Urbanisme

September 2018

Cass. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n°17-21.081

CE 18 juillet 2018 M. B. C. et Mme A. C., req. n° 421151

Par deux décisions estivales relativement proches, les juges judiciaire et administratif ont eu l’occasion de se prononcer sur la portée des dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme issues de la loi ALUR 1)Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové au terme duquel :

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible »

Si la Cour de cassation vient préciser l’interprétation qu’il convient de donner à ces dispositions, le Conseil d’Etat renvoie quant à lui aux Sages le soin de déterminer si celles-ci ne viennent pas heurter les droits et libertés garantis par la Constitution.

1          Les clauses non réglementaires du cahier des charges d’un lotissement peuvent être modifiées par les seuls colotis

L’affaire dont était saisie la Cour de cassation avait pour origine le recours de propriétaires tendant à ce que leurs colotis soient condamnés sous astreinte à couper leur haie à une hauteur de 80 centimètres, conformément aux stipulations du cahier des charges du lotissement. En réponse, les défendeurs soutenaient que ces stipulations avaient été modifiées par une délibération de l’association syndicale libre limitant désormais la hauteur des haies à 1,80 mètres.

La Cour de cassation était ainsi invitée à se prononcer sur la validité de cette modification du cahier des charges qui n’avait pas été approuvée par l’autorité administrative.

Le juge de cassation confirme le raisonnement tenu par la Cour d’appel et déclare que celle-ci a « exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n’avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme, reprise à l’article L. 442-10 » et qu’elle pouvait à bon droit en déduire que la modification contestée n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente.

Selon l’analyse de la Haute Juridiction, les clauses non réglementaires du cahier des charges peuvent être modifiées dès lors que la majorité qualifiée des colotis fixée par l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme est atteinte, ce qui était le cas en l’espèce, sans que l’autorité compétente n’ait à intervenir.

Dans la lignée de sa jurisprudence récente 2)Cass. Civ. 3ème 21 janvier 2016, n° 15-10566 , la troisième chambre civile réaffirme ici la valeur contractuelle des clauses non réglementaires du cahier des charges et s’en remet à la loi des parties.

Si le juge judiciaire fait ainsi montre de son attachement à la liberté contractuelle, le juge administratif invite pour sa part le Conseil constitutionnel à se prononcer sur les pouvoirs conférés par la loi à l’autorité administrative à l’égard des stipulations ayant exclusivement vocation à régir les rapports entre colotis.

2          La compétence de l’autorité administrative pour prononcer la modification du cahier des charges d’un lotissement à l’épreuve de la Constitution

C’est à l’occasion de la contestation d’un arrêté municipal modifiant le cahier des charges d’un lotissement que des colotis requérants ont soulevé devant le tribunal administratif de Nice une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur la conformité de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme à la Constitution.

Au soutien de leur argumentation, les requérants invoquaient la méconnaissance par cet article de la liberté contractuelle, garantie par les articles 4 et 16 de la DDHC, et du droit de propriété, protégé par les articles 2 et 17 du même texte.

La question ayant été transmise au Conseil d’Etat sur le fondement de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958, ce dernier était invité à examiner si la triple condition fixée par l’article 23-4 de ce texte était remplie et commandait ainsi le renvoi de la question soulevée au Conseil constitutionnel.

Sur ce point, le Conseil d’Etat considère que les dispositions contestées sont applicables au litige, rien de moins étonnant dans la mesure où celui-ci tendait à l’annulation d’un arrêté municipal entérinant la modification du cahier des charges d’un lotissement. Il relève par ailleurs que celles-ci n’ont pas été déclarées conformes à la Constitution. Enfin, la Haute Juridiction estime que la question de la conformité à la Constitution de ces dispositions, « eu égard notamment à la circonstance qu’elles s’appliquent à des cahiers des charges dont les clauses sont susceptibles d’être regardées comme engageant les colotis entre eux », présente un caractère sérieux.

Il appartiendra dès lors au juge constitutionnel de déterminer si la compétence dont dispose l’autorité administrative pour imposer à l’ensemble des colotis la modification de certaines stipulations du cahier des charges, alors même qu’une partie d’entre eux n’y aurait pas consenti, contrevient aux principes constitutionnels évoqués.

La décision du Conseil constitutionnel devrait être rendue d’ici le 18 octobre prochain.

References   [ + ]

1. Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
2. Cass. Civ. 3ème 21 janvier 2016, n° 15-10566