Syndicat de copropriétaires et intérêt à agir contre un arrêté de permis de construire

CE 24 février 2021 Syndicat des copropriétaires de la résidence La Dauphine et autres, req. n° 432096 : mentionné au Rec.

Résumé : Un syndicat de copropriétaires peut avoir un intérêt à demander l’annulation d’un permis de construire délivré dans le cadre d’un projet dont le terrain d’assiette est situé sur la parcelle voisine. Pour faire valoir cet intérêt, il devra notamment justifier de l’importance du projet.

Par un arrêté du 9 mai 2016, la maire d’Aix-en-Provence a délivré à la société Regina un permis de construire 74 logements répartis dans trois bâtiments. Le 8 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires d’un immeuble jouxtant le terrain d’assiette du projet a formé un recours gracieux contre ce permis. Sa demande a été implicitement rejetée.

Le syndicat et plusieurs copropriétaires ont alors introduit une requête devant le tribunal administratif de Marseille, tendant à l’annulation du permis litigieux pour excès de pouvoir. Le tribunal a rejeté les demandes des copropriétaires pour tardiveté, en l’absence de recours gracieux de leur part, et celle du syndicat des copropriétaires pour défaut d’intérêt lui donnant qualité pour agir.

Saisi d’un pourvoi en cassation par les parties perdantes, le Conseil d’État a annulé le jugement, en tant qu’il rejetait les conclusions du syndicat des copropriétaires.

Le Conseil d’État a examiné successivement deux questions de recevabilité. D’une part, celle de la tardiveté de la demande des copropriétaires qui ne s’étaient pas associés au recours gracieux et qui n’avaient pas expressément mandaté le syndicat pour représenter leurs intérêts individuels ; d’autre part, celle de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, agissant en tant que représentant de la collectivité et non d’intérêts individuels.

• L’absence de mandat exprès ou automatique au profit du syndicat de copropriétaires

Le Conseil écarte le moyen selon lequel le tribunal aurait commis une erreur de droit en ne recherchant pas si le syndicat aurait agi en tant que mandataire des copropriétaires. Appliquant une jurisprudence constante ¹⁾CE 22 janvier 2013 Commune de D., req. n° 347929 : mentionné au Rec. ; CE 19 juillet 2017 SCI La Sauvagine, req. n° 402185 : mentionné au Rec., il rappelle que « si le délai dans lequel un demandeur doit introduire un recours contentieux peut être prorogé par un recours administratif formé dans ce délai par une personne qu’il mandate à cet effet, c’est à la condition que ce mandat soit exprès » ²⁾Point 3 de l’arrêt..

On trouve trace de cette logique dès 1997, où le Conseil considérait que « [si] toute personne est libre de désigner le mandataire de son choix pour former un recours administratif, aucune disposition législative ne permet de présumer qu’une association qui, quel que soit son objet, aurait assisté un étranger lors de son audition par la commission de séjour des étrangers, disposerait de ce seul fait d’un “mandat tacite” pour représenter l’intéressé lors d’une phase ultérieure de la procédure » ³⁾CE Avis 7 mai 1997, req. n° 184499 : mentionné au Rec..

Or aucun mandat écrit ne figurait au dossier, pas plus qu’il ne ressortait des pièces des dossiers qu’un quelconque mandat oral aurait été explicitement délivré au syndicat.

Dans un second temps, le Conseil d’État étudie le moyen tiré de l’erreur de qualification des faits, moyen soutenu par une interprétation de la loi 10 juillet 1965 ⁴⁾Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. tendant à faire admettre que le syndicat de copropriétaires aurait le statut de mandataire par principe. Certes, l’objet du syndicat est « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » (art. 14), et il peut agir en justice « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » sur décision prise en assemblée générale des copropriétaires (art. 17) à la « majorité des voix exprimées des copropriétaires présents » (art. 24).

Cela étant dit, le Conseil relève que le syndicat de copropriétaires représente « la collectivité des copropriétaires » et non pas « des copropriétaires pris individuellement » ⁵⁾Point 4 de l’arrêt.. Par conséquent, en l’absence de mandats, nécessairement individuels, le Conseil d’État considère que le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de qualification des faits ⁶⁾Adaptation de la formule quelque peu nébuleuse en raison de la double négation : « le tribunal n’a pas inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis en ne déduisant pas de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires devait être regardé comme ayant disposé d’un mandat » (pt 4).

Par conséquent, le Conseil d’État considère que c’est à bon droit que le tribunal avait jugé que le recours gracieux formé par le syndicat des copropriétaires n’avait prorogé le délai de recours contentieux qu’au bénéfice de ce dernier. Les copropriétaires ne peuvent donc pas se comporter en passagers clandestins du recours gracieux exercé par leur syndicat, et prétendre avoir formé un recours administratif dans les délais contentieux.

• Le syndicat des copropriétaires peut-il avoir un intérêt à agir ?

L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme prévoit qu’une « personne (…) ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire » ⁷⁾Pour application, v. notamment CE 10 juin 2015 M. D. et Mme A., req. n° 386121 : publié au Rec. ; CE 28 avril 2017 M. Fontenay, req. n° 393801 : publié au Rec..

Pour accueillir la fin de non-recevoir opposée par la commune d’Aix-en-Provence et la société Regina en première instance, le tribunal administratif de Marseille a considéré que le syndicat de copropriétaires se bornait à « à se prévaloir des atteintes et préjudices individuels que subiraient MM. C., D., E. et B., sans invoquer d’atteintes collectives pour les propriétaires de la résidence « la Dauphine » et de troubles précis de voisinage induit par l’opération immobilière litigieuse pour cette résidence » ⁸⁾TA Marseille 29 avril 2019 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Dauphine et autres, req. n° 1608896, pt 8. . Le projet s’inscrivant dans un secteur classé en « zone urbaine d’intensification maitrisée » et se situant au milieu des plusieurs bâtiments R+3, R+5, R+7 et R+10, et en l’absence de démonstration d’une altération future de la circulation, le syndicat ne pouvait « être regardé comme justifiant d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre l’arrêté attaqué » ⁹⁾Id..

En cassation, le Conseil d’État s’interroge donc à son tour sur l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.

Pour apprécier l’intérêt donnant qualité pour agir, le Conseil d’État rappelle la grille du juge administratif en matière de contestation de permis de construire, à savoir que « tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien » ¹⁰⁾Point 6 de l’arrêt..

Le Conseil poursuit en rappelant l’intérêt particulier du « voisin immédiat » lui donnant qualité pour agir : « [e]u égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ». Rien de surprenant jusque-là, puisque cette motivation s’inscrit dans la droite lignée de la jurisprudence Mme C. du 13 avril 2016 ¹¹⁾CE 13 avril 2016 Mme C., req. n° 389798 : publié au Rec., qui consacrait un intérêt « de principe » au bénéfice du voisin immédiat.

Ce qui est toutefois plus intéressant en l’espèce, c’est que la haute juridiction administrative accole une phrase à son raisonnement juridique : « Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires » ¹²⁾Point 6 de l’arrêt..

Le syndicat de copropriétaires peut donc être considéré comme le « voisin immédiat », et faire valoir ses intérêts devant le juge administratif.

• Analyse de l’intérêt à agir en l’espèce et solution

S’il est donc possible que le syndicat puisse avoir intérêt à agir, charge à ce dernier de le démontrer. Le syndicat des copropriétaires faisait donc valoir que l’immeuble « La Dauphine » jouxtait immédiatement le terrain d’assiette du projet litigieux alors que ce dernier prévoyait un triplement de la surface bâtie existante pour accueillir 74 logements et 124 places de stationnement, au regard de l’importance du projet.

Le Conseil d’État considère que cela est suffisant pour justifier d’un intérêt donnant qualité pour agir. Dès lors, le jugement du tribunal administratif de Marseille est annulé, mais seulement en tant qu’il rejette les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dauphine » ¹³⁾Point 7 de l’arrêt.. Les parties sont renvoyées au fond devant le tribunal administratif de Marseille.

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