Les dispositions d’un PLU relatives à l’implantations des constructions ayant des façades en « vis-à-vis » ne sont pas applicables à des constructions formant un « L »

CE 24 juillet 2025 Société philanthropique, req. n° 479690, Mentionné aux tables du recueil Lebon

Le Conseil d’État retient une interprétation stricte des règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain, en jugeant qu’une règle de distance s’appliquant à des façades en vis-à-vis n’est pas opposable à des bâtiments implantés perpendiculairement.

En l’espèce, le maire de Levallois-Perret a délivré à la société philanthropique un permis de construire ainsi qu’un permis modificatif relatifs à un immeuble de six étages implanté perpendiculairement à un bâtiment existant.

Saisi par plusieurs voisins d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ces arrêtés, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise en a prononcé l’annulation, aux motifs de la méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) relatives, d’une part, à la protection des arbres dits « intéressants » et d’autre part, à l’implantation des constructions sur un même terrain.

Sur le pourvoi de la société pétitionnaire et de la commune, le Conseil d’Etat annule ce jugement, en tant qu’il annule les arrêtés attaqués, en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’UA 8 du règlement du PLU de la commune.

Selon cet article : « lorsque les façades en vis-à-vis de même hauteur comportent chacune des baies principales » : « La distance comptée horizontalement de tout point nu de la façade d’une construction au point le plus proche du nu de la façade doit être : / Au moins égale à la différence d’altitude entre ce point et le pied de la façade qui lui fait face diminuée de 6 mètres. / Au moins égale à 8 mètres ».

En premier lieu, le Conseil d’Etat rejette implicitement l’argument des requérants selon lequel cette règle ne serait pas applicable, dès lors que le bâtiment projeté constituerait une simple extension du bâtiment existant.

Sur ce point, le rapporteur public s’inspirant des critères dégagés pour qualifier un ensemble immobilier unique ¹⁾CE Sect. 17 juillet 2009 Commune de Grenoble, req. n° 301615, considère que, si les deux constructions sont accolées et appartiennent au même propriétaire, la notice architecturale du dossier indique que le nouveau bâtiment est « autonome » par rapport à l’existant, nonobstant des accès et stationnements communs ainsi que quelques circulations au niveau du rez-de-chaussée et du sous-sol  ; chacun d’eux est en effet desservi par son propre ascenseur et contient des destinations différentes.

En second lieu, s’en tenant à une interprétation stricte du PLU justifiée par une restriction au droit de construire, le rapporteur public rappelle que l’expression « vis-à-vis » signifie « face à face », et que tel n’est pas le cas de deux constructions accolées, l’une perpendiculairement à l’autre.

Par suite, et bien que les deux bâtiments disposent de vues l’un sur l’autre et que l’implantation du second puisse avoir une incidence sur l’ensoleillement du premier, le tribunal administratif a commis une erreur de droit en jugeant que le permis de construire contesté méconnaissait les dispositions susvisées.

Bien évidemment, la portée de cette jurisprudence dépendra de la rédaction du PLU applicable à chaque espèce.

Le jugement n’est toutefois annulé qu’en partie, puisque, s’agissant de la protection d’un arbre identifié comme « intéressant » par le PLU, la Haute juridiction valide l’appréciation souveraine des juges du fond tirée de l’absence de démonstration de l’impossibilité technique d’éviter sa destruction, le dossier de demande se bornant à indiquer que cet arbre était situé « trop près de la façade de la construction projetée ».

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