L’entrée en vigueur de la réforme de la surface de plancher est prévue pour le 1er mars 2012

L’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement autorise le Gouvernement, par voie d’ordonnance, à « unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme ». La réforme de la surface de plancher étant désormais imminente, AdDen Avocats a pu consulter les projets d’ordonnance et de décret devant être publiés au plus tard au mois d’octobre 2011 ; il en ressort :

(a)        Une nouvelle définition de la surface de plancher (article R. 112-2 du code de l’urbanisme) :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1°        des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2°        des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3°        des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres ;

4°        des surfaces de planchers aménagés en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

5°        des surfaces de plancher des combles non aménageables ;

6°        des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7°        des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8°        d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».

L’objectif annoncé de cette nouvelle définition est de simplifier le calcul de la surface de référence des constructions :

–          elle ne concerne que les constructions closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètres,  

–          elle n’intègre pas les murs extérieurs afin de ne pas pénaliser les efforts d’isolation,

–          elle ne soumet plus la déduction des locaux techniques à leur emplacement au sein de la construction,

–          elle réserve désormais la déduction relative aux caves et aux celliers au seul habitat collectif.

Le calcul de la surface de plancher effectué sur la base de cette disposition sera inférieur de 5 à 15 % à la SHON, aboutissant à un gain en droits à construire ; le décret devrait ainsi prévoir que, dans les ZAC ou les lotissements approuvés avant l’entrée en vigueur de la réforme, les droits à construire figurant dans les cahiers des charges de cession déjà consommés seront réévalués en surface de plancher à l’occasion d’une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme (ex. un cahier des charges a consenti un droit à construire de 200 m² de SHON et cette SHON est entièrement consommée à la date d’entrée en vigueur de la réforme ; la surface de plancher réalisée, calculée selon la nouvelle définition, représente 185 m², le propriétaire pourra réaliser une extension de 15 m² de nouvelle surface de plancher).

(b)        Une définition de l’emprise au sol (nouvel article R. 420-1 du code de l’urbanisme) :

« L’emprise au sol au sens du présent chapitre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

L’absence de définition réglementaire de la notion d’emprise au sol avait donné lieu à des divergences d’interprétation par le juge administratif, ce dernier retenant, en l’absence de définition dans le document d’urbanisme, soit « la superficie qu’occupe la base de la construction », soit la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre brut du bâtiment.

La nouvelle définition est la moins favorable au pétitionnaire mais permettra de soumettre au recours obligatoire à un architecte les bâtiments non constitutifs de surface de plancher ; c’est ainsi que l’article R. 431-2 sera modifié pour remplacer la SHOB (800 m² pour les constructions à usage agricole et 2 000 m² pour les serres de production) par l’emprise au sol et la surface de plancher.

(c)        Diverses implications de la nouvelle surface de plancher :

Afin que l’impact de la réforme sur le champ des projets soumis à autorisation d’urbanisme soit le moins significatif possible, les articles du code de l’urbanisme relatifs aux seuils des projets soumis à permis de construire ou à déclaration préalable sont désormais exprimés à la fois en emprise au sol et en surface de plancher, tenant ainsi compte du fait que les constructions ou parties de construction, non closes et non couvertes ne sont pas constitutives de surface de plancher (articles R. 421-2, R. 421-9, R. 421-11, R . 421-14, R. 421-17 du code de l’urbanisme).

Mais la disparition de la SHOB et de la SHON n’impacte pas seulement le droit de l’urbanisme, ces surfaces servant de référence dans de nombreux textes : ainsi par exemple, s’agissant des seuils des projets soumis à étude d’impact et enquête publique (articles R. 122-8 et R. 123-1 du code de l’environnement), le champ d’application de la règlementation thermique ou des obligations en matière d’amélioration de la performance énergétique (articles R. 131-25, R. 131-26, R. 134-1, R. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation) etc.

Ces différents textes seront ainsi modifiés afin d’intégrer la nouvelle surface, sauf lorsque ce remplacement pourrait avoir des conséquences dommageables, comme par exemple

(d)       L’entrée en vigueur de la réforme et la période transitoire :

Les nouvelles dispositions ne devront s’appliquer qu’aux déclarations préalables et demandes de permis de construire déposées à compter du 1^er mars 2012 (elles ne devraient donc pas concerner les demandes ayant pour objet de modifier une autorisation obtenue sous l’empire du précédent régime).

S’agissant des plans locaux d’urbanisme et des documents en tenant lieu, de même que pour les plans de prévention des risques naturels, le projet de décret prévoit qu’entre sa publication et le 1^er mars 2012, ces documents pourront faire l’objet d’une modification simplifiée afin de prendre en compte la nouvelle définition de la surface de plancher.

A partir du 1^er mars 2012, la surface de plancher se substituera à la SHOB et à la SHON au sein de ces documents, mais également en ce qui concerne les plans de sauvegarde et de mise en valeur, les plans de prévention des risques technologiques et les plans de prévention des risques miniers.

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