Jurisprudence Ville de Grenoble : une application de la notion d’ensemble immobilier unique à des constructions distinctes

Catégorie

Urbanisme et aménagement

Date

septembre 2016

Temps de lecture

5 minutes

CE 12 octobre 2016 société WPD Energie 21 Limousin, req. n° 391092 : Mentionné au Rec. CE. Par sa décision du 12 octobre 2016, le Conseil d’Etat est venu une nouvelle fois préciser les contours de la notion d’ « ensemble immobilier unique ». Avant de revenir sur l’apport de cette décision, un « flash-back » sur l’appréciation jurisprudentielle de la notion d’ensemble immobilier unique s’impose. 1 – En effet, il convient de rappeler le principe, consacré par l’arrêt dit « Ville de Grenoble », selon lequel, « (…) une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire » 1) CE Sect. 17 juillet 2009 Commune de Grenoble, req. n° 301615 : Publié au Rec. CE.. Dans le cadre de l’affaire de la Samaritaine, la haute juridiction a considéré que, quand bien même un projet porterait sur des bâtiments physiquement distincts, celui-ci devait être qualifié d’ensemble immobilier unique, dès lors que ces derniers avaient fait l’objet d’une conception globale 2) CE 19 juin 2015 Société « Grands magasins de La Samaritaine – Maison Ernest Cognacq » et Ville de Paris, req. nos 387061 et 387768, RFDA 2015, p. 805 : dans cette affaire, après avoir rappelé le principe posé par la décision « Commune de Grenoble », la Haute juridiction a suivi le rapporteur public en considérant : « qu’il ressort des pièces du dossier que le réaménagement du site de la Samaritaine, qui tend à la création d’environ 26 000 m² de surface hors d’œuvre à usage commercial, dont un grand magasin, d’environ 7 000 m² à usage d’habitation pour une centaine de logements sociaux, de 14 000 m² pour créer un hôtel, de 20 000 m² à usage de bureaux, dont un centre de rencontres internationales, et de plus de 1 000 m² à usage de service d’intérêt collectif, notamment une crèche et un parc de stationnement souterrain, a donné lieu à une conception globale et a été conduit par un maître d’ouvrage unique (…) ». Dans le même sens, le tribunal administratif de Grenoble a par exemple jugé qu’un centre commercial constitué de 9 bâtiments physiquement distincts constitue un ensemble immobilier unique en raison de la conception globale du projet et « notamment » de la présence d’un parc de stationnement commun (TA Grenoble 25 septembre 2014 Société l’Immobilière Groupe Casino, req. n° 1300400)., confirmant ainsi une interprétation retenue à plusieurs reprises par certains juges du fond 3) V. notamment CAA Paris 6 juin 2014 SCI Suchet Montmorency, req. n°12PA03899.. Sans revenir sur le critère de conception globale, le Conseil d’Etat précise dans la décision commentée les modalités d’appréciation de la dépendance fonctionnelle entre deux projets portant sur des bâtiments distincts, lorsqu’aucun lien physique ne peut être établi. 2 – A cet égard, le Conseil d’Etat donne une définition intéressante de la notion de « lien fonctionnel » justifiant l’existence d’un ensemble immobilier unique :

    « 4. Considérant, d’autre part, que le permis de construire a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme ; qu’il suit de là que, lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ; 5. Considérant que pour estimer que le préfet ne pouvait autoriser la construction des cinq éoliennes alors qu’il refusait par ailleurs le permis de construire le poste de livraison indispensable à leur fonctionnement, la cour s’est fondée sur la circonstance que si un aérogénérateur et un poste de livraison sont des constructions distinctes, elles ne présentent pas le caractère de constructions divisibles mais sont au contraire fonctionnellement liées entre elles ; qu’il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’en se fondant sur l’existence d’un lien fonctionnel de nature technique et économique entre ces constructions distinctes, au demeurant éloignées, pour en déduire qu’elles constituaient un ensemble immobilier unique devant faire l’objet d’un même permis de construire, la cour a commis une erreur de droit ; que dès lors, l’arrêt attaqué doit être annulé ».

Ainsi, pour l’appréciation de la notion d’ « ensemble immobilier unique », l’interdépendance technique de deux constructions physiquement distinctes ne suffit pas à justifier l’existence d’un lien fonctionnel, en l’absence de dépendance au regard des règles d’urbanisme. Au cas d’espèce, il s’agissait d’éoliennes d’une part, et d’un aérogénérateur et d’un poste de livraison d’autre part, implantés sur deux unités foncières distinctes et géographiquement éloignées, situées sur des communes différentes. Notons que ces deux projets avaient sans aucun doute fait l’objet d’une conception d’ensemble sur le plan technique et, en tout état de cause, présentaient des liens de dépendances techniques évidents, les éoliennes du premier projet ne pouvant fonctionner sans la construction du poste de livraison et l’aérogénérateur 4) Notons que dans la décision CE 1er mars 2013, req. n° 350306 : Publié au Rec. CE., le Conseil d’Etat a considéré pour faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme que des éoliennes et un poste de livraison présentaient des liens fonctionnels : « Considérant que, d’une part, lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l’ampleur et de la complexité du projet, l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l’arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d’autre part, il résulte des dispositions de l’article L. 600-5 citées ci-dessus qu’en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée par un arrêté modificatif de l’autorité compétente, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée ; 7. Considérant que, pour apprécier si les conditions prévues par l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permettant de prononcer une annulation partielle de l’arrêté du 13 août 2008 du préfet de la Manche en tant que celui-ci autorisait la construction du poste de livraison étaient remplies, la cour administrative d’appel de Nantes s’est fondée sur la circonstance que l’éolienne et le poste de livraison autorisés par le permis de construire, bien que fonctionnellement liés, constituaient deux ouvrages matériellement distincts ; qu’il résulte de ce qui vient d’être dit qu’elle a, ce faisant, commis une erreur de droit ».. Ainsi, il est possible de considérer que la démarche de la Haute juridiction s’inscrit dans la continuité de sa jurisprudence applicable aux constructions physiquement distinctes, selon laquelle seule une combinaison d’indices permettrait de retenir l’existence d’un lien fonctionnel emportant la qualification d’ensemble immobilier unique 5) En effet, dans la décision du 15 mai 2013 M. et Mme A., req. n ° 345809.a considéré que le seul lien juridique ne suffisait pas à emporter la qualification d’un ensemble immobilier unique pour des constructions physiquement distinctes : « Considérant, en premier lieu, qu’il ressort des pièces du dossier que le garage autorisé par l’arrêté litigieux et le pavillon dont la construction a été autorisée sur la parcelle n° AB 148 par un arrêté du 8 novembre 2005 constituent des constructions physiquement distinctes, qui n’entretiennent pas de liens fonctionnels de nature à les regarder comme formant un ensemble immobilier unique ; que, par suite, et alors même que le garage vise à abriter les aires de stationnement dont la construction du pavillon impliquait la réalisation en application des dispositions de l’article UD 12 du règlement du plan d’occupation des sols alors applicable, le moyen tiré de ce que la construction du garage litigieux et la construction de ce pavillon exigeaient le dépôt d’une demande unique de permis de construire et la délivrance d’une autorisation unique, doit être écarté ».. En pratique, en tenant compte des dernières jurisprudences rendues en la matière (« Ville de Grenoble » et « la Samaritaine » notamment) il semble que la décision commentée puisse être lue de la manière suivante : en l’absence de liens physiques et de conception architecturale d’ensemble, la seule interdépendance technique ne peut pas suffire à qualifier des constructions distinctes d’ensemble immobilier unique.

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1. CE Sect. 17 juillet 2009 Commune de Grenoble, req. n° 301615 : Publié au Rec. CE.
2. CE 19 juin 2015 Société « Grands magasins de La Samaritaine – Maison Ernest Cognacq » et Ville de Paris, req. nos 387061 et 387768, RFDA 2015, p. 805 : dans cette affaire, après avoir rappelé le principe posé par la décision « Commune de Grenoble », la Haute juridiction a suivi le rapporteur public en considérant : « qu’il ressort des pièces du dossier que le réaménagement du site de la Samaritaine, qui tend à la création d’environ 26 000 m² de surface hors d’œuvre à usage commercial, dont un grand magasin, d’environ 7 000 m² à usage d’habitation pour une centaine de logements sociaux, de 14 000 m² pour créer un hôtel, de 20 000 m² à usage de bureaux, dont un centre de rencontres internationales, et de plus de 1 000 m² à usage de service d’intérêt collectif, notamment une crèche et un parc de stationnement souterrain, a donné lieu à une conception globale et a été conduit par un maître d’ouvrage unique (…) ». Dans le même sens, le tribunal administratif de Grenoble a par exemple jugé qu’un centre commercial constitué de 9 bâtiments physiquement distincts constitue un ensemble immobilier unique en raison de la conception globale du projet et « notamment » de la présence d’un parc de stationnement commun (TA Grenoble 25 septembre 2014 Société l’Immobilière Groupe Casino, req. n° 1300400).
3. V. notamment CAA Paris 6 juin 2014 SCI Suchet Montmorency, req. n°12PA03899.
4. Notons que dans la décision CE 1er mars 2013, req. n° 350306 : Publié au Rec. CE., le Conseil d’Etat a considéré pour faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme que des éoliennes et un poste de livraison présentaient des liens fonctionnels : « Considérant que, d’une part, lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l’ampleur et de la complexité du projet, l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l’arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d’autre part, il résulte des dispositions de l’article L. 600-5 citées ci-dessus qu’en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée par un arrêté modificatif de l’autorité compétente, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée ; 7. Considérant que, pour apprécier si les conditions prévues par l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permettant de prononcer une annulation partielle de l’arrêté du 13 août 2008 du préfet de la Manche en tant que celui-ci autorisait la construction du poste de livraison étaient remplies, la cour administrative d’appel de Nantes s’est fondée sur la circonstance que l’éolienne et le poste de livraison autorisés par le permis de construire, bien que fonctionnellement liés, constituaient deux ouvrages matériellement distincts ; qu’il résulte de ce qui vient d’être dit qu’elle a, ce faisant, commis une erreur de droit ».
5. En effet, dans la décision du 15 mai 2013 M. et Mme A., req. n ° 345809.a considéré que le seul lien juridique ne suffisait pas à emporter la qualification d’un ensemble immobilier unique pour des constructions physiquement distinctes : « Considérant, en premier lieu, qu’il ressort des pièces du dossier que le garage autorisé par l’arrêté litigieux et le pavillon dont la construction a été autorisée sur la parcelle n° AB 148 par un arrêté du 8 novembre 2005 constituent des constructions physiquement distinctes, qui n’entretiennent pas de liens fonctionnels de nature à les regarder comme formant un ensemble immobilier unique ; que, par suite, et alors même que le garage vise à abriter les aires de stationnement dont la construction du pavillon impliquait la réalisation en application des dispositions de l’article UD 12 du règlement du plan d’occupation des sols alors applicable, le moyen tiré de ce que la construction du garage litigieux et la construction de ce pavillon exigeaient le dépôt d’une demande unique de permis de construire et la délivrance d’une autorisation unique, doit être écarté ».

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