Permis de construire et servitudes de cour commune : les règles spécifiques prévues par le PLU/POS doivent s’appliquer

CE 13 mars 2013 SCI La Colonie, req. n° 346916, à mentionner aux T. du Rec. CE

La servitude de « cour commune » – prévue par l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme – est une servitude de droit civil qui permet aux propriétaires de terrains voisins de s’affranchir entre eux des règles d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites de propriété.

En effet, les terrains bénéficiant d’une telle servitude sont fictivement considérés comme constituant une seule et même propriété ce qui a donc pour effet de reporter virtuellement la limite parcellaire des terrains prise en compte pour l’application des règles d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (article 7 du règlement de zone des PLU : distance / prospect / hauteur des constructions).

Les constructions projetées sur cet « unique » terrain doivent cependant respecter les règles d’urbanisme applicables dans le cadre de l’implantation de plusieurs constructions sur un même terrain (article 8 du règlement de zone des PLU).

On retrouve fréquemment ce type de servitude dans les quartiers urbains anciens dans lesquels le découpage parcellaire rend difficile la réalisation de nouvelles constructions.

Par un arrêt du 13 mars 2013, le Conseil d’Etat est venu préciser les conditions d’applications des règles d’urbanisme prévues par le POS/PLU lorsqu’existe une servitude de cour commune.

En l’espèce, un permis de construire avait été accordé à la SCI La Colonie sur un terrain bénéficiant d’une servitude de cour commue.

L’article UL 7.2 du règlement du POS relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prévoyait que « les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. […] L’édification des constructions en limite d’une cour commune relève de l’application des règles définies à l’article UL8 […] ».

Ce dernier se rapporte en effet à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

Le Conseil d’Etat a dès lors considéré que « la cour administrative d’appel était fondée à prendre en considération l’existence d’une cour commune pour en déduire l’application des règles définies à l’article UL 8, dès lors que le règlement d’urbanisme applicable en faisait découler des prescriptions particulières » ¹⁾ Rappelons que depuis l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme précise désormais expressément que « Les […] servitudes [de cour commune] peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable » (JORF n°0297 du 23 décembre 2011 page 21819)..

C’était donc à bon droit que la cour avait jugé que le maire avait à tort instruit la demande de permis en faisant abstraction de l’existence de cette servitude pour l’application des règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété ²⁾ Voir également CE 5 mai 1999 Epoux Gazeau, req. n° 158216, T. du Rec. CE pp. 984 et 1069.

Partager cet article