense de points d’apports volontaires de déchets, associés à des dispositifs de « recycleries », la liste des CINASPIC est également complétée par un item désignant : « les constructions et installations dédiées à la collecte, à la collecte séparée, à la préparation en vue du réemploi, y compris la vente de produits en résultant, ou au traitement des déchets (recyclage, tri, compostage, élimination…) ».

7. Les mesures en faveurs de la performance énergétique et environnementale des constructions (ajout au règlement des articles UG.15, UGSU.15, UV.15 et N.15) :

Il est ajouté au règlement de chacune des zones (UG, UGSU, UV et N) un article 15 relatif aux performances énergétiques et environnementales renforcées des constructions.

► Le transfert de dispositions relatives à la gestion des eaux pluviales et à la collecte des déchets :

Ces dispositions, figurant à l’article 4 du règlement, sont transférées à l’article 15 et font l’objet de modifications mineures.

► L’ajout de dispositions relatives aux caractéristiques thermiques et énergétiques des constructions et à leurs matériaux :

Sur le fondement des articles L. 123-1-5-III-6° et R. 123-9-15° du code de l’urbanisme, tels que modifiés par la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 et le décret du 29 février 2012, il est surtout ajouté, pour chacune des zones, des dispositions relatives aux performances énergétiques et environnementales des constructions (isolation thermique, ventilation naturelle, sobriété énergétique, utilisation de matériaux naturels, renouvelables, recyclables ou biosourcés ⁴⁾ Matériaux dont la définition suivante est ajoutée aux dispositions générales du PLU : « Conformément à l’arrêté ministériel du 19 décembre 2012 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « bâtiment biosourcé », les matériaux de construction sont dits biosourcés lorsqu’ils sont issus, en totalité ou en partie, de la biomasse végétale ou animale ».…).

Les périmètres de ZAC se voient en outre appliquer, en plus de l’ensemble des dispositions de l’article UG.15 applicables sur l’ensemble du territoire de la zone UG, des dispositions complémentaires plus exigeantes compte tenu du fait qu’il s’agit de quartiers neufs ou rénovés.

Les dispositions réglementaires en matière de performances énergétiques et environnementales diffèrent entre les constructions existantes et les constructions nouvelles (pour des raisons d’ordre technique, patrimonial…), mais non selon la destination des locaux.

En outre, il est prévu à l’article UG.15.3 que les projets de construction neuve et de réhabilitation lourde d’immeubles existants dont la surface de plancher est supérieure à 1500 m² devront comporter des installations de production d’énergie renouvelable telles que panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, géothermie… Ce seuil de 1500 m² correspond, pour un bâtiment R+6, à environ 200 m² de toiture. C’est le seuil également retenu pour imposer qu’une toiture soit végétalisée si elle n’est pas occupée par d’autres dispositifs économisant de l’énergie ou produisant de l’énergie renouvelable (article UG.13).

8. Les autres adaptations apportées au règlement :

Les règles écrites du PLU font l’objet de diverses adaptations. Les adaptations les plus importantes sont les suivantes :

► Prendre en compte les besoins en équipement générés par l’évolution des pratiques funéraires (article UV.2) :

Il s’agit de permettre la réalisation d’équipements rendus nécessaires par cette évolution et notamment par un développement très important de la crémation (crématoriums, sites cinéraires, chambres funéraires et locaux d’accueil des cérémonies d’obsèques…) en modifiant la liste des équipements admis dans la zone UV, le PLU actuel les ignorant.

► Rendre possible la construction d’immeubles enjambant ou surplombant le boulevard Périphérique (dispositions générales, article UG.10) :

Cette configuration est rendue possible (statut réglementaire des voies), avec pour la partie en surplomb la même hauteur maximale qu’en bordure du boulevard (article UG.10.2). La définition de la bande Z est également modifiée pour prendre en compte l’impossibilité de réaliser des espaces libres au sol, et a fortiori des espaces de pleine terre, sur la partie construite en surplomb du boulevard Périphérique (et, plus généralement, en surplomb de toute voie ou voie ferrée).

9. Les modifications localisées du PLU :

Sont complétés ou actualisés les éléments suivants :

► La liste des emplacements réservés pour la réalisation de programmes de logement favorisant la mixité sociale ;
► La zone UV avec les espaces verts récemment réalisés (+8,5 ha) ;
► La planification des équipements de logistique urbaine (actuellement concentrés aux abords de la Seine et des faisceaux ferrés) afin de tenir compte du développement du commerce en ligne ;
► Les périmètres de localisation d’équipements de petite enfance dans des quartiers présentant un déficit en places d’accueil ;
► Les protections de linéaires commerciaux et artisanaux, par l’ajout de nouvelles voies :

• voies comportant une protection du commerce et de l’artisanat : +35 km
• voies comportant une protection renforcée du commerce et de l’artisanat : +8,5 km
• voies comportant une protection particulière de l’artisanat : +4 km.

► La prise en compte de l’évolution des opérations d’aménagement depuis l’approbation du PLU par les modifications apportées aux orientations d’aménagement et de programmation ;
► La modification de certains périmètres d’attente d’un projet d’aménagement global institués en application de l’article L. 123-2-a du code de l’urbanisme.

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