L’intérêt à agir ne s’achète pas après coup

CE 7 juillet 2026 Sté La Cour du Manoir, req. n° 505473 : mentionné aux tables du recueil Lebon

Par une décision en date du 7 juillet 2026, le Conseil d’État apporte d’utiles précisions quant à la possibilité pour le juge administratif de recourir aux ordonnances sur le fondement de l’article R. 222-1 du code de justice administrative (CJA) pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme et, confirme sur le fond, une lecture exigeante de la notion de « circonstances particulières » pour apprécier la date de cet intérêt au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme.

Il est vrai que le contentieux de l’urbanisme fait l’objet d’une jurisprudence relativement fournie. Pour mémoire, pour être recevable, l’auteur d’un recours à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme doit, par principe, établir que le projet autorisé est de « nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement », étant rappelé « qu’eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction » (CE 13 avril 2016 Bartolomei, req. n° 389798).

Or, outre cet aspect matériel, l’intérêt à agir s’apprécie, également, dans le temps, l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme précité, précisant, contrairement au droit commun ¹⁾CE 6 octobre 1965 Marcy, req. n° 61217 , que « sauf circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

Par principe donc, un requérant ne disposant d’aucun droit sur un bien à proximité du projet à la date d’affichage en mairie, ne justifie, « sauf circonstances particulières » d’aucun intérêt à agir à l’encontre d’une décision d’urbanisme.

L’intérêt de la décision commentée repose sur l’appréciation de la notion de «circonstances particulières ».

Dans cette affaire, la chronologie est déterminante.

Le 21 mai 2024, la maire de Trouville-sur-Mer délivre à la société Trouville Frémont Habitat un permis de construire. Des voisins potentiels et la société La Cour du Manoir saisissent le tribunal administratif de Caen d’un recours en annulation.

Ces requérants n’étaient pourtant pas des tiers ordinaires :

– 26 mai 2023 — dépôt par les requérants de leur propre demande de permis de construire sur la parcelle voisine ;

– 31 juillet 2023 — affichage en mairie de la demande de permis litigieuse (date de référence de l’article L. 600-1-3) ;

– 4 août 2023 — signature par les requérants d’une promesse de vente sur cette même parcelle voisine, soit quatre jours seulement après l’affichage ;

-1er décembre 2023 — création de la société La Cour du Manoir, qui devient propriétaire du terrain ;

– 21 mai 2024 — délivrance du permis contesté.

A la date d’affichage de la demande litigieuse, les requérants ne détenaient donc encore aucun droit sur la parcelle voisine.

Dans ce contexte, la présidente de la 3ème chambre du tribunal administratif a décidé de rejeter leur demande par une ordonnance du 23 avril 2025 pour irrecevabilité manifeste au motif que les requérants ne justifieraient pas d’un intérêt pour agir au sens des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 précité du code de l’urbanisme, leur intérêt étant né après l’affichage en mairie, sans que les circonstances invoquées, à savoir le dépôt d’un permis avant cette date sur le terrain d’assiette voisin et la signature d’un compromis postérieurement, ne présentent le caractère de « circonstances particulières » ²⁾« En l’espèce, la demande de permis de construire déposée par la société Trouville Frémont Habitat a été affichée en mairie le 31 juillet 2023, de sorte qu’en application des dispositions précitées de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, l’intérêt pour agir de M. et Mme C et F doit être apprécié à cette date. Or, il ressort des pièces du dossier que la société requérante n’a été créée que le 1er décembre 2023, soit postérieurement à la date d’affichage de la demande du pétitionnaire. Dans ces conditions, elle ne saurait se prévaloir d’un intérêt pour agir contre l’autorisation d’urbanisme attaquée. En outre, si M. et Mme C ont signé un compromis de vente pour l’acquisition du terrain situé à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, il ressort des pièces du dossier que ce compromis de vente a été signé le 4 août 2023, soit postérieurement à la date d’affichage de la demande de permis. La circonstance que les requérants ont déposé un dossier de demande de permis de construire le 26 mai 2023, permis qui ne leur a été délivré que le 2 novembre 2023, ne saurait être regardée comme une circonstance particulière qui justifierait que leur intérêt pour agir ne soit pas apprécié au 31 juillet 2023, le compromis de vente prévoyant, au demeurant, une clause suspensive, en faveur des requérants, selon laquelle la promesse devenait caduque en l’absence de permis de construire délivré avant le 29 septembre 2023. De même, la circonstance que la date de signature du compromis de vente aurait été fixée, le 20 juillet 2023, par le notaire, à la date du 4 août 2023, soit postérieurement à l’affichage de la demande de la société Trouville Frémont Habitat, ne saurait davantage être regardée comme une circonstance particulière au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. et Mme C et F ne justifient pas d’une qualité leur conférant un intérêt pour agir contre l’arrêté du 21 mai 2024 délivrant un permis de construire à la société Trouville Frémont Habitat. » TA Caen 23 avril 2025, req. n° 2401900 .

Les requérants se pourvoient en cassation invoquant l’existence d’une erreur de droit tirée de l’application des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 précités, l’irrégularité de la procédure faute d’invitation à régulariser au titre de l’article R. 612-1 du CJA, et un abus du recours à l’ordonnance prévue par l’article R. 222-1 précité.

La Haute juridiction va, pour partie, leur donner raison, sans pour autant leur donner gain de cause.

L’ordonnance pour irrecevabilité manifeste ne peut évacuer, sans contradictoire, une irrecevabilité régularisable

Le premier apport de l’arrêt est procédural. L’article R. 612-1 précité impose au juge, avant de rejeter d’office des conclusions entachées d’une irrecevabilité susceptible d’être couverte après l’expiration du délai de recours, d’inviter leur auteur à régulariser, en l’informant du délai (au moins quinze jours sauf urgence) et des conséquences d’un défaut de réponse. L’article R. 222-1 précité du CJA permet quant à lui aux présidents de juridiction de rejeter par ordonnance les requêtes manifestement irrecevables lorsque la juridiction n’est pas tenue d’inviter leur auteur à les régulariser, ou qu’elles n’ont pas été régularisées dans le délai imparti.

Le Conseil d’État précise, au point 4 de la décision, que seules trois catégories de requêtes peuvent être rejetées par ordonnance de tri sur ce fondement :

– celles dont l’irrecevabilité ne peut, en aucun cas, être couverte ;

– celles qui ne peuvent être régularisées que jusqu’à l’expiration du délai de recours, lorsque ce délai est expiré ;

– celles qui ont fait l’objet d’une invitation à régulariser dans les formes de l’article R. 612-1 précité du CJA, dont le délai imparti est expiré.

En dehors de ces trois hypothèses, le juge ne peut rejeter d’office une requête, sur le fondement de l’article R. 222-1 précité, sans contradictoire préalable. Or, le défaut de justification de « circonstances particulières » au sens de l’article L. 600-1-3 précité du code de l’urbanisme est, par nature, une irrecevabilité régularisable : elle peut être couverte par la production de pièces ou précisions complémentaires ³⁾« […] 5. Pour rejeter comme manifestement irrecevable, par une ordonnance prise sur le fondement du 4° de l’article R. 222-1 du code de justice administrative, la demande de M. et Mme C… et de la société La Cour du Manoir tendant à l’annulation du permis de construire de la société Trouville Frémont Habitat, la présidente de la 3ème chambre du tribunal administratif de Caen a retenu que les demandeurs ne justifiaient pas d’un intérêt pour agir au motif que l’intérêt qu’ils invoquaient était né postérieurement à la date de l’affichage en mairie de la demande de permis et que les circonstances invoquées par les requérants n’avaient pas le caractère de circonstances particulières au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’en statuant ainsi sans avoir au préalable invité les requérants à régulariser leur requête en apportant les précisions permettant d’en apprécier la recevabilité au regard des exigences des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme et sans les avoir informés des conséquences qu’emporterait un défaut de régularisation dans le délai imparti comme l’exige l’article R. 612-1 du code de justice administrative, l’auteur de l’ordonnance attaquée a commis une erreur de droit qui justifie l’annulation de celle-ci, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi. […] » CE 7 juillet 2026 Sté La Cour du Manoir, req. n° 505473, précité. (titre de propriété, promesse de vente, chronologie des démarches engagées).

La présidente de la 3ème chambre ne pouvait donc pas rejeter la requête sans avoir, au préalable, invité les requérants à régulariser et sans les avoir informés des conséquences d’un défaut de réponse. L’ordonnance de tri est annulée pour erreur de droit, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi.

Toutefois, la décision apporte également et surtout des précisions sur l’interprétation de la notion de circonstances particulières.

Une lecture stricte des « circonstances particulières »

Faisant usage de son pouvoir d’évocation tiré de l’article L. 821-2 du CJA, le Conseil d’État règle lui-même le litige au fond, et confirme, cette fois régulièrement, l’irrecevabilité de la requête.

Compte tenu de la chronologie rappelée ci-dessus, l’intérêt pour agir des requérants est donc, par principe, né postérieurement à la date de référence fixée par l’article L. 600-1-3 précité, à savoir celle de l’affichage en mairie de la décision contestée.

Cependant, les requérants ont tenté d’invoquer des circonstances tirées de ce que « le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse de vente avant l’affichage de la demande de permis de construire de la société Trouville Frémont Habitat et qu’ils avaient déposé une demande de permis de construire dès le 26 mai 2023 ».

Pour autant, le Conseil d’État écarte fermement ces arguments qu’il considère comme de simples démarches préparatoires, fussent-elles antérieures à l’affichage, ne caractérisant pas l’existence de « circonstances particulières » :

« […] 7. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme C… étaient bénéficiaires d’une promesse de vente signée le 4 août 2023 pour un terrain voisin du terrain d’assiette du projet en litige et que, le 1er décembre suivant, ils ont créé la société La Cour du Manoir, devenue propriétaire de leur terrain, alors que la demande de permis de construire de la société Trouville Frémont Habitat avait été affichée en mairie le 31 juillet 2023. Si les requérants font valoir que le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse de vente avant l’affichage de la demande de permis de construire de la société Trouville Frémont Habitat et qu’ils avaient déposé une demande de permis de construire dès le 26 mai 2023, de telles circonstances, alors de surcroît que leur parcelle se trouve dans un lotissement et que les parcelles concernées sont en zone constructible, ne peuvent être regardées comme des circonstances particulières, au sens des dispositions de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, justifiant que l’intérêt pour agir contre le permis attaqué ne soit pas apprécié à la date d’affichage en mairie de la demande de permis.[…] »

Autrement dit, même négociée avant l’affichage, une promesse signée après, ne confère pas d’intérêt à agir à son bénéficiaire tout comme l’obtention ou le dépôt d’une autorisation d’urbanisme sur la parcelle voisine.

Ainsi, tant qu’un titre sur le bien voisin (titre de propriété, promesse de vente, bail) n’est pas acquis avant l’affichage, l’intérêt pour agir demeure par principe particulièrement fragile, même s’il eut été intéressant de voir si la Haute Assemblée aurait tenu le même raisonnement dans le cas où les requérants auraient obtenu une autorisation sur le terrain voisin sans nécessairement en être propriétaire.

Et, il ne semble pas qu’il faille compter sur la notion de « circonstances particulières » pour rattraper une chronologie défavorable,  cette dernière étant donc d’interprétation stricte : elle ne vise pas à récompenser une intention d’acquérir ou un projet engagé, mais seulement des situations véritablement atypiques rendant inéquitable l’appréciation de l’intérêt à la date de l’affichage en mairie de la demande d’autorisation, des situations très rarement réunies en pratique confirmant le caractère très restrictif de la notion ⁴⁾Il est intéressant de noter que certaines juridictions du fonds ont d’ores et déjà eu l’occasion de considérer se prononcer sur la notion de circonstances particulières : “4. Considérant que les dispositions précitées de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme ont pour objet principal de garantir la sécurité juridique des titulaires d’autorisations de construire en ne permettant pas à des tiers, dépourvus d’intérêt à agir à une date contemporaine de la demande du permis, de contester la légalité de cette autorisation une fois cet intérêt constitué et en se prévalant le cas échéant du caractère non définitif de ce permis ; que la seule circonstance que la société requérante, qui n’indique par ailleurs toujours pas la date de la promesse de vente dont elle faisait état devant le premier juge, n’aurait appris l’existence du permis qu’elle conteste qu’à une date très postérieure à sa délivrance à l’occasion de la mise en œuvre de son propre projet immobilier, n’est pas assimilable à l’une des circonstances particulières mentionnées par l’article L. 600-1-3 précité ;” CAA Marseille 9 juin 2016, req. n° 14MA03394 ; CAA Douai 12 mars 2026, req. n° 24DA00134 .

Quoi qu’il en soit, on retiendra, en pratique, que cette décision confirme encore un peu plus l’analyse relativement rigoureuse et pragmatique de l’intérêt à agir en matière d’autorisation d’urbanisme (et donc à la sécurité juridique des autorisations), mais sans avoir, au préalable, permis au requérant de le justifier.

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