Loi Alur : quoi de neuf pour les sols pollués ?

La loi pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové du 24 mars 2014 (loi ALUR) a apporté des changements au régime des sols pollués : la création des secteurs d’information sur les sols, annexés aux documents d’urbanisme, l’obligation d’une étude des sols pour les projets à l’intérieur de ces secteurs, la possibilité pour un tiers intéressé d’effectuer les travaux de remise en état à la place de l’exploitant et adaptation des mesures de remise en état en cas de changement d’usage postérieur à la réalisation de la remise en état. La loi précise également les responsables de la dépollution et prévoit la possibilité de suppression des servitudes d’utilité publique sur les anciens sites d’installations classées devenues sans objet.

Secteurs d’information sur les sols. La loi Alur a créé les secteurs d’information sur les sols qui sont élaborés par l’Etat et annexés aux documents d’urbanisme (L. 125-6 CEnv). L’Etat devra élaborer également une carte des anciens sites industriels. Le certificat d’urbanisme devra indiquer si le terrain concerné est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur du certificat d’urbanisme a connaissance. L’information devrait en être renforcée dans la mesure où avant la loi Alur, l’Etat devait simplement rendre publiques les informations dont il disposait lesquelles devaient être prises en compte dans les documents d’urbanisme.
Le vendeur ou le bailleur devront informer l’acquéreur ou le locataire dans l’acte de vente ou de location lorsqu’un terrain est situé en secteur d’information sur les sols (L. 125-7 CEnv.). A défaut, l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat, la restitution d’une partie du prix de vente ou une réduction du loyer (l’action existait aussi sous l’ancien régime).
Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions spécifiques relatives à l’obligation d’information concernant la présence d’une installation classée sur le site (article L. 514-20 CEnv.) et la situation en zone de risques technologiques ou naturels (L. 125-5 CEnv). Il convient de noter que l’acquéreur ou le locataire peuvent agir « si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat ». En outre, le délai d’action est clairement précisé : 2 ans à compter de la découverte de la pollution. La loi Alur a soumis l’action en cas de défaut d’information sur la présence d’une installation classée (L. 512-40 CEnv) aux mêmes conditions, lesquelles sont dès lors plus exigeantes (il faudra prouver que la pollution rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat).

Etude des sols. Le législateur a prévu en outre que lorsqu’un projet de construction ou de lotissement est prévu dans un secteur d’information sur les sols, une étude des sols doit être menée afin d’établir les mesures de gestion de la pollution, pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols (nouvel article L. 556-2 C Env.). Le maître d’ouvrage doit fournir une attestation garantissant la réalisation de l’étude et sa prise en compte dans la conception du projet. Pour obtenir cette attestation, le maître d’ouvrage doit faire appel à un bureau d’études certifié. L’attestation n’est pas requise lors du dépôt du permis de construire si l’opération a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou si elle est dans le périmètre d’un lotissement disposant d’une telle attestation.

Remise en état. Substitution du tiers intéressé. La loi Alur a également mis en place la possibilité pour un tiers intéressé de se substituer à l’exploitant, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que le tiers envisage pour le terrain concerné (nouvel article L. 512-21 CEnv.). Lorsque l’usage envisagé est différent de celui arrêté par l’exploitant et le maire, il recueille l’accord de ces derniers. Le tiers adresse au préfet un mémoire de réhabilitation définissant les mesures permettant d’assurer la compatibilité entre l’usage futur envisagé et l’état des sols. Il doit disposer des capacités techniques suffisantes et des garanties financières. Le tiers demandeur pourra faire l’objet de mesures de police environnementale. Toutefois, en cas de défaillance du tiers demandeur et de l’impossibilité de mettre en œuvre les garanties financières, le dernier exploitant se verra de nouveau appelé à mettre en œuvre les mesures de réhabilitation pour l’usage défini à l’origine par lui.

Dépollution en cas de changement d’usage postérieur aux travaux de remise en état. La loi Alur envisage l’hypothèse de changement d’usage postérieur à une remise en état régulière. Dans un tel cas, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, santé, salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté (L. 556-1 CEnv.). Les mesures sont définies en tenant compte du bilan coût/avantages. Le maître d’ouvrage fait attester de la mise en œuvre par un bureau certifié, conformément à une norme définie par un arrêté. L’attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager. Si une pollution résiduelle subsiste, le maître d’ouvrage en informe le propriétaire et le préfet. Le préfet peut créer sur le terrain concerné un secteur d’information sur les sols. Il est précisé que ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions relatives à la remise en état des installations classées (on peut penser notamment au pouvoir de police du préfet qui est illimité dans le temps).

Exécution des travaux d’office aux frais du responsable. La loi Alur prévoit l’exécution des travaux d’office aux frais du « responsable » (déjà prévu à l’ancien article L. 556-1 resté toutefois sans décret d’application). Les travaux sont exécutés par un établissement public foncier et, seulement « à défaut », par l’Ademe (nouveau dans la loi Alur). Les travaux, et le cas échéant l’acquisition des immeubles à cette fin, peuvent être déclarés d’utilité publique à la demande de l’Etat. La loi Alur définit l’ordre des responsables : dans un premier temps, c’est le dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution des sols ou le tiers intéressé qui s’est substitué, chacun pour ses obligations respectives. Pour les sols pollués par une autre origine, le responsable est le producteur des déchets qui a contribué à l’origine de la pollution des sols ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué. A « titre subsidiaire », selon les termes employés par la loi, le responsable est le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués s’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution.

Possibilité de suppression de servitudes d’utilité publique devenues sans objet. Pour éviter que les terrains ayant accueilli les installations classées soient grevés de servitudes alors qu’il n’y ait plus de raison, l’article L. 515-12 CEnv. a été complété par trois alinéas prévoyant la possibilité de suppression des servitudes d’utilité publique « devenues sans objet ». La demande de suppression peut être faite par l’ancien exploitant, le maire, le propriétaire du terrain ou la servitude peut être supprimée à l’initiative du préfet. Si la demande d’abrogation est faite par l’exploitant, le maire ou le propriétaire du terrain, la demande doit être accompagnée d’un rapport justifiant que la servitude est devenue sans objet. Lorsque le propriétaire du terrain et l’exploitant ne sont pas à l’origine de la demande ils sont informés par le préfet du projet de suppression de servitude.

Conclusion. La loi Alur a renforcé l’information sur la pollution des sols avec la création des secteurs d’information sur les sols annexés aux documents d’urbanisme et l’obligation de réaliser l’étude des sols à l’intérieur de ces secteurs. Le nouveau régime semble également plus adapté à la réalité opérationnelle, en prévoyant l’adaptation des travaux de dépollution au changement d’usage postérieur aux travaux de remise en état ou la suppression des servitudes d’utilité publique devenues sans objet ou encore la possibilité de substitution du tiers intéressé à l’exploitant. Il reste maintenant d’attendre la publication des décrets d’application.

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